Главный герой романа «Евгений
Онегин» был сторонником новых модных экономических теорий. Большинство же русских
дворян жили по принципу: «нужны деньги – заложи имение». Закладная – форма
ипотечного кредита (под залог недвижимости) – была широко распространена в
России. Нам это хорошо известно из отечественной литературы прошлого и начала
нынешнего века: во многих произведениях упоминаются поместья, земли, городские
дома, которые закладываются и перезакладываются. Затем на целый век ипотека
ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась.
Совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели. Понятно,
что среди экономических механизмов наиболее живучими оказываются те, что
приносят заметную выгоду. Почему ипотека выгодна и кредитору и должнику?
Ответ на этот вопрос
интересен для многих. Ведь не исключено, что ипотека в скором времени станет для
нас реальностью. Во всяком случае в Москве уже делаются первые шаги – выдаются
ипотечные кредиты для приобретения жилья.[9]
Для постижения сути данного понятия необходимо
обратиться к истории. Ипотека – слово древне-греческое, которое переводится как
«основание», «залог». Ее возникновение обусловлено появлением частной
собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее
активно развивались в Древней Греции. Еще в VI веке до н. э. в Греции появился новый вид обеспечения кредита – земельный
залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это
имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и
назывался «ипотекой» (подставкой).[2]
Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным
кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости.
Подобная форма кредитных
отношений широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой,
прежде всего в США в Западной Европе. Это связано с тем, что ипотечное
кредитование обладает существенными преимуществами по сравнению с другими
видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает
кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за
собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же
получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может
продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный
объект и т. д. И таким образом за время действия договора может уменьшить или
полностью покрыть сумму долга. [9]
ИПОТЕКА
В РОССИИ В КОНЦЕ
XIX - НАЧАЛЕ XX ВЕКОВ.
Ипотека переживает в России второе рождение. Институт этот представляет
собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В
России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога кредитору передавалось владение заложенным
имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью.
Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами
близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная
превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским
уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся
залогового права вошла в состав законодательства XX века.
Ипотека, таким образом, играла в России такую же
роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда
ипотечные банки являются посредниками между землевладельцами и владельцами
заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд
использовалась для приобретения земли, также не является исключительной
особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью
буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу
XIX века был пройден, но в США,
например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долл. на сельские
ссуды приходилось 2,2 млрд. долл.) в отдельных штатах свыше половины фермеров,
владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских
условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России.
Американские фермеры уже в XIX веке
видели в ипотеке «большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к
собственности».
Развитие системы ипотечного кредитования продолжалась
до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной
собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали саму основу
существования ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома
о ликвидации основных ипотечных банков – Дворянского и Крестьянского. 24
декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.
Вопрос о возрождении ипотеки поставил принятый 24
декабря 1990 года закон «О собственности». Позже был заложен фундамент для
развития законодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и
«Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена
ипотека, и «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 29
декабря 1993 года. Нашли отражения эти вопросы и в «Гражданском кодексе РФ»
(ст. 339, 340). Здесь описаны общие принципы залоговых операций.
Несмотря на отсутствие полноценной нормативной
базы ипотечного кредитования, в настоящее время успешно пробуют свои силы в
этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков,
предлагающих такой ряд услуг, неуклонно –растет: к концу 1994 года их было
более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).
Конечно, условия, в которых начинают действовать
сегодня ипотечные банки, и задачи, которые стоят перед ними существенно
отличаются от тех, что были в начале века.
Развитие ипотеки во многом зависит от гарантий
прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой
регистрации этих прав. Ипотечным банкам нужна льготная налоговая политика, так
как это банки особого рода. В условиях нашей страны необходимо регламентировать
их работу.[6]
ИПОТЕКА
В СФЕРЕ ПРОМЫШЛЕННОСТИ.
Предпосылки становления промышленного ипотечного
кредитования. Экономический фактор. Важной задачей на пути к цивилизованной
рыночной экономике является подъем промышленности, так как без этого невозможно
оздоровление народного хозяйства. Главное же условие развития промышленности -
выпуск конкурентоспособной продукции. Следовательно, нужны современные
технологии и средства производства, но большинство предприятий их не имеет.
Многие предприятия испытывают острую нехватку
оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны
реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов,
повышение уровня конкурентоспособности продукции. Чтобы закупать оборудование,
создавать новую продукцию и повышать ее качество, нужны инвестиции.
Воспроизводственные затраты можно обеспечить путем самофинансирования,
кредитования и государственного финансирования. Но собственных средств недостаточно
для развития производства, потому приходиться рассчитывать на кредиты, но они
дорогие.
Наиболее эффективное средство кредитования в
промышленности – лизинг. Экономия средств при лизинге составляет 10% от
стоимости оборудования за весь срок по сравнению с обычным кредитом. Но лизинг
предусматривает предоставление предприятию в кредит в основном только
оборудования.
На этом фоне ипотечное кредитование может стать
более приемлемым средством, обеспечивающим эффективное взаимодействие банков и
предприятий, способствующим подъему промышленности.
На промышленном ипотечном
рынке действуют: предприятия (заемщики), ипотечные банки, агентство по
ипотечному кредитованию, инвесторы, а также правительство. Целесообразно
деление промышленного ипотечного рынка на первичный и вторичный. На первичном
рынке ипотечный банк выдает предприятию под залог материальных и нематериальных
активов кредит на длительный срок (5-10 лет) под достаточно низкие проценты
(10-20% годовых). На вторичном рынке агентство покупает у банков ипотечные
кредиты и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами, а также в ряде
случаев гарантиями государства, которые приобретают инвесторы. Формирование
вторичного рынка ипотечных кредитов позволит создать условия для привлечения
дополнительных кредитных ресурсов за счет средств инвесторов.
Финансовый и организационный аспект промышленного
ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование проводится в рамках рынка
недвижимости, но оно затрагивает и рынок ценных бумаг, страховой рынок, рынок
ссудных капиталов, а также другие звенья финансового рынка. При ипотечном кредитовании
промышленности воспроизводственные затраты прокрываются за счет заемных
финансовых ресурсов.
Финансовый рынок обеспечивает аккумулирование временно
свободных денежных средств и более эффективное их использование. При этом
основными сберегательными, накапливающими денежными средствами являются частные
лица (население). Таким образом, ипотека способствует привлечению свободных
денежных средств населения для инвестиций в промышленность.
Аккумуляция временно свободных денежных средств и
их инвестирование в проекты осуществляются главным образом по средством ценных
бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на
вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть
продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в
выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы
кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые участия
могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут выпущены
долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Популярность
этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества, а
также государственной поддержкой.
Инвестирование проектов осуществляется за счет
средств предприятия (не менее 30%), кредита банка под залог активов
производства, а в некоторых случаях государственных субсидий. Банк продает
ипотечные кредиты третьим лицам, в частности агентству по ипотечному
кредитованию в период спада деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем
самым денежные средства для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному
кредитованию производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами, а также в ряде случаев – гарантиями государства и продает их
инвесторам, получая денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.
Ипотека не может осуществляться без четкого механизма.
Этот механизм должен предусматривать:
- Формирование первичного и вторичного
промышленных ипотечных рынков, на которых действуют предприятия (заемщики),
банки и кредитные организации (кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию,
инвесторы, правительство;
- Предоставление предприятиям
(заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании,
субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в
зависимости от финансового положения;
- Предоставление банками долгосрочных
кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции главным образом в физические активы, а
также краткосрочных (на 3-6 месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на
инвестиции в оборотные и нематериальные активы;
- Реализацию программ субсидирования
предприятий через выбранные на контрактной основе банки, в зависимости от
уровня защиты этих средств от инфляции;
- Возможность процедуры заключения
договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью
снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного
кредитования для кредитора, а также контроль за погашением кредита.
- Заключение предприятиями договора
страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и
договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора
в обязательном порядке.
Механизм промышленного
ипотечного кредитования может эффективно функционировать только при создании
системы информационного обеспечения для получения, обработки, хранения и
передач оперативной, достоверной и доступной общественно значимой информации.
Для повышения привлекательности промышленного ипотечного
кредитования для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры,
принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения, санатории,
дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и, возможно, смогут
заинтересовать кредиторов.[7]
ОСНОВНЫЕ
НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЗДАНИЯ МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИИ.
Советская система жилищного финансирования
характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам,
официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных
условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения
в жилищное строительство составили более 80%,а средства населения лишь 14,6%
(включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных
кооперативов).
Государственный бюджет всегда являлся основным
источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь
незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в
практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов
самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование
осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными
застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования
произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода
в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля
частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного
участника на данном рынке (см. табл. 1).
Таблица 1
Ввод
в действие жилых домов по формам
собственности
в 1998 г.
Общая площадь, млн. кв. м.
Удельный вес в общем вводе жилья, %
Удельный вес в общем вводе жилья, %
1995 г.
1997 г.
Введено–
всего, в т. ч. по формам собственности:
30,7
100
100
100
государственной
3,5
11,3
22,1
14,1
муниципальной
2,6
8,5
9,8
8,7
частной
17,9
58,3
36
49,3
Из
нее населением за свой счет и за счет кредитов
12,1
39,4
22
35,2
Смешанной
российской
6,5
21,1
31,8
27,4
Из
нее: ЖСК
0,8
2,5
4,2
4,1
Источник:
Российский статистический ежегодник, 1998 г. Данные Госстроя России
Важные изменения произошли и в структуре источников
финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до
начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе
доля федерального бюджета – до 15%.
Аналогичные процессы коснулись строительства
жилья, финансируемого за счет средств предприятий и организаций (сокращение в
2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась
примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего
показателя годового объема ввода площадей жилья.
Проводимая политика бесплатной приватизации жилья
и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности
изменила структуру жилфонда (см. табл. 2).
Таблица 2
Структура
жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности (в млн. кв. м
общей площади и процентах).
Формы собственности жилищного фонда
1990 г.
1993 г.
1997 г.
млн. кв. м.
%
млн. кв. м.
%
млн. кв. м.
%
Жилищный
фонд-всего
2425
100
2546
100
2715
100
В
том числе:
Частный
791
32,6
1189
46,7
1501
55,4
Из
него в собственности граждан
641
26,4
943
37,0
1312
48,30
Государственный
1011
41,7
496
19,5
198
7,3
Муниципальный
611
25,2
664
26,1
870
32,1
Общественный
12
0,5
3
0,1
3
0,1
Смешанной
формы собственности
-
-
194
7,6
143
5,3
Источник:
Российский статистический ежегодник, 1998 г.
В настоящее время, в результате перехода в частную
собственность 42% подлежащего приватизации жилья 55% всего жилищного фонда в
России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс
приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в
крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2%
квартир, находящихся в частной собственности.
Сокращение бюджетных ассигнований привело к
резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на
улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального
жилья сократилось с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно
400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное
право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей.
В результате резкого сокращения финансирования
жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со
стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения
жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию
нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв.
метров в 1998 году. Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному
ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных
предприятий.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими
кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос
населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом
порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия
было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном
решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных
сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов
сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп
населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои
жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их
накопления.
Проблема обеспечением жильем населения в современных
условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных
ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения
жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном
рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла
свое отражение в Федеральной целевой программе «Свой дом», а также в разрабатываемой
Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Создание системы долгосрочного кредитования
граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос
граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения,
активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость
в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения
сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить
развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет влияние на общий
экономический рост.
Механизм жилищного финансирования, создание
которого преследует цель системного решения жилищной проблемы российских
граждан, должен включать долгосрочное ипотечное кредитование населения,
кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку
населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам на цели приобретения
готового жилья как на первичном (вновь построенном жилье, продаваемое
застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье)
рынках жилья.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим
товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может
производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для
размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной
альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения
жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на
приобретение жилья в полном объеме.
В большинстве стран мира приобретение жилья в
кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой
экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие
кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через
установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех
участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым
или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения
дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия
гражданам в приобретении жилья.
В рамках кредитования жилищного строительства
предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем
привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков
жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели
возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их
деятельности режиме, а, именно – в период строительства жилья погашать только
задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после
завершения строительства.
Строительный кредит выдается застройщику в
момент, когда он уже располагает (право собственности или долгосрочной аренды)
отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти
предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная
проблема для коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае – точно
оценить вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения
строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного
жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими
уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика
контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении
выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные
первоначальные условия продажи жилья. Риск снижается, если до начала
строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и
банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям
для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно
сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей –жилья в
построенных таким образом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные
средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья
(застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная поддержка граждан, не располагающих
достаточными доходами для получения кредитов на стандартных банковских
условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных
субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения
тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования
приобретения жилья гражданами с –помощью государства, при которой на долю
собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30:, на долю
государственной субсидии в среднем – 20-50% повысит доступность ипотечных
кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном
кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или
средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
В рамках стратегической концепции развития в
России кредитных механизмов обеспечения доступности приобретения жилья в
собственность для основной части населения необходимо отметить, что за государством
остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма граждан,
которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью
долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий.
Ставя задачу создания
целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной,
в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых
механизмов, необходимо учитывать возможность применения иных схем жилищного
финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих
специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания
системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной
проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных
ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее
реализации лимитированы.
Значение писка новых вариантов решения проблем
обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не
административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы в
России трудно переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается
острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение
новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель – создать работающую систему
обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними
доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от
монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных
ипотечных кредитов.
Современная государственная жилищная политика
должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп
населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части
работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и
имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на систему
ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только
позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения
жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства
сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в
целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом»
для других отраслей экономики России.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения
как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной
экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:
1) Система ипотечного жилищного кредитования в России
должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к
российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать
психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего
ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2). Одним из ключевых требований следует отметить
необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не
только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система
ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть
полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного
кредитования.
3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна
носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование
привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов,
инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4). Система жилищного ипотечного кредитования должна
быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в
тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами
наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития
ипотека, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием
платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих
основных задач:
- совершенствование законодательной и
нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном
кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения
взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из
заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального
механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в
бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры,
обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с
недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации
участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как
граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих
банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование
коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной
конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты
заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их
социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения
взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы,
регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и
обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных
основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для
привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Перспективы развития
жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических
условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г. В
период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.
31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были
настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала
ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991
по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были
отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не
превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание
темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали
перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная
финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении,
увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал
формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны
«среднего» класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты
не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки
от 3-х до 5 лет.
В результате проводимой финансовыми властями
политики отставания роста обменного курса рубля к доллару США от реального
соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения,
в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения
валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны
населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах
приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования,
рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности
препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное
превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных
заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки
ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный
период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные
макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.
Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов
роста потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены
выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5-1,7%.
Постепенно начала выходить из кризиса банковская
система. Если в целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то
на 1 апреля 1999 г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд.
рублей.
В банки стали возвращаться вкладчики. Объем
сбережений граждан в национальной валюте составил на 1 июля 1999 г. 178,1 млрд.
рублей, увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях
отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с проблемой избыточной
ликвидности. На 13.08.99 г. сумма остатков на корреспондентских счетах в Банке
России и АРКО составила 50,5 млрд. рублей.
Ипотечное кредитование представляет реальную
альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых
банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в
последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым
ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых
для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их
практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке
краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области
жилищного кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих
наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного
ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и
наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом
частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время
продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее
слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.
До августа 1998 г. около 30% частных вкладов
находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных
банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем
объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки
предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь
резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.
Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения.
Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд.
руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.
Согласно официальной информации Сбербанка, на
конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126
млрд. руб., остатки валютных вкладов – 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю
Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то
суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150
млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.
Это составляет лишь незначительную часть сбережений
населения России, хранимых внутри страны. По оценкам Банка России, сделанным с
учетом ввоза в страну наличной валюты, население имеет на руках около 40 млрд.
долл. Этот показатель также примерно соответствует той оценке, что примерно
85-90% накоплений переводится в иностранную валюту. Таким образом, в настоящее
время структура денежных активов населения характеризуется абсолютным преобладанием
наличной иностранной валюты, которое только усилилось после августовского
кризиса.
Однако, даже при наличии долгосрочных и относительно
дешевых валютных кредитных ресурсов (например, в настоящее время Сбербанк
привлекает валютные ресурсы на депозиты по ставкам от 3 до 7% годовых),
кредитор на застрахован от резкой девальвации национальной валюты и,
соответственно, снижения доходов заемщиков в валютном исчислении и падения их
платежеспособности.
На рублевых корсчетах коммерческих банков в
течение 1999 года в среднем находится в два раза больше средств, чем в 1998
году, однако объемы кредитования реального сектора практически не увеличились.
В то же время, в подавляющем большинстве регионов
России кредитование возможно только в национальной валюте. Достаточно высокая и
нестабильная инфляция делает необходимым использование переменной ставки
процента по кредиту. В существующей практике банки, выдающие кредиты с
переменной ставкой, привязываются к определенному индексу, чаще всего – ставке
рефинансирования Банка России, изменение которой далеко не всегда отражает реальную
динамику стоимости денег. Разработка надежного и пользующегося доверием индекса
является необходимым условием широкомасштабного развития ипотечного
кредитования.
Процесс восстановления утраченного доверия к
банкам со стороны населения будет происходить значительно быстрее, если банки
начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на
кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что
будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В
решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную
роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для
банков, а в конечном счете и для заемщиков, цене является непременным условием
развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая
стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных
кредитов – основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме
того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой
стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории
у большинства потенциальных заемщиков.[5]
О
ПРОБЛЕМАХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Из всех составных частей национального капитала
аграрный капитал, сельскохозяйственные, земельные, ипотечные банки остаются
пока самым отсталым, слабым звеном – аутсайдером в российской экономике. В
странах, когда-либо приступавших к рыночным преобразованиям, первым шагом
всегда была земельная реформа. У нас этого не произошло. Это привело к самым
неудовлетворительным последствиям для АПК, кредитных институтов, инвестиций,
фондового рынка, денежного обращения.
Российские банкиры придерживаются разных, даже диаметрально
противоположных, взглядов на институт землевладения в России. Помимо убежденных
сторонников частной земельной собственности, есть ее категорические противники,
которые считают, что государство должно оставаться главным хозяином всех
угодий, природных ресурсов. Немало банков видят будущее за развитием аренды,
многообразием форм собственности, хозяйствования.
Для других ориентиром служит аграрный сектор США,
где землевладельцами помимо государства (которому принадлежит около 40%
возделываемых земель, используемых для общенациональных нужд и аренды),
выступают более 2 млн. фермерских хозяйств (против 274 тыс. у нас). Из них
полными собственниками являются не все. Около 60% угодий вообще не принадлежит
фермерам (у нас – 95%). Из оставшейся части 59,2% земель владеют хозяйства семейного
типа, 17,3% - «частичные» хозяева в совместном владении, 23,5% - монополии. При
этом 34% ферм представляют собой мелкие и мельчайшие производства, которые дают
3,2 совокупной сельхозпродукции. Зато свыше половины ее обеспечивают 6% крупных
ферм (у нас вместе – едва 2%).
Банки не вводит в заблуждение проведенная на селе
приватизация. Да, перерегистрацию прошли 24 тыс. колхозов и совхозов (95% от
общего числа), из них около трети сохранили прежний статус. Зато рядом
появились 286 тыс. фермерских хозяйств, свыше 11 тыс. товариществ различных
типов, примерно 2 тыс. сельхозкооперативов, 900 с лишним ассоциаций, примерно
300 АООТ, более 400 подсобных хозяйств. Эти производства получили в
собственности 93% угодий, все имущество, основные фонды. Они могут самостоятельно
их использовать, распоряжаться продукцией, прибылью. Но им не дали самого
главного – свободы купли-продажи земли.
У нас до сих пор не появились важнейшие условия
успешного сельхозпроизводства: частное землепользование, свободный земельный
рынок, ипотечное кредитование под залог участков и недвижимости. К примеру в
США, как и в дореволюционной России, на ипотечный кредит приходится около 2/3
ссуд фермерам. Именно ипотечным кредитом они оплачивают до 75% и более все свои
текущие расходы и капиталовложения.
Из-за отсутствия рынка земли, возможностей для
ипотечного кредитования российские банки не в состоянии налаживать
взаимовыгодное разделение труда, кооперацию внутри АПК, нормальный обмен финансовыми,
материальными, трудовыми и иными ресурсами между отраслями, регионами. В
результате банкам, в том числе участвующим в бюджетном финансировании
агропромышленного комплекса, не удается создать для сельхозпроизводителя
развитую, насыщенную материально-техническую, финансовую, сервисную инфраструктуру,
которая обеспечивала бы его современными, экономичными орудиями труда,
услугами по закупке, хранению, переработке, реализации на внутреннем и внешнем
рынках, маркетингу, информации и т. д.
Фактически государство ставит российские банки
перед заведомо проигрышной дилеммой: взять на иждивение безнадежные
колхозно-совхозные АО, ТОО и др., либо кредитовать хозяйства, которые в 15 раз
меньше конкурентоспособные и в 35 раз меньше перспективных американских ферм.
Все это сужает поле деятельности, возможности
российских земельных банков. Им приходится действовать на крошечном правовом и
операционном «пятачке». Поскольку через эти банки почти не идут бюджетные
деньги «на АПК», чтобы выжить, они вынуждены около 90% средств вкладывать в
краткосрочные активы – ГКО, СКВ, МБК и т. д.; создавать дополнительные
подпитывающие структуры – страховые компании, инвестиционные, риэлторские
фирмы, торговые дом и др.; подключать их к региональным программам развития.
Так, например, делается в Московской, Волгоградской, Вологодсткой,
Новгородской, Ярославской, Псковской, Калининградской, и других областях, где
банки предлагают участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и
недр, обустройству территорий, совместном выпуске облигационных займов,
обеспеченных землей, природными ресурсами и т. д.
К сожалению, сегодня земельные и другие коммерческие
банки в состоянии выделять сельскому хозяйству не более 10% своих ресурсов. До
введения частной собственности на землю, других институциональных и правовых
изменений в России превышать этот уровень крайне опасно.[4]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях экономического
кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей
практика залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые
шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими
отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям
государственного регулирования кредитно-ипотечных отношений.[3]
Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное
кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в
связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных
банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование
связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию
приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием
банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны,
растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих
граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь
улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро
нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных
клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценке Российской гильдии
риэлторов, возможность взять кредит сегодня на приобретение жилья увеличит
объем продаваемого жилья на 40-50%.[10]
Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие
выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России
необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом
аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного
кредитования, включая издания законодательных актов об ипотеке и о
кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в
том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих
состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах,
ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.
Целесообразно также создать систему учреждений
банков, занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию
специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих
банках; разработать систему страхования банков, осуществляющих ипотечное
кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного
капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать
систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.[8]
Но, также очевидно, что, не оживив промышленность,
нельзя рассчитывать на формирование платежеспособного спроса. И только подъем
промышленного производства даст возможность населению –вкладывать средства в
жилье. Важным условием эффективного использования ипотечного кредитования в
промышленности является ликвидность объекта недвижимости. Активному банковскому
кредитованию промышленности мешает невозврат кредитов при обеспечении залога
промышленными зданиями и сооружениями вследствие трудностей. Дополнительная
гарантия возврата кредита появляется тогда, когда предприятие, перед тем как
брать его, находит потенциального покупателя его продукции и других активов в
случае невозможности вернуть средства в срок.[7]
Нельзя забывать и об ипотечном кредитовании в
сельском хозяйстве. Сельское хозяйство, как и вся российская экономика,
недофинансируется, поэтому нынешнее положение, которое складывается в этом
секторе, тормозит развитие ипотечного кредитования (Для сравнения: в 1995 году
правительство США выделила почти 70 млрд. дол. на поддержку своего аграрного
сектора).[1]
Таким образом, в нынешних
нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит,
идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же, проблемы, что и товарные рынки:
высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость,
нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски
и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты.
Вслед за московской ипотечной программой развивается
петербургская. В Северной столице ее реализует Федеральное агентство
ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками
«Санкт-Петербургский», «Петербургский», «Балтийский» и
«Промышленно-строительный банк». Первые 5 кредитов выданы сроком на 10 лет под
15-18% годовых. Планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10%
годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет
Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для
получения дополнительных средств в Промышленно-строительный банк и Федеральное
агентство ипотечное кредитование размещают среди населения облигации
жилищного займа, планируя привлечь еще 3 млн. долларов.
Что касается ипотечной программы в других регионах,
то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и
Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось
выделить в 1999 году 32 млн. кв. м. жилой площади, однако августовский кризис помешал
этим планам реализоваться в полном объеме.[9]
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса
в России //Деньги и кредит. – 1996. - №2. –С.58.
2. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию
//Российская юстиция. – 1996. - №11. – С.31-32.
3. Каноков А. К развитию залогового кредитования
//Российский экономический журнал. – 1996. - №5-6.-С.52-55.
4. Макаревич Л. Н. О проблемах ипотечного кредитования
//Деньги и кредит. – 1998.- №6. – С. 44-50.
5. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы
создания механизма ипотечного кредитования в России //Менеджмент России и за
рубежом.-2000.- №1.- С. 98-111.
6. Проскурякова Н. А. Ипотека в России в конце XIX – начале XX веков //Вопросы истории. – 1995. - №9. – С.3-16.
7. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности
//Экономист. – 1998. - №8.- С. 83-88.
8. Стюньков В. П. Ипотечное кредитование: организационные
аспекты //Деньги и кредит. – 1994. - №8. – С. 44-52.
9. Ипотека //Наука и жизнь. – 1999. - №5. – С. 54-58.
Главная