Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации - формирование рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Доступность жилья напрямую влияет на состояние демографических показателей страны. Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности является реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени.

Если ты взял мою работу с Интернета, то я не против. Только прочти ее и выбери нужные тебе строки. Иначе это называется плагиат.

Благоустроенное жилье необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания полноценной семьи. Но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье. Новое жилье за счет текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.

Необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет текущих, но и будущих доходов. Ипотека должна решить жилищные проблемы людей со средними доходами. Как предполагается, к 2010 г. минимум треть граждан страны получат возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям, - как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Как уже отмечалось выше, доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется в первую очередь наличием современного и комфортного жилья. Обеспечение доступности жилья позволяет проводить эффективную миграционную политику: длительные очереди на жилье оказывают весьма негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению по стране трудовых ресурсов.

Для России, учитывая ее масштабы, решение этой задачи имеет первостепенное значение. В частности, здесь кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких богатых ресурсами регионах, как Сибирь и Дальний Восток, поскольку государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема, являющаяся по сути серьезным тормозом экономического роста и источником социальной напряженности в обществе.

Доступность жилья - это комплексный индикатор, который отражает не только ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и общее течение социально-экономических процессов в обществе. Он учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Одним словом, это сложная категория, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Говоря о доступности жилья, следует учитывать не только возможность его свободного приобретения, но и необходимость содержать и обслуживать это жилье. То есть нести соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг, средства на текущий ремонт и некоторые другие. Плата за содержание жилья в условиях все увеличивающихся тарифов является дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, что влияет на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя расходов. При анализе платежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать его совокупную способность обслуживать как непосредственно кредит, так и приобретенное с его помощью жилье.

Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают на нее наибольшее влияние.

Ипотечное ────────────┐

кредитование ┌─┼─┐

физических лиц ┌────────┐│\│/│/──────┐

│ │└───┘\────┐ │

│ Рынок └───┐ │ │

│банковских │ \ /

│ услуг │ ┌───────────┐

│ │ │Доступность│/──────┐

└────────────┘ │ жилья │\────┐ │

└───────────┘ │ │

\ /

┌───┐

┌───────┐│ <─┼────────┐

│ │└───┘ │

│ Рынок└────┐ Жилая

│недвижимости│ недвижимость

│ │

└────────────┘

Рис. 1. Зависимость доступности жилья

от состояния рынка банковских услуг

и рынка недвижимости

Влияние изменения стоимости жилья на возможность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают воздействие на будущую платежеспособность граждан, т.е. на возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. При краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения).

Итак, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой сложным образом переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие аспекты. С учетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам) (рис. 2). Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: воздействие тех или иных факторов на доступность жилья проявляется сквозь призму проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Как я уже говорил, работа взята из Сети Интернет. Я выложил ее туда специально, что ты мог с ней ознакомиться, а не воровать ее, выдавая за свою.

┌───────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Факторы, определяющие коэффициент доступности жилья │

└─┬─────────────────┬─────────────────┬──────────────────┬──┘

\│/ \│/ \│/ \│/

┌───────────────┐┌────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐

│ Характеристики││ Характеристики ││ Характеристики ││ Характеристики │

│ домашних ││ предложения ││ бюджетно- ││ потребителей │

│ хозяйств ││ на рынке жилья ││ налоговой, ││ и инвесторов │

│ и спроса ││ ││ финансовой, ││ │

│ ││ ││ ценовой ││ │

│ ││ ││ и тарифной ││ │

│ ││ ││ политики ││ │

└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘

│Демографические││Объемы ││Объем бюджетных ││Степень │

│показатели ││социального ││субсидий, ││удовлетворенности│

│домашних ││жилья (с учетом ││предназначенных ││населения │

│хозяйств ││приоритетов ││для приобретения ││жилищными │

│ ││распределения) ││социального жилья││условиями │

│ │├────────────────┤│очередниками ││ │

│ ││Объемы и ││распределения ││ │

├───────────────┤│структура ││ │├─────────────────┤

│Распределение ││строительства │├─────────────────┤│Распределение │

│уровня ││социального ││Объем и условия ││предпочтений │

│среднедушевой ││жилья за счет ││субсидирования и ││населения между │

│жилищной ││средств бюджета,││кредитования ││видами улучшения │

│обеспеченности ││его ││очередников ││жилищных │

│в доходной ││диверсификация ││ ││условий - │

│группе │├────────────────┤├─────────────────┤│основного и │

│ ││Объемы ││Объем ││второго жилья │

│ ││муниципального ││консолидированных││ │

│ ││жилья, ││ресурсов, ││ │

├───────────────┤│реализуемого ││привлеченных для │├─────────────────┤

│Распределение ││для очередников ││коммерческого ││Накопительное │

│среднедушевого ││с помощью ││кредитования ││поведение │

│дохода в ││субсидий и ││населения, и ││населения, │

│доходной группе││различных ││условия их ││ориентированное │

│ ││кредитных схем ││предоставления ││на потребление на│

│ │├────────────────┤│ ││рынке жилья и │

│ ││Объемы жилья, │├─────────────────┤│остальных услуг │

├───────────────┤│предоставляемого││Объем бюджетных и││ │

│Распределение ││населению на ││внебюджетных ││ │

│среднедушевых ││условиях ││средств, │├─────────────────┤

│ликвидных ││коммерческого ││привлеченных для ││Сберегательное │

│сбережений в ││найма ││реконструкции ││поведение, │

│доходной группе│├────────────────┤│пятиэтажек, а ││ориентированное │

│ ││Планируемые ││также переданного││на выравнивание │

│ ││объемы сноса ││городу ││уровня │

│ ││ветхих и ││ведомственного ││благосостояния в │

├───────────────┤│аварийных домов,││жилого фонда ││течение всего │

│Распределение ││пятиэтажек и ││ ││жизненного цикла │

│характеристик ││жилищного │├─────────────────┤│ │

│проживания ││строительства по││Объем средств ││ │

│населения по ││программе ││частных ││ │

│структуре ││реконструкции ││инвесторов, │├─────────────────┤

│жилищного фонда││этого жилищного ││привлеченных для ││Степень │

│ ││фонда ││строительства и ││самостоятельного │

│ │├────────────────┤│реализации ││участия │

│ ││Структура и ││коммерческого ││претендентов │

├───────────────┤│объемы жилья для││жилья ││(очередников) на │

│Распределение ││коммерческой ││ ││социальное жилье │

│среднедушевых ││реализации на │├─────────────────┤│в улучшении их │

│ликвидных ││основе ││Цены реализации ││жилищных условий │

│сбережений в ││единовременной ││жилья и их ││ │

│доходной группе││оплаты ││дифференциация ││ │

│ │├────────────────┤│ ││ │

│ ││Объемы жилья для│├─────────────────┤├─────────────────┤

│ ││продажи по ││Налоги на ││Реструктуризация │

├───────────────┤│различным схемам││собственников ││банковской и │

│Рыночная ││с краткосрочной ││жилья и их ││финансово- │

│стоимость жилья││рассрочкой, ││дифференциация ││кредитной системы│

│при оценочном ││полной оплатой ││ ││и оценка их │

│распределении ││стоимости │├─────────────────┤│влияния на │

│населения по │├────────────────┤│Тарифы на оплату ││активность │

│жилищному фонду││Объемы жилья для││жилищно- ││операций на рынке│

│ ││коммерческой ││коммунальных ││жилья │

│ ││продажи по ││услуг ││ │

│ ││различным схемам││ ││ │

│ ││кредитования ││ ││ │

Рис. 2. Классификация факторов,

определяющих коэффициент доступности жилья

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек (двое взрослых и ребенок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов ("Хабитат"). Так, по данным за 1998 г., значение данного индикатора составило в Сиэтле 3 года, в Лондоне - 4,7 года, в Эдинбурге - 3,5 года, в Нью-Йорке - 2,7 года, в Стокгольме - 6 лет, в Токио - 5,6 года, в Амстердаме - 7,8 года. По данным за 1996 г., этот показатель для Парижа был 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но тем не менее соответствующего допустимым (средним, массовым) стандартам проживания.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Покупка жилья связана с наличием предварительных накоплений (сбережений) и с возможностью брать ипотечные кредиты. С точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам между Россией и развитыми странами существует значительная разница.

По данным ОАО "АИЖК", на конец 2003 г. КДЖ в среднем по нашей стране составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то на выплату всей суммы ей понадобится не менее четырех с половиной лет.

Расчет коэффициента доступности жилья

Для расчета коэффициента доступности жилья по традиционной методике существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учетом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже.

V х S

KI = -----, (1)

I х N

где KI - КДЖ без учета потребительских расходов;

S - площадь жилья, кв. м;

V - (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.;

I - (income) среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;

N - количество человек в семье.

V х S

KIE = -----------, (2)

(I - E) х N

где KIE - КДЖ с учетом потребительских расходов;

E - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.

Формулы (1) и (2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (1) и (2) можно отнести:

- показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;

- показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жилье в Российской Федерации дорожает.

Таким образом, из-за этих недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Может быть, жилье станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьезно уменьшится. Но нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ - одного из основных факторов, формирующих спрос, - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом.

Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчета коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи следует:

- вычислить по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999 - 2004 гг., используя данные Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО "АИЖК";

- построить график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 г.;

- вывести динамическую формулу, позволяющую рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступности жилья были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощью уравнения регрессии;

- оценить качество предложенной модели;

- спрогнозировать изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.

По данным ОАО "АИЖК" - (рис. 3), а также на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 2004 г. был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в России с 1998 по 2005 г. (рис. 4). Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).

7,39

8,00 ┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ * │

│ 5,71 │ 6,05 5,22 │

6,00 ┼───────────────────┼────── * ──────────────────────────────────┤

│ * 4,88 │ │ * 5,09 4,50 │

│ │ * │ │ │ * 4,30 * │

4,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼────── * ──────┼───┤

│ │ │ │ │ │ │ │ │ │

2,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───┤

│ │ │ │ │ │ │ │ │ │

0,00 ┼───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┤

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Я вижу ты студент (или студентка) умеющая читать и мыслить. Ты же прочел или прочла мою работу и честно отобрал(а) что тебе надо. Ты потрудился, или потрудилась, и потрудишься еще, поскольку подобные комментарии я оставил еще ниже. Короче ты заслуживаешь право пользования моей работой, для получения хорошей оценки.

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья

в Российской Федерации, 1996 - 2003 гг.

8,0 ┌────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ │

7,5 ├─ *+ ───────────────────────────────────────────────────────┤

│ │

7,0 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤

│ │

6,5 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤

│ │

6,0 ├──────── *+ ────────────────────────────────────────────────┤

│ │

5,5 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤

│ *+ │

│ * │

5,0 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤

│ + │

4,5 ├─────────────────────────────────────*+ --- + ---- + ---- + ┤

│ * х х │

│ │

4,0 └────────────────────────────────────────────────────────────┘

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

┌───┐

│ * │ Коэффициент доступности жилья по данным

└───┘ ОАО "АИЖК"

┌───┐

│ х │ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный

└───┘ по формуле (1) на основании данных ФСГС

┌───┐

│ + │ Модель-прогноз

└───┘

Страницы: 1, 2, 3