Ипотечное кредитование в современной России

·              первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;

·              ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

·              через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.

В настоящее время Внешторгбанк предлагает ипотечное кредитование для покупки квартир как на вторичном рынке, так и на стадии строительства. Процентные ставки для этих вариантов различны. Общими же условиями являются двадцатилетний срок кредита и «потолок»–85% от стоимости квартиры.

Приобретаемое жилье должно находиться в Москве или столичной области, либо в регионах, где есть филиалы банка. За рублевый кредит на неновую квартиру со вторичного рынка клиенту нужно будет отдавать банку 15% в год. Что касается валютной ссуды, процент зависит от срока: десятилетняя стоит 10,5%, пятнадцатилетняя – 11% и кредит на 20 лет – 11,5%. Рассчитываться придется ежемесячно равными платежами. Если возникнет желание погасить кредит досрочно, это можно сделать уже черед три месяца со дня выдачи, причем без штрафных санкций.

Банк Москвы предоставляет ипотечные кредиты на приобретение квартир и индивидуальных домов. Срок, правда, невелик: от трех до 10 лет, сумма – от $10 тыс. до 70% стоимости жилья. Платеж до срока возможен, но в течение первых шести месяцев такая инициатива обойдется клиенту в 2% от суммы досрочного погашения. Процентные ставки зависят от того, в каком виде подтверждены доходы заемщика. Выгоднее всего справка по форме 2-НДФЛ – 14% годовых в рублях и 11% в долларах США и евро. За справку о доходах по форме банка он добавляет по одному проценту к базовой ставке.

Банк Москвы предъявляет к заемщику следующие требования: гражданство РФ, регистрация в месте нахождения приобретаемого жилья, возрастной ценз от 18 до 56 лет – при условии, что срок возврата кредита по договору наступит раньше, нежели заемщику исполнится шестьдесят.

Газпромбанк предлагает целых пять ипотечных программ. Все кредиты здесь выдаются сроком до десяти лет, а в совместном проекте банка и АИЖК – до 20 лет. Первые две программы – кредитование с фиксированной и изменяющейся процентной ставкой. В обоих случаях максимальная сумма – 70% от стоимости квартиры: в денежном эквиваленте это от $10 тыс. (для филиалов 5 тыс.) до 500 тыс. Отличаются же программы разным подсчетом процентов за кредит. В фиксированном варианте – 17% годовых в рублях и 12-13% в долларах США или евро. Изменяющийся процент рассчитывается только в валюте, по формуле LIBOR12m+10, где за первый год ставка составляет 13%. Второй вариант программы с изменяющейся ставкой – дискретное изменение с 13 до 11,5%: первое снижение, до 12%, происходит после погашения 40% займа, а второе – до 11,5% – после погашения следующих 30%. Кроме того, Газпромбанк кредитует размен, покупку более дорогого жилья за счет старого (улучшение жилищных условий), с процентной ставкой в 13%, уменьшающейся до 11%. Есть также программа кредитования под залог уже имеющегося жилья: срочность такая же, как и у предыдущих, до 10 лет и с процентной ставкой 12-13% годовых в валюте. Если же кредит рублевый, срок снижается до трех лет, а ставка увеличивается до 17% годовых.

Банк Возрождение предоставляет кредиты на покупку квартиры или дома на вторичном рынке. Средства даются на срок до 27 лет, досрочное погашение возможно не ранее, чем через 7 месяцев со дня заключения договора. Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости жилья. Проценты выплачиваются только в рублях и составляют 15% годовых.

Банк Зенит реализует ипотечную программу с редко встречающейся суммой предлагаемого кредита – до 80% от стоимости жилья, что должно составлять от $10 тыс. до 400 тыс. Правда, расчеты ведутся исключительно в долларах, а ставка – от 10 до 15% – для каждого клиента определяется индивидуально. Заемщик должен быть старше 22 лет и моложе 55, общий трудовой стаж более двух лет, в том числе на последнем месте работы – не менее полугода.

Международный Московский банк предлагает программу, позволяющую купить квартиру на вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Кроме того, для северной столицы разработан и дополнительный проект – кредит для приобретения квартиры на стадии строительства. Процентная ставка, как и в Банке Москвы, зависит от формы подтверждения доходов: официальная налоговая справка дает право на 10,5% годовых в валюте и 15% в рублях, если срок кредита до десяти лет. Более длительная ссуда стоит на 2% дороже. Если же доходы подтверждаются в «свободной» форме или рассматривается совокупный доход семьи, то кредит сроком до 10 лет обойдется заемщику в 12% в долларах и 16% в рублях, а свыше десяти – соответственно в 14 и 18%.

МДМ-Банк развивает свои ипотечные проекты в 26 регионах страны, куда входят самые крупные российские города. Однако в отличие от многих своих коллег этот банк не оставляет заемщику права выбора и решает сам, услугами какого страхового агентства тому пользоваться и где и у кого покупать жилье. Хотя банк сотрудничает с крупными строительными и риэлтерскими компаниями, не всех клиентов подобный диктат устраивает.

МДМ-банк выдает кредиты под покупку квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. Условия во всех случаях почти одинаковые: от $10 тыс. до 80% от стоимости жилья, максимальный срок – десять лет, и ставка в этом случае – 13% в валюте или 16% в рублях. Исключение составляют кредиты на строящееся жилье. Пока оно возводится, по валютной ссуде придется платить 15, а по рублевой – 17%.

Возрастной ценз традиционный: заемщик должен быть старше 21, но моложе 60 лет и иметь трудовой стаж не менее года. Кроме наличия положительной (или хотя бы отсутствия негативной) кредитной истории, мужчина в возрасте до 27 лет не должен иметь «проблем с военкоматом», а женщину, имеющую детей, рассматривают в качестве заемщика лишь по достижении младенцем полугода.

Импэксбанк предлагает ипотечную программу тем, кто хочет купить квартиру в новостройках. Максимальный срок кредита – 10 лет. Нижний порог кредита $10 тыс., верхний – $250 тыс. Вне зависимости от первоначального взноса ставка валютного кредита – 11% годовых, однако сам взнос должен быть не меньше 30% от стоимости квартиры. Плата за кредит ежемесячная, причем сумма платежа месяц от месяца снижается. Для заемщика предусмотрена возможность досрочного погашения ссуда без каких-либо штрафных санкций.

Раффайзенбанк выдает ипотечные кредиты только в американской валюте, сроком от года до 15 лет. Минимальная сумма – $20 тыс. На период строительства квартиры предусмотрено 14% годовых, зато дальше заемщик вправе выбирать. Официальная справка о доходах снижает стоимость десятилетнего кредита до 11% годовых при фиксированной ставке или до 10% – при плавающей. Ссуда на 15 лет будет стоить соответственно 13 и 11%. Более простая форма подтверждения обойдется на 1% годовых дороже.

Собинбанк представляет на рынке две ипотечные программы: собственную и совместную с АИЖК. Условия «своего» кредита таковы: ссуда выдается на покупку жилья со вторичного рынка Москвы или столичной области, только в американских долларах и сроком до 10 лет. Первоначальный взнос – не менее 30%. Досрочное погашение возможно с первого дня пользования кредита без штрафных санкций. Совместная программа предлагает пользование заемными деньгами на срок до 27 лет со ставкой 15% годовых. Кредит выдается либо в рублях, либо в долларах, досрочное погашение без штрафных санкций возможно только по истечении 6 месяцев с начала пользования средствами.

Несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с западными странами, поэтому говорить о его развитости сегодня преждевременно.

Среди основных факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования, необходимо отметить следующие:

·              отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам;

·              краткосрочность рынка долговых финансовых инструментов;

·              высокая стоимость заимствования на финансовом рынке;

·              низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

·              отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

·              высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

·              высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

·              недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

·              неразвитость рынка ипотечных финансовых инструментов.

В то же время нельзя не отметить, что в России создан ряд условий для развития системы ипотечного кредитования. В частности, страховые компании предлагают своим клиентам-заемщикам – страховую защиту от риска потери права собственности.

Важную роль в успешном развитии рынка ипотечного жилищного кредитования играет государство, которое призвано обеспечивать доступность приобретения жилья с помощью жилищных кредитов. Очевидно, что сегодня требуется создание благоприятных условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан. Необходимо установление государственного контроля за различными формами привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья (строительно-сберегательные кассы, кредитные союзы, товарищества и другие организации, не имеющие лицензий кредитных организаций, но выполняющие их функции).

Можно выделить приоритетные направления развития системы ипотечного кредитования в России:

1)     развитие региональной инфраструктуры ипотечного кредитования;

2)     повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, для чего необходимо:

·              ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

·              использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

·              применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

3)     повышение производительности системы рефинансирования;

4)     развитие региональных рынков жилья и систем ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в России в целях решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки действуют 86 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов, что представлено в табл. 1. Большинство из них созданы в виде некоммерческих фондов (более 62%), часть – в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). Более 70% этих организаций являются членами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК – 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК – 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области (СИПК МО).

Таблица 1

Сегодня Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России. На территории шести субъектов РФ (Иркутская, Смоленская, Ивановская, Тульская, Мурманская, Сахалинская области) ЕСР ИЖК действует через систему Сервисного Агента. Агентством аккредитован 61 региональный оператор в 59 субъектах РФ.

Региональные ипотечные операторы приступили к активному использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья после принятия в начале 2000 года Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В Послании Федеральному собранию Президент РФ отметил, что по состоянию на 2002 год 40 тыс. семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 тыс. составили ипотечные кредиты, 10 тыс. – ипотечные займы, а 25 тыс. – договоры купли-продажи с рассрочкой платежа.

К концу 2003 года общее количество квартир, приобретенных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось до 67 тыс. В 2004 году было выдано 46 тыс. ипотечных кредитов, а за три квартала 2005 года еще 43 тыс. Общее число квартир, приобретенных с использованием ипотечных схем, превысило 150 тыс. Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. В эти же годы стало активно развиваться и кооперативное движение, которое вовлекло около 100 тыс. членов, из которых 47 тыс. стали обладателями квартир (приведено в табл. 2).

Таблица 2

На конец IV квартала 2005 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано более 27 100 ипотечных кредитов (1,3% от общего числа построенных за пять лет квартир) на сумму более 12,074 млрд. руб. Из этого количества 93% составили ипотечные кредиты, выданные на приобретение квартир вторичного рынка, и только 7%–первичного рынка. Таким образом, только 1900 квартир (0,09% от общего числа новых квартир) было приобретено с использованием системы рефинансирования.

Дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования связано со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время, когда ставка рефинансирования составляет 14%, ипотечные кредиты доступны примерно 7% населения. Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, является нелинейной. При снижении ставки до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 7, а 50% населения. При снижении ставки в два раза количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах, увеличивается в 10 раз.

По данным ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в России в 2004 году увеличился почти в три раза. На 1 января 2005 года объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, составил 18,5 млрд. руб.

Рис. 8 Перспектива роста объема ипотечного кредитования

Растет и число участников рынка: по информации Банка России, за 2006 год количество кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, увеличилось с 144 до 218. Правда, главным игроком на рынке по-прежнему является Сбербанк, на долю которого приходится около половины всех выдаваемых кредитов, а также «ДельтаКредит», Райффайзенбанк и Внешторгбанк.

Расширение круга участников способствует обострению конкурентной борьбы, от которой выигрывает потребитель. В целом по рынку процентные ставки по кредитам снизились. Стандартный ипотечный кредит сейчас предоставляется под 11-13% годовых в долларах либо под 14-17% в рублях сроком на 10-15 лет. А ведь еще два года назад средняя ставка ипотечного кредита в России составляла около 15% годовых в долларах и 18-20% в рублях.

1.3 Система ипотечного кредитования в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

·              залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

·              эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

·              предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

·              эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

·              предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

·              размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

·              участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

·              размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк – посредник – инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

·              долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

·              относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

·              неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

·              краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

·              средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

·              средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

·              облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);

·              различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

Модели привлечения средств для ипотеки

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй»[2], «Джинни Мэй»[3], «Фредди Мак»[4], которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

«Фэнни Мэй», созданная в 1936 году как чисто правительственная организация, в 1968 году была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (приведено в табл. 3).

Таблица 3

Основные экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.