Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж

Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж

 (ИНЭП)

РЕФЕРАТ

по предмету «Оценка бизнеса и недвижимости» на тему

«Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж».

                                                   Студентки  Жанкевич Н.А.

                                                Научный руководитель  _______________

                                         Москва 2006 г.

СОДЕРЖАНИЕ.

                                                                                                              Стр.

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….3-4

Глава 1. Метод сравнения продаж…………………………………6-10

1.1.          Понятие метода сравнения продаж………………………………..5-6

1.2.          Понятие поправок и процесс их проведения по элементам

сравнения…………………………………………………………………..6-10

Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения     продаж……………………………………………………………………10-12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...13

БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………...……14

ВВЕДЕНИЕ.

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углублен­ного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс прива­тизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхо­вания, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимо­сти предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его ка­питала.  

Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу; его природу в значительной мере определяют конкретные факторы.  Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех со­ответствующих внутренних и внешних условий его развития.

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вари­антах реализации стоимости имущественных прав - акционирова­нии, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, ис­числении налогов, использовании прав наследования и т. д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реа­листичное представление о потенциальных возможностях предприя­тия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки ее стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и опре­деляет, какой из них обеспечит компании максимальную эффектив­ность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену. 

В своем реферате я хочу  более подробно рассмотреть один из методов оценки стоимости имущества – метод сравнения продаж.

Целью работы – раскрыть экономическое содержание данного метода, а также изучить этапы его реализации.

Актуальность темы состоит в том, что в нашей стране становится все больше и больше независимых собственников предприятий и фирм, и возрастает потребность в определении стоимости их капитала.

Глава 1. Метод сравнения продаж.

1.1 Понятие метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе инфор­мации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достовер­ной информации по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и цепах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты.

Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспо­зиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспози­ции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

Если сделка заключена между головной н дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка состоялась но рыночной цене. То же самое относится (с сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам измерения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

♦  цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

♦  цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов;

♦  цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в рай­онах  жилой, дачной застройки;

♦  цена за фронтальный метр — при коммерческом использова­нии в городах (общая площадь объекта считается пропорцио­нальной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

♦  цена за единицу плотности — коэффициент отношения площа­ди застройки к площади земельного участка;

♦  цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплек­сах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражахи автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финанси­рования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязатель­ным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижи­мости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные поме­щения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравнения может варьироваться в зави­симости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразова­ния объекта оценки.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стои­мости.

1.2           . Понятие поправок и процесс их проведения по элементам сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характери­стик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировка на иму­щественные права, корректировка на условия финансирования, кор­ректировка на условия продажи и корректировка на время продажи, должны быть проведены последовательно, т. е. каждый раз корректи­руется уже откорректированная цена. Все остальные поправки, а имен­но корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др., проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимос­ти, уже скорректированной на последовательные поправки и приведен­ной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, де­лятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправ­ки.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения.

Процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения выглядит следующим образом:

1. Имущественные права на недвижимость. При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла­дельца, арендатора и т. п. интересуют прежде всего нрава, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее нрав. В случае, если право собствен­ности на объект недвижимости обременено нравом аренды или други­ми обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зача­стую магазины, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующими арендными дого­ворами. При STOM, если контрактная арендная плата отличается от ры­ночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшего­ся срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся ОТ рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыноч­ной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разни­цы в течение оставшегося срока аренды.

2.   Условия финансирования. Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3.   Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно­шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализо­вать собственность, если на продавца оказывается Давление, если меж­ду участниками сделки существует семейная, деловая или финансо­вая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4.   Время продажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с тече­нием времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты не­движимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основным индикатором рынка не­движимости является динамика изменения цен на недвижимость в рам­ках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5.   Местоположение. Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости явля­ется их физическое расположение. Причем пол различным местопо­ложением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и расположе­ние в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т. п.

6. Физические характеристики. Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. и. Практически всегда объекты сравнения имеют разли­чия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вил. Сюда же можно отнести состояние окружающей Среды, функциональные возможно­сти и эстетические характеристики.

Для разных типов недвижимости суглсствустсвой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли лажпо наличие витринных окон, входа с оживлен­ных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимо­сти большое Значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость прак­тически всех типов недвижимости, это состояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей - электричество, во­допровод, канализация и т. д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

- метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя со­поставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в ценах продажи может быть приписана этому различию;

- метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажа объекта, фактически отражающая изменение покупательной спо­собности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопо­ставимые объекты недвижимости.

Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения     продаж.

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подо­бранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) инфор­мацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, место­положение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подо­бранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) инфор­мацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, место­положение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Можно на примере посмотреть, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 1, табл. 2.):

Таблица 1.