Ипотечное кредитование физических лиц

Расширение объёмов финансирования Банком региональных проектов способствовало созданию новых рабочих мест и наращиванию объёма налоговых поступлений в бюджеты регионов. Развивалось тесное сотрудничество с администрациями краёв, республик и областей, нацеленное на финансирование реализации инвестиционных проектов и программ, содействующих развитию экономики регионов и решению социальных вопросов. Объём кредитных ресурсов, предоставленных исполнительным органам субъёктов Федерации и под их поручительство, увеличился за истекший год в 1,7 раза и по состоянию на 1 января 2006 года составил 17,7 млрд. руб., или 10,8% от общего остатка кредитных вложений Банка.

Банк принял участие в реализации программы государственной поддержки лизинга сельскохозяйственной техники и оборудования, направленной на повышение материально – технического оснащённости агропромышленного комплекса Российской Федерации и развитие отечественного сельскохозяйственного машиностроения. Банк предоставлял кредитные ресурсы лизинговой компании «Росагроснаб» для закупки сельскохозяйственной техники и оборудования для нужд организаций агропромышленного комплекса Саратовской области.

РИС.7 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2006 год (%)

РИС.8 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2005 год (%)

В качестве приоритетного направления инвестиций Сбербанком выбрано и успешно реализуется кредитование реального сектора российской экономики. За 2006 год Банк увеличил объемы инвестиций в 2,8 раза и по существу стал главным кредитором реальной экономики.

Объем кредитного портфеля Сбербанка увеличился за год почти в 3 раза и на 01.01.2006г. составил 163,5 млрд. рублей. В 2006 году было выдано кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 286,2 млрд. руб. и 19,8 млрд. долларов США.

Для диверсификации кредитных рисков и оптимизации кредитного портфеля вложения Банка структурированы по отраслям экономики. При этом Сбербанк не имеет жестких отраслевых приоритетов. На начало 2006 года наибольший удельный вес в кредитном портфеле Банка занимали вложения в промышленность - 39,5% и строительство - 10%, а в целом на инвестиции в реальную экономику приходится 67% кредитного портфеля. Сбербанком осуществлялось кредитование коммерческих и производственных программ, внешнеторговых операций, строительных проектов (строительство и реконструкция жилья, бизнес-центров, магазинов и т.п.) и др.

В 2006 году Сбербанк существенно расширил финансирование долгосрочных инвестиционных проектов российских предприятий, оставаясь практически единственным источником долгосрочных ресурсов, стратегически необходимых для обеспечения экономического роста страны. Объем задолженности по долгосрочным ссудам увеличился за год в 2,3 раза и достиг на конец 2006 года 34 млрд. рублей. Инвестиции, в первую очередь, направлялись на поддержку базовых отраслей экономики, финансирование проектов по развитию инфраструктуры, расширение и модернизацию существующих предприятий, а также создание новых производств.

Традиционно ориентируясь на рынок розничных банковских услуг, Сбербанк динамично наращивает объемы кредитования физических лиц. Объем портфеля по кредитам физическим лицам увеличился против 2005 года более чем в 1,4 раза и составил к 01.01.2006 г. 5,7 млрд. рублей. Для стимулирования отечественного производства кредиты на покупку российских товаров длительного пользования выдаются населению под более низкие процентные ставки.

При активном участии Сбербанка реализуется президентская программа “Государственные жилищные сертификаты”, направленная на решение жилищной проблемы военнослужащих, уволенных в запас.

Взвешенная кредитная политика Банка и целенаправленная работа с проблемными кредитами обеспечили значительное сокращение просроченной ссудной задолженности. На начало 2006 года доля просроченной задолженности в общем объеме кредитного портфеля Сбербанка составила 4,1%, в то время как в целом по банковской системе России этот показатель достигает порядка 13%. Сложившийся в Банке уровень просроченной задолженности является приемлемым не только по российским, но и международным банковским стандартам.

Среди крупных заемщиков 2006 года: ОАО “Центральная топливная компания” (г.Москва), АК “АЛРОСА” (синдицированный кредит, Республика Саха Якутия), ОАО “Нижнекамскнефтехим” (Республика Татарстан), ОАО “Ростелеком” и ЗАО “РТК-Лизинг” (г.Москва), ЗАО “Первый контейнерный терминал” (г. Санкт-Петербург), ЗАО “Северная нефть” (Республика Коми), ЗАО “Геотерм”(г. Петропавловск-Камчатский), ГП “Космическая связь” (г.Москва).

Основное направление кредитования является промышленность   на которую приходится 39,47% соответственно, это показывает основную стратегию кредитной политики проводимой Сбербанком, но второе место можно поставить строительство, торгово-посредническую деятельность и коммерческие банки, на которые в совокупности приходится 30,33%. Меньше всего уделяется внимание сельскому хозяйству, так как в этой отрасли наиболее тяжелая ситуация и низкая возможность возврата кредита.

По-прежнему одной из приоритетных задач кредитной политики Банка являлось расширение операций кредитования физических лиц. В течение года физическим лицам было предоставлено кредитов на общую сумму 7,0 млрд. руб. и 10,0 млн. долл. США. В целом ссудный портфель физических лиц увеличился на 1,7 млрд. руб. (на 41,2 %) и по состоянию на 1 января 2006 года составил 5,7 млрд. руб., или более 20 % от общего объём кредитов, предоставленных коммерческими банками населению. За год было предоставлено кредитов на неотложные нужды – 3,8 млрд. руб. и 3,4 млн. долл. США, на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости – 0,3 млрд. руб. и 5,3 млн. долл. США. Кроме того, предпринимателям без образования юридического лица было предоставлено кредитов на общую сумму 3,0 млрд. руб. и 1,3 млн. долл. США.

Операции с драгоценными металлами.

Комплексное обслуживание золотодобывающих предприятий. Включающее операции по предсезонному кредитованию недропользователей с одновременным заключением договоров купли – продажи драгоценных металлов, позволило золотодобытчикам – клиентам Сбербанка России обеспечить нормальный ход выполнения производственных планов и реализовать ему в 2006 году 20 т золота и 30 т серебра.

Развивались операции на международном рынке драгоценных металлов. На конец 2006 года на «металлических» счетах Банка в зарубежных банках находилось 4,3 т золота и 14,8 т серебра.

Рис.9 приобретение золота в слитках у недропользователей (тонн)

Заметно расширились объёмы операций с драгоценными металлами для физических лиц. Продажа золотых мерных слитков населению осуществлялась в филиалах Банка, расположенных в 37 регионах России. Значительный рост числа филиалов, выполняющих эти операции, позволил почти вдвое по сравнению с 2005 годом увеличить объём реализации золота гражданам, который на 1 января 2006 года превысил 400 кг. Более чем на треть увеличилось число филиалов Банка, осуществляющих продажу населению памятных монет из драгоценных металлов, выпускаемых Банком России.

Операции на денежном и валютном рынках.

В 2006 году Сбербанк России упрочил свои позиции на всех сегментах валютного и денежного рынков. Банк сохранил за собой статус одного из ведущих маркет-мейкеров как на рынке рубль/доллар, так и на межбанковском рынке денежных ресурсов. На внутреннем валютном рынке на долю Банка приходилось около 20 % биржевого оборота.

На международном рынке валют, несмотря на резкое сокращение круга внешних контрагентов и ухудшение условий работы из-за ухода ряда нерезидентов от работы с Россией, Банк увеличил в 2006 году количество совершаемых сделок.

Возросла его роль в сфере банкнотных операций, в обеспечении потребностей своих клиентов и коммерческих банков в наличной и иностранной валюте. На долю Банка приходится более 20; объёма ввозимой в Россию наличной валюты и около 50 % объёма вывозимой валюты.

Расширился круг ограниченно конвертируемых валют, по которым Банком проводились конверсионные операции и удовлетворялись потребности клиентов. Наряду с традиционными операциями по украинской гривне, белорусскому рублю, казахскому тенге стали впервые проводиться операции с эстонской кроной, латвийским латом, литовским литом, чешской кроной и польским злотым. Банк остался фактически единственным кредитным институтом в России, способным предложить своим клиентам услуги на этом рынке в столь широком спектре ограниченно конвертируемых валют. Это позволило ему в 2006 году значительно увеличить объём операций, проводимых по заявкам клиентов.

2.3 Порядок предоставления ипотечного кредита
СБЕРБАНКОМ РФ

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

 Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[15]

ГЛАВА 3 кредитование физических лиц СБЕРБАНКОМ РФ

3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ

Рейтинг банков - лидеров на рынке долгосрочного кредитования физических лиц

Общая тенденция - банки «удлиняют» сроки кредитования физических лиц - совершенно очевидна, и не вызывает сомнений ни у кого из экспертов. По мере роста доходов населения и повышения уровня экономической грамотности людей привлекательность экспресс-кредитования (или так называемых товарных кредитов) и для банков, и для заемщиков падают.

Для первых предоставление займов на короткие сроки и небольшие суммы все больше чреваты рисками, так как такое кредитование проводится по упрощенной системе проверки платежеспособности заемщика. Для вторых слишком большим оказывается разрыв между декларируемой в договоре процентной ставкой и реальной стоимостью обслуживанием займа. А если ставка названа верно, то она представляется заемщику непомерно высокой: ведь в ряде случаев речь идет о том, что вещь покупается с «прибавкой» в 25-30% к ее первоначальной цене.

Поэтому налицо перенос центра тяжести в кредитных портфелях банка с краткосрочных потребительских кредитов на кредитные программы, рассчитанные на сроки свыше 3-х лет. В эту категорию попадают нецелевые долгосрочные кредиты, суммы которых могут достигать 300-500 тыс. рублей, а в некоторых случаях даже и 1 млн. рублей. Часть этого кредитного портфеля составляют автокредиты, которые также выдаются на длительные сроки. И, конечно, в эту же категорию попадают ипотечные и жилищные кредиты, сроки по которым сейчас составляют на рынке в среднем от 10 до 20 лет.

О том, насколько привлекательным становится для банков долгосрочное кредитование, можно судить по приведенным ниже данным. Многие лидеры кредитования физических лиц увеличили долю займов, предоставленных на сроки свыше 3-х лет, на сотни, а в отдельных случаях, даже на тысячи процентов. Лидерами по темпам роста объемов таких кредитов стали ВТБ-24 и Промсвязьбанк: правда, в первом случае речь, скорее, может идти не о личных достижениях банка, а о передачи ему значительной части портфеля кредитования физических лиц «большим ВТБ». У материнской структуры при этом объемы кредитования физических лиц на сроки свыше 3-х лет сократились на 65,4% по сравнению с октябрем прошлого года.

Если же говорить о самих объемах такого кредитования в арифметическом выражении, то первую строчку в рейтинге продолжает удерживать признанный лидер кредитования физических лиц - Сбербанк. Как подчеркивают эксперты, клиентов СБ не отпугивает тот факт, что этот банк предъявляет самые жесткие требования к потенциальным заемщикам - например, работает только с теми, кто в состоянии либо предоставить надежных поручителей, либо предъявить официальное подтверждение своих доходов.

В то же время темпы роста объемов долгосрочного кредитования у Сбербанка не слишком высокие: за год, прошедший с октября 2005 года по октябрь 2006 года, они увеличились всего на 49,6%, в то время, как у Росбанка, занявшего в рейтинге второе место, выросли за тот же период почти на 400%.

Неплохие показатели продемонстрировали и «дочки» иностранных банков, и банки, вошедшие в состав иностранных финансово-кредитных групп. Так, Импэксбанк, который с недавнего времени стал составной частью бизнеса группы Райффайзен, увеличил долю долгосрочных займов в своем портфеле кредитования физических лиц более, чем на 100%. А темпы роста объемов такого кредитования в Райффазенбанке - Австрия и Ситибанке составили соответственно 63,6% и 47,9%.

Очень интересным в данном случае представляется ситуация с Альфа - Банком. Если год назад объемы долгосрочного кредитования в этом банке были весьма скромными, то за прошедшее время они выросли более, чем в 6 раз. При этом банк значительно сократил объемы кредитов, предоставленных на срок до одного года, что само по себе свидетельствует о переносе центра тяжести с экспресс-кредитования на нецелевое потребительское кредитование, автокредитование и ипотечное кредитование.

Такой шаг представляется тем более объяснимым, если учесть, что риски невозвратов по этим трем видам кредитования существенно ниже, чем аналогичные риски при кредитовании физлиц на короткие сроки и на сравнительно небольшие суммы.

Источник: данные ЦБ РФ

Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 1.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке). Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

 Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залого­вого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связан­ные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности бан­ка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниче­но законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуще­ствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контроли­руются: баланс; рентабельность банка; нара­щивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установ­ленных в соответствии с банковским законо­дательством (для ограничения уровня рис­ков); политика процентных ставок; внутрен­ний и внешний аудит. Специфическим объек­том контроля является соблюдение принци­па покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения за­логового покрытия. Фидуциарий контролиру­ет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствен­ных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитова­ния за счет закладных листов необходимо на­личие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвид­ность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюде­нии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования.

ипотечный кредит