|Зоны |Цена в ставках |Зоны |Цена в |
|градостроительной|земельного налога |градостроительной |ставках |
|ценности | |ценности |земельного |
| | | |налога |
|I |85.0 |11 |13,0 |
|2 |96.0 |12 |14,0 |
|3 |102.0 |13 |15,0 |
|4 |112,0 |14 |14,0 |
|5 |96,0 |15 |13,0 |
|6 |82.0 |16 |14,0 |
|7 |64,0 |17 |14,0 |
|8 |51,0 |18 |14,0 |
|9 |35,0 |19 |12,0 |
|10 |15,0 | | |

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков
(кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

— цена за I м2 общей или чистой площади;

— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп, где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

[pic] где VL, - оценка стоимости земельного участка;

NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

Vв — стоимость улучшений;

RL — коэффициент капитализации земли;

Rв — коэффициент капитализации улучшений2.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж
(определение величины выручки).

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам.
Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

[pic]

Sрз — рыночная стоимость земли;

ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

Зарубежный опыт оценки городских земель

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень.
Аналогично он рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в
Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала плата за землю, и исследования по установлению се взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена категорийность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села.
При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде
Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в
4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%3.

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строительство первых социалистических городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон. В связи с демократизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю большой интерес представляет изучение практики зонирования городских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.

В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.

Практика зонирования в городах практически полностью отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны.

Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

На владельцев земельной собственности налагаются определенные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).

Вторая часть

Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский,
Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском и
Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне. В основном в сентябре предлагались торговые и офисные помещения в
Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных помещений в сентябре существенно увеличилась стоимость за один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.

Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса не превышала 100 кв. м.
Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до
$570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на
26,23 с $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась. В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.

В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Офисные помещения продажа

Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько раз

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около
20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах 28,63,23,52, и
55,57, пунктов соответственно.
[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |
|Центральный |$657,18 |$694,02 |
|Петроградский |$620,29 |$677,36 |
|Выборгский |$511,83 |$520,08 |
|Московский |$579,84 |$571,13 |
|Адмиралтейский |$565,33 |$634,67 |
|Калининский |$418,12 |$519,89 |
|Красногвардейский |$493,04 |$516,56 |
|Невский |$481,57 |$516,00 |
|Приморский |$569,71 |$605,00 |
|Фрунвзенский |$470,92 |$545,92 |
|Кировский |$451,17 |$462,50 |
|Василеостровский |$542,97 |$600,25 |
|Красносельский |$428,00 |$439,00 |

Арендные ставки на офисные помещения

В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.

В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра по сравнению с августом незначительно увеличилась и достигла отметки в
$11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в Сентябрье по цене
$450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год .

Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост

Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320-
370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.

Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые клиентами районы очень индивидуальны.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |
|Центральный |$15,21 |$15,24 |
|Петроградский |$15,10 |$16,45 |
|Выборгский |$9,41 |$11,37 |
|Московский |$12,53 |$13,00 |
|Адмиралтейский |$10,17 |$12,38 |
|Калининский |$9,88 |$10,36 |
|Красногвардейский |$11,35 |$10,95 |
|Невский |$9,76 |$10,32 |
|Приморский |$9,91 |$9,55 |
|Фрунвзенский |$11,39 |$10,93 |
|Кировский |$10,38 |$9,68 |
|Василеостровский |$11,33 |$13,62 |
|Калининский |$9,60 |$8,93 |
| | | | |

Торговые помещения

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых помещений значительно увеличилось по сравнению с августом. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в
Петроградском, Московском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе
2002 года. Торговые помещения за последние три месяца (июль, август и сентябрь) в среднем по городу в сумме прибавили около $70.

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли сле-дующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литей-ный,
Владимирский и Загород-ный - свыше $2 тыс./кв.м; при-легающие к Невскому улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Не-красова, пр.
Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На рынке аренды торговых помещений существенных изменений не произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100 за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м.
Наиболее ликвидные объекты за год с июня 2001 по Сентябрь 2002 года подорожали на 60%. Такой стремительный рост расценок связан с тем, что предложение торговых площадей за год увеличилось незначительно. Современные торговые комплексы, которые строятся в окрестностях Невского, будут сданы только к концу будущего года. Основным резервом рынка остаются расселенные крупногабаритные квартиры. Если они расположены на главных проспектах, то ценятся от $1000 за 1 кв. м (в не отремонтированном состоянии).

Торговые помещения продажа

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых помещений по сравнению с июлем значительно увеличилось. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в
Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года требовались на условиях аренды. Большинство арендаторов около (65%) ориентировались на небольшие помещения площадью до 140 кв. м. Около 52% покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м.

Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском районе $763,49 в сентябре на $44,65 больше чем в августе, в Московском районе $726,90 в сентябре на $55,97 больше чем в августе, в Адмиралтейском районе $769,50 в сентябре на $110,50 больше чем в авгуте. В сентябре наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений не произошло.

Две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды этих помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м..

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли следующих значений: Невский пр.- от $3,5-4 тыс./кв.м; ось Литейный-
Владимирский-Загородный - свыше $2 тыс./кв.м; прилегающие к Невскому улицы
(Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Некрасова, пр.
Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На окраинах разброс цен очень велик. По $300/кв.м продаются малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь |
|Центральный |$756,1|$767,33 |
| |0 | |
|Петроградский |$718,8|$763,49 |
| |4 | |
|Выборгский |$622,3|$661,38 |
| |3 | |
|Московский |$671,0|$726,90 |
| |0 | |
|Адмиралтейский |$659,0|$769,50 |
| |0 | |
|Калининский |$577,8|$585,59 |
| |0 | |
|Красногвардейский |$591,0|$575,32 |
| |5 | |
|Невский |$574,0|$589,17 |
| |0 | |
|Приморский |$520,2|$567,42 |
| |3 | |
|Фрунвзенский |$549,8|$516,20 |
| |3 | |
|Кировский |$559,8|$597,22 |
| |8 | |
|Василеостровский |$656,1|$693,44 |
| |3 | |
|Красносельский |$423,4|$407,60 |
| |0 | |

Арендные ставки на торговые помещения

В сентябре 2002 года также как и на протяжении последних нескольких месяцев наибольшей популярностью у арендаторов пользовались магазинчики до
120 кв.м. Максимальная арендная планка до $110 в ме-сяц за магазины на
Невском. Средняя стоимость на торговые помещения по всем районам города составила $17,54. Это на $1,08 больше чем в августе. Тем самым можно утверждать что арендные ставки на торговые помещения в некоторых районах немного возросли, но в основном остались без изменения. Наибольший рост арендных ставок на торговые площади наблюдался в Калининском, Московском и
Красногваодейском районах, в среднем арендные ставки по Петроградскому району составили $24,49 что на $1,51 больше чем в августе. В Калининском районе средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых площадей увеличилась на $2,83, и достигла отметки в $13,03 за 1 кв. м. Наибольшее падение в сентябре можно было наблюдать в Выборгском районе.

В сентябре 2002 года две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м.

[pic]

|Арендные ставки на торговые помещения |
|Район/месяц |Август |Сентябрь |
|Центральный |$24,55|$23,65 |
|Петроградский |$22,98|$24,49 |
|Выборгский |$17,71|$15,79 |
|Московский |$14,98|$18,36 |
|Адмиралтейский |$19,21|$20,75 |
|Калининский |$10,20|$13,03 |
|Красногвардейский |$13,84|$15,80 |
|Невский |$14,79|$15,51 |
|Приморский |$17,67|$18,95 |
|Фрунвзенский |$13,53|$13,76 |
|Кировский |$14,04|$13,98 |
|Василеостровский |$19,50|$19,50 |
|Красносельский |$11,00|$14,44 |

Арендные ставки на производственные и складские помещения

В сентябре 2002 года предложение на рынке аренды как складских, так и производственных помещений было минимальным, спрос на производственные помещения значительно превышает предложение. В основном предлагались помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002 года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около
1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет.

Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100-
150 метров), особенно в центре города.

Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц. Производственные площади сдаются по $5,3-$6,7.

[pic]

|Арендные ставки на складские помещения |
|Район/месяц |Август|Сентябрь |
|Центральный |$6,14 |$6,56 |
|Петроградский |$5,27 |$5,24 |
|Выборгский |$3,93 |$3,87 |
|Московский |$3,32 |$3,61 |
|Адмиралтейский |$3,86 |$4,12 |
|Калининский |$3,15 |$3,42 |
|Красногвардейский |$3,51 |$3,75 |
|Невский |$3,23 |$3,10 |
|Приморский |$3,80 |$3,58 |
|Фрунвзенский |$3,98 |$3,92 |
|Кировский |$3,67 |$3,18 |
|Василеостровский |$4,66 |$4,88 |
|Красносельский |$2,20 |$2,60 |

Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года

Несмотря на сохраняющийся в течение 2002 года стабильный спрос на офисные помещения, стоимость аренды подобной недвижимости не претерпела существенных изменений.

В среднем с начала 2002 года расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%. Еще год назад эта динамика составляла 15-30%. Причину следует искать прежде всего в ужесточении конкуренции. Вне зависимости от того, в каком классе позиционирует себя тот или иной бизнес-центр, он ощущает конкуренцию со стороны прочих, как существующих, так и новых офисных объектов. По этой причине некоторые центры почти не повышали ценник на свои услуги.

Оценивая сложившуюся ситуацию, специалисты прогнозируют, что в самом ближайшем будущем среднегодовой прирост стоимости аренды офисной недвижимости вряд ли превысит 5-7%. Резкий всплеск неудовлетворенного спроса, отмечавшийся в прошедшие 2-3 года, пошел на убыль. Петербургский рынок начинает входить в полосу равномерного развития. На сегодняшний момент на нем предлагается в аренду около 150 тысяч кв. м. офисных площадей.

Навстречу клиенту

Все большее число арендаторов при выборе офиса в том или ином бизнес- центре обращают внимание на его уровень и комплекс сервисных услуг, предоставляемых управляющей компанией. В городе заметно возрастает количество представительств иностранных и московских фирм все они ориентируются на хороший офис с привычным дли них сеовисом.

Стандартный набор сервисных услуг включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что в конечном итоге находит отражение в величине арендных ставок и проценте заполняемости.

Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается.

Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.

Новая волна

Свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов должны внести новые объекты, выводимые на рынок в ближайшие полгола. Даже по самым приблизительным оценкам, объем предлагаемых за этот период офисных площадей вырастет на 30 тыс. м2.

В основном это произойдет за счет крупных бизнес-центров, развернувшихся реконструированных зданиях бывших заводов к ним можно отнести уже известные "Сити-центр" на Петроградской набережной, ; бизнес- центр "Форт", расположенный на другом берегу Большой Невки, "Acкольд" на
Красногвардейской площади и "Эврика" на улице Седова.

Каждый из вышеперечисленных объектов в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора как по уровню сервиса, так и по уровню ставок. Таким образом, клиенту будет предложен еще более широкий выбор, что, несомненно, стабилизирует цены.

Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов создания офисных центров с площадью, не превышающей 5 тыс. кв. м. Зачастую львиную долю помещений в них компания-инвестор забирает пол собственные нужды.

В этом случае сдача излишних площадей не является для нее профильным бизнесом. Тем не менее уровень услуг, предоставляемых арендаторам, может оказаться на весьма высоком уровне. Есть ряд примеров, когда подобный побочный заработок в конечном итоге становился одним из основных. В итоге в
Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

На какие буквы пойти

Управляющие компании, работающие на этом рынке с самого его зарождения, пытаются каким-то образом присвоения офисному центру какой-либо категории.
Пока эта попытки большого успеха не имели. Принятая на западе классификация
-А В, С и D - в Петербурге пока не прижилась. Каждый из хозяев нового бизнес-центра по-своему толкует состав и весомость каждого из признаков, позволяющих ему позиционировать свой объект в том или ином классе.

Нередки замысловатые аббревиатуры, описывающие какой-либо офисный комплекс: "А-В+", "с локацией В++". Дискуссию вокруг проблемы классификации бизнес-центров (и вообще о существовании проблемы) все еще продолжаются.
Одни считают, что градация нужна, поскольку сразу дает клиенту представление о том, на какой уровень и объем услуг он может претендовать.
Другие утверждают, что единственным объективным критерием оценки может быть лишь стоимость аренды, поскольку размер цены как раз и подразумевает необходимый сервис.

Так или иначе, но в ближайшее время классифицировать всю сформировавшуюся и Петербурге офисную массу не представляется возможным: слишком она разношерстна. Но даже если все же удается определить какие-то общие критерии, то остается открытым вопрос - кто, как и на каких условиях будет присваивать конкретному объекту конкретную букву.

Самих же арендаторов подобная дилемма вовсе не тревожит. Свои предпочтения они пока успешно формируют без особой оглядки на букву, стоящую рядом с названием бизнес-центра.

Смутный объект желания

В общем объеме спроса на коммерческую недвижимость на долю офисной недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более
50% от всего числа нуждающихся. Желающие арендовать площади до 100 кв. м. составляют около 20%, приблизительно столько же составляют желающие поселиться в офисе площадью до 150 кв. м. За последнее время спрос на эти форматы продолжает расти. Как правило, они востребованы относительно молодыми, но динамично развивающимися компаниями. При этом более 80% арендаторов предпочитает снимать помещения по ставке не более $200 в год за кв. м.

Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация".

Цена офиса

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра.
Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.

Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.

Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом",
"Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв. м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.

Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3]

По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около
$15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще одного мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь
«многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все находит своего арендатора.

Работать – так с комфортом

Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы» и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы в столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию.
Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до
$550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500 – для «В». Причем специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный, рост цен аренды респектабельных офисных площадей.

Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны.
Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче приспособить под свои запросы. Это относится и к вопросам дизайна – в отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить – владельцы зданий обычно предусматривают льготы по оплате на период отделочных работ или разного рода компенсации.

При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего пользования, современные мощные инженерные системы и оборудование. Так, практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание
– это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат, обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и уровень освещенности всех офисных площадей. Да что там говорить, даже наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует экономию времени, а время, как известно, деньги.

Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило, обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.), охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги.

За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В» класса.

Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса

И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру – вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте.
Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в
Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице
Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест.

Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в боксы помещались иномарки типа джип).

Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной тенденции», наметившейся ранее.

Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами
Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас здесь набирает силу новое офисное строительство.

Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест. А значит, вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на работу на машинах.

Все по-семейному

Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение
«контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями.

О ПЕРСПЕКТИВАХ

Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер», председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации- гильдии риэлторов:

– Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20 квадратных метров.

Перспективное направление – модернизация советских административных зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном девелопменте.

В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика: муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого бизнеса.

Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится, где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д.

«Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В
Западном округе, как раз рядом с префектурой, построили элитный жилой комплекс. Для жилья место весьма сомнительное: с трех сторон источники постоянного шума – Рублевка, железная дорога, трасса открытого метро. Куда более грамотным освоением этого участка было бы как раз строительство здесь бизнес-центра. Вот уж чему не мешает, а наоборот, помогает соседство с
Рублевским шоссе! К тому же там достаточно земли для просторного паркинга.
Такое вложение средств потом годами бы приносило городу высокую отдачу.

И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство.

Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади, вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее приспособлено для ведения дел.

Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели.

Как правило, сами здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход», мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков, выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания и амбиций его владельца.

Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды
«нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или предприятия. Во-вторых, оно, руководство, как правило, достаточно сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных
«бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или за бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.

Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не устройте!

В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.

С + $ = В

Впрочем, у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать современным бизнес-центром класса «В». А очень постараться – так даже и
«А».

На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами.

Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве.
Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких
«замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов,
«выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель, что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.

У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню- другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.

Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры –
«хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом
– сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные» технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?

Город как арендодатель

Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один, довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице
Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр в год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится
«малому бизнесмену» в $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими решениями).

Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году
Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия
– 4,8 миллиарда...

Скоро у ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный.
8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19
«О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в собственности города Москвы».

То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек.

Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.

Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах.
Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!

Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в прямом смысле снимают «угол» у тех, кто снял у кого-нибудь дешевый офис
(подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее, все как-то устраиваются!

НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4]

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

Офисов мало.

О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора
Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

Первоначально в это здание планировала въехать компания
Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд
Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости
Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", -
$475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum
Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики
Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г.
, по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

Торговых центров много.

Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде.
Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.

Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна
Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Заключение

В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий.

Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора
Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, 2002 год стал временем "большой работы".

Офисы повышенной комфортности.

Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой активностью арендаторов. По данным петербургского представительства компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 -
15% ) наблюдался только в секторе дешевых бизнес-центров класса С. В настоящее время офисные комплексы уровня А предлагают площади по $450 - 600 за 1 кв. м в год; ценовой диапазон для объектов категории В составляет $250
- 400; расценки на демократичные офисы С-класса - $150 - 250.

Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10
(полезная площадь 2700 кв. м) , который принадлежал шведской компании JGB
Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Сумма сделки не разглашается, однако цены предложения на подобные объекты достигали $2000 за 1 кв. м.

Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду, настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь, независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис
(кафе, фитнес-центр и пр. ) , а также паркинг (желательно одно машино-место на 15 - 20 кв. м арендованных площадей).

Впервые за посткризисные годы в Петербурге идет масштабное строительство офисных комплексов. Караванная ул. , 10, Шпалерная ул. , 54,
Финляндский пр. , 4, Петроградская наб. , 18, Ушаковская наб. , 5,
Оренбургская ул. , 4, Красногвардейская пл. , 2, Большой пр. Васильевского острова, 46, - вот неполный список стройплощадок, на которых идут работы.
Если в 2001-м лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то теперь наиболее интересными для вложения капитала стали офисные объекты более высокого уровня. Деловые комплексы категории В - "Добролюбов" и "Сити-
Центр" (первая очередь) , которые были запущены в 2002 г. , заполнились за несколько месяцев, несмотря на значительную стоимость аренды - $300 - 450 за 1 кв. м в год. Крупные бизнес-центры, которые выйдут на рынок в 2003 г.
( "Петровский Форт", вторая и третья очереди "Сити-Центра" и др. ) , ориентированы на ту же рыночную нишу. Характерно, что они расположены за пределами исторического центра, на набережных Петроградской и Выборгской стороны.

Директор коммерческого отдела петербургского представительства компании
Colliers International Борис Мошенский считает, что офисы уровня В сегодня наиболее востребованы арендаторами. Запуск в эксплуатацию сразу нескольких новых зданий этого класса спровоцирует миграцию среди обитателей бизнес- центров первого поколения. Их владельцы будут вынуждены улучшать сервис либо выставят свои объекты на продажу.

Торг за бойкое место.

Оживление в розничной торговле и приближающееся 300-летие Петербурга продолжают стимулировать спрос на магазины. По данным агентства "Итака", наиболее популярны помещения от 80 до 200 кв. м. На рынке торговых площадей сохраняется острый дефицит ликвидных объектов. Об этом свидетельствует продолжавшийся в 2002 г. рост арендных ставок и цен на магазины, особенно заметный в центре города. По оценке президента ассоциации "Дар" Дмитрия
Прасолова, за год стоимость торговых помещений увеличилась минимум на 40% , а арендные платежи - на 20 - 25%. На рынке все больше инвесторов, готовых вложить свободные средства в покупку магазинов с целью их последующей сдачи в аренду. По данным "Дара", они ориентируются на уровень доходности от 15% до 24% годовых в валюте.

Максимальные цены предложения магазинов на Невском проспекте достигли
$6000 - 7000 за 1 кв. м. На близлежащих улицах небольшие помещения продаются по цене до $3500 за 1 кв. м.

По данным центра недвижимости "Ината", растет интерес к покупке прав аренды магазинов. Разброс цен велик - от $15 000 до $80 000. Верхняя планка арендных ставок для Невского - $1200 - 1500 за 1 кв. м в год. На Большом проспекте Петроградской стороны и некоторых других осевых магистралях плата за торговые площади доходит до $600 - 700 за 1 кв. м в год.

Арендаторы активно разбирают помещения в незавершенных торговых комплексах, которые возводятся в центре города. От 60% до 80% полезных площадей уже реализованы в ТК "Сенная", "Владимирский пассаж", "Гранд
Палас", хотя эти объекты будут сданы в эксплуатацию не раньше весны 2003 г.
В настоящий момент в исторической части Петербурга строится более 150 000 кв. м торговых площадей. Правда, в 2002 г. ни один из крупных комплексов еще не был готов. Однако девелоперы изо всех сил пытаются успеть к торжественной дате.

Наиболее заметными событиями 2002 г. на рынке торговых центров стало открытие после реконструкции универмага "Фрунзенский" на Московском проспекте (11 500 кв. м) , а также запуск двух очередных объектов компании
"Адамант" - второй очереди ТК "Невский" (6000 кв. м) и первой очереди ТК
"Академический" (7500 кв. м).

В городе активно разворачиваются продовольственные сети. По одному супермаркету открыли московские "Перекресток" и "Патэрсон". Оба магазина расположены в спальных районах, в арендованных универсамах. В мае у станции метро "Озерки" заработал первый гипермаркет местной сети "О'Кей" общей площадью 10 000 кв. м. Стратегический инвестор - люксембургская компания
Dorinda Holding - вложил в его строительство $8 млн. В ноябре компания
"ЛЕНТА" открыла на Пулковском шоссе третий магазин формата cash & carry (12
300 кв. м), инвестировав более $10 млн.

Источники информации, использованные при написании работы

Литература

1. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000
2. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью»
3. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6
4. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
5. Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // “Хозяйство и право”,1996; №3
6. “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995
7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996
8. “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “
М.,1996
9. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11
10. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб: Питер, 2000.
11. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5
12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996
13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка “Российской газеты”,1996; №20
14. Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996;
№21
15. Трутнева Э.К. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” //
“ЭКО”, 1995 ; №5
16. Филатов А.А. “Лизинг: правовые аспекты” // “Деньги и кредит”, 1995;
№8
17. “Хозяйственные документы” // “Сборник договоров”, М., 1996

Ресурсы интернет

1. www.rupron.ru

2. www.1dom.ru

3. www.nrn.ru

4. www.reline.ru

5. www.estate.spb.ru

6. www.realty.ru

7. www.arn.ru

8. www.bn.bsn.ru

9. www.russianrealty.ru

10. www.vedomosti.ru

11. www.dp.ru

12. www.miridom.ru

13. www.aport.ru

14. www.yandex.ru

15. www.begin.ru

16. www.jurinform.ru

17. www.pres.ru

18. www.itaka.spb.ru

19. www.estimation.ru

20. www.petrofort.ru

21. www.institute.pres.ru

22. www.mrsa.ru
-----------------------
[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000
[2] http://www.property.ru

2 Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.

3 Использование городских территории, зарубежная и отечественная практика. Обзорная информация. —Л/.. ]990.

[3] http://www.miridom.ru/art_en.php?ID=6701 «Почем офисы для народа?»
Ольга ИЛЬИНА
Использованы материалы агентств Panny Lane Realty, «Эркер»
[4] Сергей Жарков Ведомости 09 декабря 2002

-----------------------

Схема 1. Понятие и определение нормативной стоимости земли

Страницы: 1, 2