Законодательная основа и практика ипотечного кредитования в России

Законодательная основа и практика ипотечного кредитования в России

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Новороссийский филиал

Кафедра Финансы и кредит

КУРСОВАЯ РАБОТА

Студента III курса факультета Экономики и управления

Колос Андрея Игоревича

Учебная дисциплина ДЕНЬГИ, КРЕДИТ, БАНКИ

     Тема: Законодательная основа и практика ипотечного кредитования в России

№ зачетной книжки ЭС – 26/03

Группа Эсф-03

Руководитель-консультант    _______________________      В.П. Зайков

Защищена                                                                                       Оценка

«____»___________ 2006г.                                                     «______________»

Содержание.

  Стр.

Введение…………………………………………………..……………………….3

Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….…….4

1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..4

1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования и её основные участники ………………………………………………………….………....6

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…….9

Часть 2. Реализация Новороссийской ипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк…………………………………………………………………....13

2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске. ……………………………………………………………………………….13

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику………………………………………………………………………………….14

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании………….…………………………………………………………………..17

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования…………….…………………………………………………21

Заключение……………………………………………………………………….24

Список литературы……………………………………………………...……….25

Приложение………………………………………………………………………26

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный  спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, финансово-строитель­ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации новороссийской ипотечной программы во Внешторгбанке; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. История ипотеки в России.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

    В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

    Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

·                    с государством (казённая ипотека);

·                    между частными лицами (частная ипотека);

·                    по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

·             Дворянский земельный банк;

·                    Крестьянский поземельный банк;

·                    городские кредитные общества и городские общественные банки;

·                    земские банки;

·                    общества взаимного поземельного кредита;

·                    ссудно-сберегательные товарищества;

·                    кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

·                    недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

·                    недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

·                    стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

·                    высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

 Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом.

 В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования:

·                    приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла­ров, и создает основу формирую­щегося вторичного рынка жилья;

·                    приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис­темы ипотечного кредитования;

·                    Федеральной комиссией по рын­ку ценных бумаг с участием Гос­строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол­госрочных ипотечных ценных бу­маг;  

·                    законодательно оформлена де­ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце­ночных, риэлторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре­мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен­ное жилье служит в качестве обеспече­ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла­титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

·                    Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

·                    Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч­реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за­емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

·                    Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

·                    Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

·                    Страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

·                    Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

·                    Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

·                    Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

·                    Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан­ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвес­тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру­ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон­струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня­ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме­ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не­обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предпри­ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со­оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од­ного года после заключения соответствующего до­говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима­ние оценке не только собственно имущества пред­приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко­торый приобретает на публичных торгах предпри­ятие, одновременно приобретает также и все обя­занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ­ектов действующего предприятия обязательна все­сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.         Для рассмотрения возможности предоставле­ния кредита под залог предприятия банку требует­ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу­чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла­тежей и другие документы по требованию кредито­ра. Кредитное подразделение банка обра­щает особенное внимание на несоответствия в фи­нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали­чие необходимой производственно-технической ба­зы для выполнения этого плана (например, произ­водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

·                    На основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса.

 У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

·                     Оценка стоимости имущества осуществляется самим банком.

При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для  функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2. Реализация Новороссийской ипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк.

2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в              г. Новороссийске.

Для кредитования покупки недвижимости филиал ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске предлагает программу ипотечного кредитования. Данная программа дает возможность приобрести квартиру в новых или старых домах городов Краснодарского края.

Кредиты по программе ипотечного кредитования выдаются резидентам Российской Федерации и лицам с гражданством в возрасте от 20 до достижения возраста мужчинами 65 лет, женщинами - 60 лет на дату погашения кредита.

Программа жилищного кредитования позволяет получить кредит в размере до 70% от стоимости квартиры. Остальная часть суммы необходимой для приобретения недвижимости должна быть в наличии у получателя кредита на момент подачи заявки. Допускается в качестве первоначального взноса собственными средствами взнос имеющегося жилья (первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры клиент сформирует путем продажи имеющийся квартиры, а 70% получит в виде кредита).

В качестве обеспечения в программе используется залог приобретаемой квартиры. Как правило, заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры между Продавцом, Покупателем и Банком.

Также заемщик может самостоятельно подобрать квартиру или с помощью риэлтерских компаний. Плата за оценку стоимости предмета залога зависит от площади приобретаемой квартиры. Комиссионные риэлтерской компании определяются по договоренности.

От заемщика потребуется наличие достаточного для погашения кредита дохода (зарплата, премиальные, комиссионные, страховые выплаты, доходы от предпринимательской деятельности, проценты по вкладам и т.п.). Доля платежей, направленных на погашение кредита, не должна превышать 40% от подтвержденного дохода Заемщика. Доходы супругов суммируются. При этом, если доля дохода одного их супругов после налогообложения, составляет сумму более 50% в чистом совокупном доходе семьи, то именно этот доход рассматривается Банком, а тот, кто его получает, участвует в сделке в качестве Заемщика, другой же - в качестве солидарного Поручителя на весь срок кредита (за исключением случая, когда между супругами заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим имущества супругов).

Для получения кредита в филиале по программе ипотечного кредитования желательно, но не обязательно, чтобы срок трудовой деятельности на последнем (фактическом) месте работы составлял 2 года, данный факт будет учитываться при выдаче кредита.

Также должно быть обязательное поручительства супруга (ги).

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и           требования к заёмщику

Основные условия ипотечного кредитования.

Кредит предоставляется в рублях или в долларах США на срок 10-20 лет. Минимальная сумма кредита составляет 10 000 долларов США или эквивалент в рублях, максимальная - 50 000 долларов США или эквивалент в рублях.

Процентная ставка по кредиту фиксированная (не может быть изменена в течение всего срока кредита) и составляет от 15% годовых при выдаче кредита в рублях и от 10,5% годовых при выдаче в долларах США в зависимости от набранного балла в модели оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности заемщика.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями. Проценты по кредиту также выплачиваются ежемесячно. Досрочное погашение кредита допускается без штрафных санкций по истечении первых 3-х месяцев пользования кредитными средствами с момента выдачи кредита. Ограничений по сумме, направляемой в счет погашения основной суммы долга, нет. В филиале предусмотрена возможность отсрочки в погашении основной суммы кредита по договоренности.

Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

Квартира становится собственностью Заемщика сразу после выдачи кредита. Прописка (регистрация) на приобретаемой недвижимости производится.

Требования к заёмщику и покупаемому жилью.

Прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

·                    наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

·                    наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

·                    расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или его семьи;

·                    приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах Краснодарского края, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

·                    стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:

·                    наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

·                    наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

·                    наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

·                    документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

·                    положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка
2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1)  Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банк, отличается высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку он прошел тщательную проверку.

После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с банком или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает.

2)  Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья.

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при        ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1.                 Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его во Внешторгбанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет.

13. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о              кредитовании:

Желающий получить кредит во Внешторгбанке заполняют заявление, выдаваемое консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

·                     копия паспорта Заемщика и его (ее) супруги (супруга) (все страницы, включая пустые)

·                     копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика и его (ее) супруги (супруга) (при наличии)

·                     копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии)

·                     копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) Заемщика и его (ее) супруги(супруга)

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика и его (ее) супруги (супруга).

·                     копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака (при наличии);

·                     копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика и его (ее) супруги (супруга), при наличии)

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика и его (ее) супруги (супруга).

·                     военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика и его (ее) супруги (супруга) (при наличии)

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика и его (ее) супруги (супруга).

·                     копия трудовой книжки Заемщика и его (ее) супруги (супруга), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии

·                     справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

·                     информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика и его (ее) супруги (супруга) (в произвольной форме), резюме (при наличии)

·                     копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии)

·                     копия трудового договора (при наличии)

·                     При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

Информация об активах Заемщика и его (ее) супруги (супруга).

·                     копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.)

·                     копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (автомобиль, яхта и пр.)

·                     документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки по счетам за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.

·                     документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг)

Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика и его (ее) супруги (супруга).

·                     копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками по счетам по учету средств предоставленного кредита

Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика.

·                     копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора)

В зависимости от индивидуальных характеристик Заемщика его (ее) супруги (супруга) данный список может быть сокращен/расширен.

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования.

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

·                    отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,

·                    отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

·                    несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

·                    уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

·                    обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,

·                    создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

·                    жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

·                    проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищ­ного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие стро­ительного комплекса страны и смеж­ных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджет­ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур­ный рост строительства недорогого жи­лья может и должен привести к расши­рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:

1.                 Гражданский Кодекс Российской Федерации.-
М.,2005

2.                 Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в
части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ) //
СПС Гарант, 2005

3.                 Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Гарант, 2005

4.                 Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший
инструмент решения жилищной проблемы в
России//Жилищное право.- 1999.- №2;

5.                 Иванов В.В. Ипотечное кредитование.- М.:
Маркетинг, 2003

6.                 Урчукова Ж. Ипотечный кредит в
России //Аудитор.- 2002.- №11.

7.                 Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование
в России: история и современность // Банковское дело.-
2000.- № 10

8.                 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в
России – М.; Финансы и ста-тистика, 2002.

9.                 Банки и банковские операции: Учебник для
вузов / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и
др. – М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 2002

10.             Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., № 9;

11.             Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., № 9;

12.             Официальный сайт ОАО Внешторгбанка в международной сети Internet  #"RANGE!A2:D50">На что выдаётся ипотека