Рефераты Главная Финансовое право Финансовый менеджмент финансовая математика Финансы деньги кредит Французский Компьютерные сети Конституционное право зарубежныйх стран Конституционное право России Краткое содержание произведений Программирование компьютеры и кибернетика Производство и технологии Психология Разное Религия и мифология Трудовое право Туризм Уголовное право и процесс Управление	Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»		Нахимовский просп., д. 21. м. «Нахимовский проспект»		Херсонская ул., д. 18. м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	404100		429500		401000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		404100		429500		401000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		404100		429500		401000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		420250		429500		417040
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		420250		429500		417040
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2005	Апрель 2005	0	Апрель 2005	0	Апрель 2005	0
Дата предложения	Апрель 2006	Апрель 2006	0	Апрель 2006	0	Апрель 2006	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		477050		484100		519900
Весовые доли		0,12		0,14		0,07
ИТОГО: дол. США	438811

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 438811долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения.

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 438811долл. США.

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

ü метод капитализации дохода

ü метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

Ø Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Ø Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Ø Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Варшавское ш.,

д.11.

м. «Чертановская»

Чонгарский бл.,

д. 40. корп1

м. «Варшавская»

Ялтинская ул.,

д. 26.

м. «Варшавская»

Цена/мес./дол. США

2200

2000

1850

Источник информации

www.snimi.ru

Имущественные права

Право собственности

Скорректированная цена

2200

2000

1850

Условия финансирования

Рыночные

Скорректированная цена

1200

1000

850

Условия аренды

На длительный срок

Скорректированная цена

2200

2000

1850

Условия рынка

Открытый

Скорректированная цена

2200

2000

1850

Вид корректировки

Тип дома

Панельный

Дата предложения

Апрель 2006

Этаж

Всего этажей

Общая площадь квартиры, кв.м.

+5%

76,8

79,2

-1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

10,0

+2%

13,2

12,1

+1%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Наличие балкона/лоджии

В наличии

Отсутствует

+1%

В наличии

Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Хорошая

+10%

Евроремонт

Наличие мебели

В наличии

Отсутствует

+20%

Наличие бытовой техники

В наличии

Отсутствует

+20%

Телефон

В наличии

Санузел

Раздельный

Совмещенный

+2%

Мусоропровод

В наличии

Лифт

В наличии

Удаленность от метро

05 мин. транспортом

05 мин. пешком

-1%

05 мин. пешком

-1%

07 мин. пешком

-1%

ПВД, дол. США\мес

2310

2170

2660

ПВД, дол. США\год

27700

26040

31900

Весовые доли

0,12

0,1

0,06

Показатель

Объект оценки

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Кировоградская ул.,

д. 8, корп1.

м. «Пражская»

Красного Маяка ул.,

д. 5.

м. «Пражская»

Севанская ул.,

д. 3.

м. «Царицыно»

Цена/мес./дол. США

1800

2150

2000

Источник информации

www.snimi.ru

Имущественные права

Право собственности

Скорректированная цена

1800

2150

2000

Условия финансирования

Рыночные

Скорректированная цена

1800

2150

2000

Условия аренды

На длительный срок

Скорректированная цена

1800

2150

2000

Условия рынка

Открытый

Скорректированная цена

1800

2150

2000

Вид корректировки

Тип дома

Панельный

Дата предложения

Апрель 2006

Этаж

Всего этажей

Общая площадь квартиры, кв.м.

68,0

+1%

72,1

+1%

69,2

+1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

10,0

+2%

12,1

+1%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Наличие балкона/лоджии

В наличии

Отсутствует

+1%

В наличии

Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Хорошая

+10%

Евроремонт

Наличие мебели

В наличии

Отсутствует

+20%

В наличии

Наличие бытовой техники

В наличии

Отсутствует

+20%

В наличии

Отсутствует

+20%

Телефон

В наличии

Санузел

Раздельный

Совмещенный

+2%

Мусоропровод

В наличии

Лифт

В наличии

Удаленность от метро

05 мин. транспортом

05 мин. пешком

-1%

10 мин. пешком

-1%

ПВД, дол. США\мес

2900

2190

2450

ПВД, дол. США\год

34800

26280

29400

Весовые доли

0,04

0,17

0,08

Показатель

Объект оценки

Аналог №7

Аналог №8

Аналог №9

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Луганская ул.,

д. 17

м. «Царицыно»

Новинки ул.,

д.7. корп.2

м. «Коломенская»

Нагатинский пр.,

д. 3.

м. «Нагатинская»

Цена/мес./дол. США

2050

2100

2050

Источник информации

www.snimi.ru

Имущественные права

Право собственности

Скорректированная цена

2050

2100

2050

Условия финансирования

Рыночные

Скорректированная цена

2050

2100

2050

Условия аренды

На длительный срок

Скорректированная цена

2050

2100

2050

Условия рынка

Открытый

Скорректированная цена

2050

2100

2050

Вид корректировки

Тип дома

Панельный

Дата предложения

Апрель 2006

Этаж

Всего этажей

Общая площадь квартиры, кв.м.

+5%

78,8

-1%

69,2

+1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

10,0

+2%

13,2

12,1

+1%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

На улицу

Наличие балкона/лоджии

В наличии

Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Хорошая

+10%

Наличие мебели

В наличии

Наличие бытовой техники

В наличии

Телефон

В наличии

Санузел

Раздельный

Мусоропровод

В наличии

Лифт

В наличии

Удаленность от метро

05 мин. транспортом

07 мин. транспортом

07 мин. пешком

-1%

05 мин. пешком

-1%

ПВД, дол. США\мес

2170

2040

2270

ПВД, дол. США\год

26040

24500

27240

Весовые доли

0,13

0,2

0,1

ИТОГО: дол. США\год

51600

Таблица расчета чистого операционного дохода

№ п/п

Показатель

Значение

Ставка арендной платы, $/мес

2150

Ставка арендной платы, $/год

51600

Потери от недоиспользования, %

Годовой доход с учетом недоиспользования, $

49020

Операционные расходы, %

Чистый операционный доход, $/год

46569

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын=ЧОД(год)\R = 46569$\0,111 = 419540,5 ≈ 420000 (долл. США)

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 420000 долл. США.

Заключение

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:

№ п/п

Критерии

Сравнительный подход

Доходный подход

Достоверность информации

Полнота информации

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

Способность учитывать конъюнктуру рынка

Способность учитывать местоположение

Допущения принятые в расчетах

Сумма баллов

455

145

Удельные весовые показатели,%

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

Наименование подхода	Сравнительный	Доходный
Полученная рыночная стоимость, долл. США	438811	420000
Весовая доля	0,75	0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США	434110

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 434110 долларов США.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

Список использованной литературы

ü ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за № 135-ФЗ

ü Грязнова А.Г., Федотова М.А.Оценка недвижимости. Учебник. М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

ü Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.

ü Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 1999г.

ü Газета «Из рук в руки»

ü Газета «Квадратный метр»

ü Газета «Недвижимость и цены»

ü www.appraiser.ru

ü www.miel.ru

ü www.mian.ru

ü www.arn.ru

ü www.snimi.ru

[1] В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel.ru)

[2]В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn.ru).

Страницы: 1, 2, 3

Рефераты

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Вид корректировки

Вид корректировки

Вид корректировки