Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов) [49, с.169-170].

На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики города» (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150 тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В случае согласия потенциального заемщика принять данные условия, производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье, который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки выглядит, безусловно, выгоднее.

Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО «РОССТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петер­бурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р «О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга», а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга», а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15 ноября 1996г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой дом («137 серия») в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова внутри квартала «Каменка, квартал 71 А», корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта».

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по №... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц - владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора

1. Инвестор - андеррайтер

1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).

1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера, либо копия платежного поручения.

1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует данный договор.

2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3. Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4. Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой или «россыпью», аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5. Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

2.3. Анализ системы управления рисками и страховой защиты при ипотечных операциях

Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик), воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям, сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об ипотеке они носят объективный и субъективный характер. Результатом анализа перечисленных и иных рисков является решение залогодержателя или залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем, осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования. Процесс страхования определенным образом регламентируется на законодательном уровне, при этом в требованиях п.1 ст.334 ГК РФ и ст.31 ФЗ «Об ипотеке» имеются отличия [114, с.96].

Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.

В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е. предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, т. е. по отношению к величине, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием.

Как следует из положений закона, при заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает кредитора (банк) выгодоприобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но если даже он этого не сделает, кредитор все равно не лишается своего законного права на удовлетворение требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые кредитор отвечает.

Несмотря на то, что при ипотеке (залоге недвижимости) вопросы страхования регулируются на законодательном уровне, данный процесс носит далеко не однозначный характер. Обусловлено это тем, что и в соответствующих ипотечных программах федерального и регионального уровней при изложении подходов к страхованию рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, имеются характерные различия.

Управление риском - это система мер, направленных на рациональное сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь подходами к управлению рисками, необходимо провести градацию (иерархию) рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию, и распределить их между субъектами, участвующими в ипотечных операциях, для того, чтобы равномерно распределить бремя финансовых расходов по защите от рисков. Сейчас в различных ипотечных программах, явно просматривается стремление кредиторов переложить риски в основном на плечи заемщиков, осуществляя защиту посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

В последней четверти века на международном страховом рынке наблюдается рост убыточности большинства видов страховых операций. Причиной служат частые катастрофы природного и техногенного характера, от которых страдают не только страховые компании, но и экономика в целом. Для снижения значимости данных негативных явлений за рубежом была создана система «управления риском» (risk management), включающая четыре последовательных направления деятельности (рис.2.3.1.).

Результаты проведенной градации рисков, сопутствующих ипотеке, необходимо закрепить (для исключения возможного произвола кредитных учреждений и лоббирования своих коммерческих интересов страховщиками) в соответствующем нормативно-правовом документе. В нем целесообразно все риски разделить минимум на риски, покрываемые страхованием, и риски, не связанные со страхованием.

Примечательно, что именно такая градация рисков предусмотрена в отношении лизинговых операций в федеральном законе от 29 ноября 1998г. № 164-ФЗ «О лизинге» [116, с. 106].

Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски.

1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором.

2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется как по соглашению сторон договора лизинга, так и без соглашения.

3. Стороны, исполняющие обязанности страхователя и выгодоприобретателя, а также сроки страхования определяются договором лизинга.

4. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.

Статья 22. Риски, не связанные со страхованием.

1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

2. Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга, которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором лизинга;

3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Необходимо отметить также, что обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском.

В качестве иллюстрации высказанных предположений приведем один небольшой пример. В связи с развитием института потребительского кредита вообще и ипотечного жилищного кредитования в частности возникает необходимость проведения кредитного страхования жизни, являющегося разновидностью страхования, осуществляемого прежде всего на случай смерти. Сущность данного страхования состоит в том, что заемщик (ссудополучатель) при получении кредита (ссуды) должен застраховать свою жизнь, чтобы в случае смерти застрахованного, не успевшего выплатить кредит (погасить ссуду), его задолженность погашалась из страховой суммы, выплачиваемой страховой компанией. Это страхование осуществляют как сами заемщики (ссудополучатели), так и кредиторы (банки, кредитные союзы и т. п.).

По рассматриваемому страхованию, прежде всего для уменьшения платы (устанавливается величиной тарифной ставки) за производимую страховую защиту, может предусматриваться в договоре страхования уменьшение суммы, выплачиваемой по случаю смерти застрахованного. То есть страховая сумма уменьшается вслед за уменьшением погашенного долга на протяжении срока страхования. Страховые тарифы могут быть постоянными на протяжении всего срока страхования, но могут также уменьшаться вместе со страховой суммой.

Страхование жизни, прежде всего на случай смерти, необходимо рассматривать как составную и безусловную часть финансирования приобретения объектов недвижимости посредством ипотечного жилищного кредитования, поскольку наличие такого страхования предполагает, что по меньшей мере в случае смерти заемщика (ссудополучателя), приобретенное в долг жилье будет свободно от долгового обязательства, так как обязанность по выплате оставшейся части долга будет находиться на страховщике.

По условиям страхования может предусматриваться, что страхователь (заемщик ипотечного жилищного кредита) страхует возврат кредита по одному из следующих вариантов: 1) на случай смерти; 2) на случай смерти или наступления инвалидности 1-й или 2-й группы в течение срока действия кредитного договора.

В табл.9 приведены тарифные ставки по страхованию жизни заемщика (по второму варианту) из расчета, что годовая ставка за кредит составляет 5%, вероятность наступления инвалидности в течение года равна 0,003, страховой взнос уплачивается единовременно в начале действия договора страхования.

В целом подавляющее число рисков, связанных с кредитованием на приобретение недвижимого имущества, можно переложить на страховщика, но сделать это можно только за соответствующую плату. Ипотечные операции, совершаемые сегодня, не являются дешевыми. И связано это не только с высокой процентной ставкой предоставляемых банками кредитов.

В настоящее время при ипотеке очень велика доля расходов, которые должен нести заемщик в связи с выполнением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании находится в самой начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них.

Страхование предмета ипотеки - явление достаточно новое, поэтому общие требования к нему излагаются в форме соответствующих рекомендаций. Так, п.7 Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы (утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998г. № 767 «О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»), установлено: «Заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара».

В рекомендуемые условия кредитного договора включено достаточно большое количество рисков, от проявления которых необходимо застраховать предмет ипотеки. Однако данное требование не в полной мере корреспондируется, например, с положениями ст.32 «Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения» ФЗ «Об ипотеке», в которых указывается, что залогодатель обязан принимать меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

Для создания надежной страховой защиты от рисков страховщики включены в состав основных участников ипотечного рынка (табл.10) [116, с.98]. В частности, это предусмотрено Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве (одобрена постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998г. № 625).

Функции страховщиков, представленные в табл.10, проистекают из основных принципов, заложенных в Московской ипотечной программе. Один из них гласит: «В число стандартов МИА на первых порах становления рынка ипотечного кредитования в Москве могут входить требования участия только квалифицированных МИА страховых и оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности, связанной с ипотечным кредитованием».

Исходя из указанного принципа в процедуре выдачи ипотечного кредита предусматривается, что обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Обеспечение страховой защиты при ипотечных операциях только этим видом страхования не ограничивается.

Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.).

Следовательно, при ипотечном жилищном кредитовании может применяться несколько видов страхования. В Московской ипотечной программе, в соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться, предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (табл. 11) [116 с.99].

Таблица 1 1

Страхование при ипотечном кредитовании в Москве