Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

    Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ.

    Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения. Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

    В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях". Также установлены иные примерные формы договоров.

  В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель. Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации

 Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности. Земельный кодекс РФ вводит новое понятие "формирование земельного участка" и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования.. Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)", утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга"”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ.

    Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.

  Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП.

   На федеральном уровне утверждены также обязательные нормативно-технические документы – градостроительные и строительные нормы и правила:
    по организации, управлению и экономике, производству и приемке работ в строительстве, нормы проектирования (СНиП, СН, ВСН);

государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р;

своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП);

Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга.

 В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

    Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.

Генеральный план Санкт-Петербурга на период действия до 2015г. с учетом перспектив развития до 2025г. - основа для разработки градостроительной и градорегулирующей документации. Это документ общественного согласия, так как он прошел все стадии обсуждения, в том числе в общественном совете Санкт-Петербурга. В частности, план предусматривает увеличение площадей под новое жилищное строительство. К другим особенностям нового генерального плана относятся такие, как вывод промышленных предприятий из центра города, резервирование на окраинах новых территорий под промышленное строительство, развитие общественно-деловых функций города. По данным КГА, до 2015г. в Петербурге появится 42 км новых подземных путей - со строительством Фрунзенского, Красносельского, Приморского радиуса метро, вводом в строй станции "Адмиралтейская". Наряду с реконструкцией и прокладыванием новых трамвайных путей появится новый вид пассажирского транспорта - надземный экспресс. Планируется создание скоростных магистралей непрерывного движения, а также строительство новых мостов через Неву - в створе 22 и 23 линий Васильевского острова, улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта. Согласно концепции социально-экономического развития, численность постоянного населения Санкт-Петербурга возрастет к 2025г. до 4,7 млн человек, а продолжительность жизни - до 73 лет, что приблизит наш город к стандартам качества жизни в европейских странах. Губернатор Валентина Матвиенко поручила комитету по градостроительству и архитектуре подготовить проект закона о генеральном плане Санкт-Петербурга до 1 июля и внести его в Законодательное собрание не позднее 1 сентября этого года. Комитету экономического развития, промышленной политики и торговли до 1 апреля также поручено подготовить программу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2025г.

2.2 Рынок земельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы

В 2004 году в Ленинградской области число регистрируемых сделок с объектами недвижимости увеличилось на 4-6%.

Наибольшее число операций с нежилыми зданиями и сооружениями зарегистрировано во всех районах ленинградской области.

В 2004 году по всем направлениям Ленинградской области наблюдалось увеличение стоимости земельных участков. Средняя стоимость на земельные участки за 1 сотку в Ленинградской области увеличилась до отметки в $703,33, что на 93,18 пунктов выше, чем в 2003 году. Наибольший рост стоимости в Петродворцовом, Курортном, Приозерском и Выборском районах Ленинградской области.

В Курортном районе средняя стоимость земельных участков составила $1781,34, цена предложения варьировалась от $900 до $8000 за сотку. В Пушкине и Павловске, где участков под ИЖС изначально немного, сотка стоит от $1000 до $7000 (цена зависит от многих факторов). Некоторое небольшое увеличение активности в апреле обычно для этого времени года и составляет не более 10%.

В Приозерском районе предпочтение в покупке земельных участков отдается таким районам как Токсово, Сосново и Лосево. Стоимость в этих районах составляет от $300 до $800 за сотку. В Пушкинском районе наибольшим спросом у покупателей пользуется район п. Александровская, а в Гатчинском районе Сиверская и Карташевская.

Элитные участки практически не дорожают. Цены здесь и так поражают воображение. В Курортном районе покупатели готовы платить до $7 тыс. за сотку, если участок расположен близко к заливу и имеет полный набор городских коммуникаций. В Петергофе за землю с видом на залив предлагают от $1000 до $1500 за сотку.

В 2004 году количество проданных индивидуальных домов выросло на 5,5% по отношению к марту текущего года. Количество сделок с квартирами в Ленобласти увеличилось на 2% по сравнению с мартом.

Средняя стоимость дома в апреле составляла от $10 тыс. до $30 тыс. общей площадью 50-80 кв. м. Причем дом может быть как старый, так и построенный сравнительно недавно.

За последнее время увеличился спрос на элитные коттеджи. Архитектурно привлекательные особняки, стоимость которых достигает $100 тыс. и выше.

Наиболее популярным является средний сегмент: коттеджи площадью до 300 кв.м, с участком 15-25 соток по цене от 50- до 350 тыс.$ в пределах 30 км. от Санкт-Петербурга.

За последние два года рынок загородной недвижимости существенно вырос. При этом спрос стал более дифференцирован, требования покупателей растут настолько быстро, что иногда застройщики не успевают полностью реализовать проект, а он уже морально устаревает - по инженерии, доп. услугам, и т.п.

Если рассматривать стоимость коттеджей в зависимости от направления, то самым дорогим остается Курортный район, стоимость сотки (в зависимости от стоимости строения) доходит до $200 000. Вплотную к Курортному району приближается стоимость коттеджей по Петродворцового направления, более удобному по транспортному сообщению с Санкт-Петербургом. Также высокой популярностью пользуются коттеджи в некоторых районах Всеволожского района, таких как Юкки, Лемболово и Токсово.

2.3       Организационно-финансовый  механизм строительно–инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге

Общий объем инвестиций  экономику Санкт-Петербурга за 2004 год составил 91,5 млрд. рублей (в том числе  84,1 млрд. рублей – крупные и средние предприятия)  или 111% от уровня предыдущего года (в 2004 году - рост на 5%).

Распределение капитальных вложений по секторам экономики показано в Приложением 1. Здесь следует отметить опережающие темпы развития промышленности (прирост инвестиций на 30%), строительства (прирост инвестиций на 43%) и связи (прирост инвестиций на 120%). Среди отраслей социальной инфраструктуры наиболее быстрыми темпами развивались коммунальное хозяйство (прирост инвестиций на 48%) и здравоохранение (прирост инвестиций на 45%).

Рисунок 2.1 Динамика изменения объема капитальных вложений в Санкт-Петербурге  за 1997-2004 годы, %

Из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость вложено 51% (2003 год - 46%),  в жилую недвижимость – 7% (2003 год - 9%),  в машины, оборудование и транспортные средства – 41%.

Структура инвестиций по формам собственности представлена на рисунке 2.2. Здесь следует обратить внимание на устойчивый рост доли государственной собственности (с 42.6% в 2002 году до 49.0% в 2003 году). При этом данный рост обусловлен исключительно увеличением доли федеральной собственности (с 25.7% в 2002 году до 35.0% в 2003 году). Доля городской собственности, наоборот, понизилась с 16.9% в 2002 году до 14.0% в 2004 году. Следует отметить также  снижение доли смешанной собственности (с 11.3% до 7,5%) и частных (российских) предприятий (с 24.0% до 19.1%). Доля иностранных предприятий невысока, но достаточно стабильна (5 – 6 %). Доля совместных предприятий также достаточно стабильна (16 – 19 %), исключая «провал» в 2003 году.

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования приведена в таблице 2.1. Здесь следует отметить существенное повышение доли собственных средств (с 39% в 2003 году до 48% в 2004 году). Соответственно снизилась доля привлеченных средств (с 61% в 2003 году до 52% в 2004 году). Во внутренней структуре привлеченных средств снижается доля банковских кредитов и повышается доля заемных средств других организаций.

Рисунок 2.2 Структура капитальных вложений в Санкт-Петербурге

по формам собственности (%)

Таблица 2.1 Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования, % (крупные и средние предприятия)