Здание - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей фундаменты, стены, перекрытия и крышу.

Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

· систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

· оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

· управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья, спортивные сооружения и прочее).

Управление недвижимостью осуществляется в трёх основных направлениях:

· Экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также их распределения);

· Правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество);

· Техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением).

Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутреннее управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.)

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм.

Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность управляющего объектом недвижимого имущества предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с различными подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт инженерных

систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д.

Технический паспорт - это документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

2. Эксплуатация зданий.

Эксплуатация зданий - это комплекс различных мероприятий, который включает в себя техническое и санитарно-гигиеническое обслуживание, ревизию и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций сооружений.

Комплексная эксплуатация недвижимости подразумевает как техническую сторону, так и хозяйственную стороны.

а). Техническая эксплуатация зданий.

Она включает в себя работы по ежедневному контролю за техническим состоянием и поддержанию работоспособности объекта недвижимости,

его систем и структурных элементов.

Техническая эксплуатация недвижимости предотвращает порчу и разрушение строительных конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки инженерных коммуникаций, обеспечивая соответствие технического состояния объекта технике безопасности, а значит, и фактическую неопасность практического использования зданий.

В стандартный перечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты:

· Техническая экспертиза объекта недвижимости. Тщательная инвентаризация и профессиональная диагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояния сооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные технические работы;

· Разработка плана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов;

· Мониторинг состояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание и необходимый ремонт;

· Техническое обслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролю технического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию, поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонту инженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, водоотведение и стоки, слаботочные системы, лифтовое хозяйство, диспетчеризация);

· Планирование, бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованием и расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта;

· Технический консалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечение гарантийных обязательств.

б). Хозяйственная эксплуатация зданий.

Она включает санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение безопасности и другие сопутствующие работы. Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимости является удовлетворение существующих гигиенических и эстетических норм. От осуществления хозяйственной эксплуатации зависит как внешний вид объекта, так и условия пребывания на нем.

В стандартный состав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующие положения:

· Санитарно-профилактические мероприятия: хранение и вывоз отходов, дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охрана окружающей среды и т.д.;

· Поддержание чистоты и порядка в зданиях, которое подразумевает проведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной и гигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной части, уходу и обслуживанию поверхностей отделки и интерьера и т.д.;

· Уборка и обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход за газонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и вывоз крупногабаритного и бытового мусора, снега и наледи, обработка территории противогололедными реагентами;

· Обеспечение безопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта, организация пропускного режима, парковки автотранспорта.

· Организация питания, вендингового обслуживания, поставке расходных офисных материалов ну и т.д.

Резюме: Техническая и хозяйственная эксплуатация недвижимости требует грамотной индивидуальной планировки с учетом нормативных документов и особенной специфики самого объекта. Профессиональная эксплуатация недвижимости не только обеспечит нахождение объектов

"в целости и сохранности", но и оптимизирует условия пребывания на них.

3. Цели и задачи.

Главная цель программы – создание надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики для обеспечения доступности и безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации

в течение всего периода эксплуатации.

Главная задача программы - повысить эксплуатационные характеристики зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики, что приведет к надлежащей безаварийной эксплуатации, экономии бюджетных ассигнований, снижению экономических потерь от возможных последствий чрезвычайных происшествий, улучшит условия работы для всех работников аппарата Росстата. В случае отсутствия, все здания (помещения) Росстата будут оснащены приборами учета потребления ТЭР.

4. Основные задачи программы.

· Обеспечение надлежащей технической эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики и их технического обслуживания;

· Качественная и своевременная подготовка зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики к осенне-зимней эксплуатации;

· Оснащение зданий (помещений) Федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребленных топливно-энергетических ресурсов (ТЭР).

5. Характеристика программных мероприятий.

Программа предусматривает три группы мероприятий, направленных на создание постоянной эксплуатационной годности и надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики, а также обеспечение безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) в течение всего периода эксплуатации.

К первой группе относятся мероприятия по организации системы постоянного планового технического обслуживания и ремонта, которые должны быть направлены на поддержание качественного состояния зданий и сооружений, а также их элементов, предупреждение преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования в течение всего периода использования по назначению.

Ко второй группе относятся мероприятия по организации своевременной и качественной подготовки зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду эксплуатации.

К третьей группе относятся мероприятия по оснащению зданий (сооружений) федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребления ТЭР.

6. Сроки реализации и источники финансирования.

· Возможные сроки реализации программы: 2008-2009 годы.

· Финансирование программы будет осуществляться за счет средств федерального бюджета в тех объемах, которые будут им выделены,

и соответственно в ценах на тот реализуемый период.

Примечание: Согласно Распоряжения Госкомимущества РФ N 660-р,

Госстроя РФ N 18-7 от 13.04.1993г. (ред. от 18.10.1994г.) "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОДРЯДНЫХ ТОРГАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.04.1993г. N 244), необходимо:

· организовать работу тендерной комиссии;

· провести тендеры на ремонтно-строительные и иные услуги;

· провести тендеры на поставку материалов и оборудования.

II. ОБЩАЯ ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1. Приём объектов недвижимости в управление.

· Акт о приеме-сдаче дел при смене руководителя.

· Экспертиза объектов недвижимости.

· Составление программы управления объектами недвижимости.

2. Техническая эксплуатация объектов недвижимости.

· Проведение технических осмотров.

· Техническое обслуживание.

· Текущий ремонт.

· Капитальный ремонт.

· Санитарное содержание объектов недвижимости.

3. Эксплуатация электроустановок.

· Обязанности собственника (потребителя) электроустановок.

· Ответственный за электрохозяйство организации.

· Проверка знаний электротехнического персонала.

· Ответственность за нарушения в работе электроустановок.

4. Эксплуатация теплопотребляющих установок и тепловых сетей.

· Ответственный за эксплуатацию теплопотребляющих установок.

· Проверка знаний персонала, обслуживающего системы теплоснабжения.

· Ответственность за нарушения в работе теплопотребляющих установок.

5. Ведение технической документации.

· Документация длительного хранения.

· Заменяемая документация.

6. Оформление прав на земельный участок под зданиями.

· Права на земельный участок, расположенный под зданием.

· Государственная регистрация прав на земельный участок.

7. Штатное расписание и должностные инструкции.

· Формирование штатного расписания.

· Рекомендации по разработке должностных инструкций.

8. Обеспечение безопасности объекта.

· Системы охранно-пожарной сигнализации (ОПС).

· Системы видеонаблюдения и системы контроля доступа (СКД).

9. Страхование.

· Страхование объектов недвижимости и гражданской ответственности.

· Комплексные программы по страхованию.

10. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.

· Формирование договорных отношений.

· Договор энергоснабжения.

· Учет электроэнергии.

· Договор теплоснабжения.

· Учет тепловой энергии.

· Договор на водоснабжение и водоотведение.

· Учет количества полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод.

11. Мероприятия по экономии энергетических ресурсов.

· Энергетический менеджмент и аудит.

· Экономия электрической и тепловой энергии

· Экономия водопотребления.

12. Материально-техническое обеспечение (МТО).

· Планирование материально-технического обеспечения.

· Определение потребности в различных видах материальных ресурсов.

· Хозяйственные связи и формы снабжения.

· Планирование коммерческих договоров.

· Способы обеспечения и исполнения договоров.

14. Организация и контроль выполнения работ по договорам подряда.

· Проведение на конкурсной основе выбора подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги.

· Контроль, приемка и оплата работы подрядчика.

15. Планирование процесса эксплуатации и учет затрат.

· Планирование процесса эксплуатации.

· Строгий учет всех затрат.

· Периодическая отчетность ответственных.