Список
использованной литературы............................................................................29
Введение.
Цель: Произвести оценку недвижимости
методом лучшего и наиболее эффективного использования и с помощью доходного
подхода
Задачи:
1. Оценить стоимость земли
методом лучшего и наиболее эффективного использования.
2. Определение стоимости объекта
оценки с помощью сравнительного подхода
3. Определение стоимости объекта
оценки с помощью доходного подхода
Рыночные методы
оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим
новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и
недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя
рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе
иностранных.
На первом этапе приватизации,
при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или
делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось
серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в
большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая
реальную рыночную стоимость наших активов.
Анализ перспектив
увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен
опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку
действительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями,
опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а
также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов,
как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
В последнее время
спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал
интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными
компонентами экономики в целом.
Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов
недвижимости.
1.1 Основные понятия оценки
объектов недвижимости
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три
уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в
действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к
третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу
в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону.
Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей,
перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или
утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных
с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это
подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это
количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год,
месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и
права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в
соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические
факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества
используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом
и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую
произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение
оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил
и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой
реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих
видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная
стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма,
по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную
информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы
его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость
воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты
на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с
учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость
имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в
целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих
процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и
оформления результатов оценки.
1.2 Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
· квартиры и комнаты
· помещения и здания под офисы и магазины
· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)
· складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
1.1. Естественные (природные) объекты.
1.2. Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г.
Москве
2.1 Общие
сведения
Объект оценки
Жилое помещение (квартира)
Адрес
г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. 970
Заказчик отчёта
Осоргин А.Н.
Собственник объекта
Осоргин А.Н.
Оцениваемые права
Полное право собственности
Цель оценки
Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки
Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519
от 06.07.2001г.
2.2 Сведения об оценщике
Организация
ООО «ОЦЕНКА»
Адрес местонахождения
г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, тел.:245-50-94
Основание для проведения оценки
Договор №59 от 29 апреля 2006 года
Сведения о лицензии
Лицензия № 459781 Минимущества РФ от 4.02.2003г. (срок действия с
4.02.2003 г. по 4.02.2007 г)
2.3 Допущения и ограничивающие условия
1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки
(далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются
полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое профессиональное
образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.
2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из
достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки,
предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности
Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы
правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и
соответствия действующему законодательству.
3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от
каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие
каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта
оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов,
либо в случае их последующего обнаружения.
5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной
пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе,
чем это предусмотрено договором об оценке.
6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно
перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.
7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости
действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность
за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных
условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
2.4 Термины и определения
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Подходы к оценке:
Ø
затратный подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом
его износа;
Ø
сравнительный подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними;
Ø
доходный подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках
одного из подходов к оценке.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его
аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена
которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов
стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и
методов оценки.
2.5 Последовательность определения стоимости
объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в
себя выполнение следующих работ:
1.
Выезд оценщика на место,
фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2.
Проведение интервью и
переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3.
Сбор и анализ информации,
необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4.
Расчёт стоимости объекта
оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее
приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5.
Определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;
6.
Составление и написание
Отчета об оценке.
2.6 Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Округ,
микрорайон
ЮАО, Муниципальный
округ «Северное Чертаново»
Местоположение в
микрорайоне
Фасад здания
выходит на проезжую часть ул. Чертановская
Здание
располагается параллельно ул. Чертановская
Преобладающая
застройка микрорайона
Жилая панельная
Транспортная
доступность
5 мин. общественным
транспортом от ст. м. «Чертановская»
Объекты
социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1
км).
Магазины, банки,
школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс,
зона отдыха и т.п.
Обеспеченность
объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
Отличная. Район с
развитой инфраструктурой
Объекты
промышленной инфраструктуры микрорайона
Не обнаружены
Объекты
транспортной инфраструктуры микрорайона
ул. Чертановская,
Варшавское шоссе, Балаклавский пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты,
станция метрополитена
Состояние
прилегающей территории (субъективная оценка)
Удовлетворительная
Дополнительная
существенная информация
Местоположение
объекта на карте г. Москвы приведено в приложениях к Отчёту
2.7 Общая характеристика здания
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания
Многоквартирный
многоподъездный панельный дом, серия П-44Т
Год постройки
2000г.
Материал
наружных стен
Железобетонная
панель
Материал
перекрытий
Железобетон
Состояние здания
(субъективная оценка)
Хорошее
Техническое
обеспечение здания
Лифт, мусоропровод,
горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная
стоянка личного а/т или подземный гараж
Отсутствует
Количество
этажей в здании
17
Состояние
подъезда (субъективная оценка)
Хорошее
Дополнительная
существенная информация
Снос или
реконструкция дома с отселением не предполагается
2.8 Характеристика объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Этаж
расположения
9
Площадь, кв. м:
общая / жилая
76 / 44,7
Кол-во комнат,
их площадь, кв. м
3 изолированные
комнаты / 18,9/14,0/11,1
Площадь кухни,
кв. м
13,2
Санузел
раздельный
Высота потолков,
м
2,65
Вспомогательные
и подсобные помещения
Отсутствуют
Лоджия (балкон)
Лоджия (не
застеклена)
Вид из окон
На ул.
Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново»
Слаботочное
обеспечение
Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные системы
безопасности
Металлическая дверь
и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние
отделки (субъективная оценка)
Евроремонт,
состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется
Видимые дефекты
внутренней отделки
Отсутствуют
Данные о
перепланировке
Не производилась.
Стандартная типовая планировка
Дополнительная
существенная информация
Плита на кухне –
электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты
2.9 Статистика рынка жилой
недвижимости г. Москвы[1]
Из представленного графика видно, что в
течение прошлого 2005 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в
текущем году оно продолжается.
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы
по ЮАО[2].
Перечень
районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедший
месяц.
Район
Средняя
цена
предлож.
1 кв.м.
Процент
от
округа
Бирюлево Восточное
3711
9,6
Бирюлево Западное
3629
5,6
Братеево
3819
8,1
Даниловский
4898
10,5
Донской
5059
3,5
Зябликово
3969
6,9
Москворечье-Сабурово
4221
2,5
Нагатино-Садовники
4639
2
Нагатинский затон
4584
8,5
Нагорный
4811
5,1
Орехово-Борисово
Северное
4098
5,2
Орехово-Борисово
Южное
3936
5,9
Царицыно
4078
7,8
Северное
Чертаново
4753
3,8
Центральное
Чертаново
4141
9,5
Центральное
Чертаново
3964
5,6
На основании представленных
данных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донском
районе. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняя
цена предложения чуть ниже.
Средняя цена
предложения 1 кв.м в долларах США
Согласно представленным данным можно сделать
вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но
имеют тенденцию к возрастанию.
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта[3].
Понятие
лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое
в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом
использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны
условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности
такого рода действий.
Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает
наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается,
что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является
результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым
выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости
положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет
собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования
объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1.
Физическая возможность-
рассмотрение физически
реальных в данной местности способов использования.
2.
Законодательная
разрешенность- рассмотрение
тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по
зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об
исторических зонных и экологическим законодательством.
3.
Финансовая
осуществимость- рассмотрение
того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет
давать приемлемый доход владельцу.
4.
Максимальная
эффективность- рассмотрение
того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально
чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом
доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного
помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем
использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1.
Затратный метод
2.
Метод прямого
сравнительного анализа продаж
3.
Метод капитализации дохода
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в
приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную
благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую
обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без
существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным
результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта
при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке
недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости
объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1.
Расчет стоимости
приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального
ее использования.
2.
расчет рыночной стоимости
возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной
стоимости объекта.
3.
Определение величины
физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и
механизмов.
4.
Уменьшение
восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной
восстановительной стоимости объекта.
5.
Добавление к рассчитанной
остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об
аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе
предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу
недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по качеству и пригодности объект.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и
предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты –
аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются
друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения
рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1.
Исследование рынка с целью
сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам
объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2.
Отбор информации с целью
повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные
сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3.
Подбор подходящих единиц
измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
4.
Сравнение оцениваемого
объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке
по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5.
Установление стоимости
оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к
одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка
или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта
выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона
цен.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный
инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих
доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его
способность приносить доход в будущем.
Главная