Таким образом, земельные отношения в любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое положение людей и уровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики постсоветских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмысления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, а также необходимости их реформирования.

§ 3. Экономическая эффективность налога на землю

Налоги неэффективны в той степени, в какой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализации - к тому, что некоторые граждане сократят потребление Данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь, это приводит к потерям экономической эффективности из-за налогообложения. Этот феномен называется иногда дедвейт (deadweight losses) - стоимость продукции, непроизведенной в результате уклонения от налогов.

Правильно установленный земельный налог не несет эти невосполнимые потери, так как землевладелец не может уклониться от уплаты земельного налога и, соответственно, не дает возникнуть эффекту замещения. И в этом, вероятно, состоит главное преимущество земельного налога, обеспечивающее его экономическую эффективность. Землевладельцы могут отреагировать на введение или повышение земельного налога только улучшением использования земли. Налог на стоимость участков является нейтральным по отношению к деятельности землевладельцев, так как никакие возможные действия, кроме максимально эффективного использования своих участков, не смогут улучшить их положение.

Что же касается налогообложения зданий или налогообложения недвижимости (земли и зданий) в виде единого налога, то, напротив, такие налоги не могут быть нейтральными. Хотя земля и здания объединены в единый объект налогообложения, между ними существует очень важное различие. Налоги на здания, в отличие от налога на землю, создают отрицательные поведенческие мотивы относительно нового строительства, реконструкции или более интенсивного использования участка и несут в итоге невосполнимые потери, о которых говорилось выше.

Налог на землю, напротив, при надлежащем применении не только не подавляет экономическую производительность, но и стимулирует ее. Это предположение доказано многими учеными. Полученные ими результаты четко свидетельствуют, что замена налогов на недвижимость налогом на землю или введение более высоких ставок налога на землю по отношению к ставкам на недвижимое имущество приведет к увеличению работ по улучшению земли, т. е. к более высокому соотношению капитал/земля, поскольку переход от налогообложения имущества к налогообложению земли уменьшит «наказание» за внесенные улучшения и будет стимулировать более интенсивное использование земли.

Смещение налогового бремени к налогообложению земли будет снижать другие искажающие налоги. А смещение к более эффективному налогу может улучшить благосостояние без потерь в сборах налога. Если бы государство могло заменить искажающие налоги неискажающими, оно получало бы большие поступления при тех же последствиях для благосостояния людей или могло бы сохранять те же поступления, но увеличивать благосостояние людей.

Эффективность налога определяется также административными издержками. Самой главной проблемой здесь можно считать оценку стоимости земли. Однако, согласно традиционному мнению, оценка стоимости земли проще и дешевле, чем оценка недвижимого имущества. Что касается уклонений от уплаты налога на землю, то-они минимальны по сравнению с уклонениями от других налогов.

Эти положения в значительной степени служат в настоящее время важным аргументом для реформирования сложившихся налоговых систем в ряде развитых стран. Вообще проведение каких-либо радикальных налоговых реформ в богатых странах считается очень сложным. В Европе налоговые системы оставались без изменений в течение 20 лет, в Японии, Америке и Австралии - даже больше. Вместе с тем, как показывает анализ зарубежной литературы, здесь отмечается очевидная неэффективность существующей налоговой системы и рассматривается возможность ее улучшения при переходе к более совершенному налоговому инструменту - налогу на землю. Это заставляет ученых продолжать поиск теоретических положений для возобновления налогообложения земли, принимая во внимание все преимущества земельного налога как эффективного источника государственных доходов, которым можно заменить менее эффективные налоги.

Так, в ряде развитых стран, где традиционный налог на собственность является существенным источником местных бюджетов, особенно в Англии, Канаде, Японии и США, активно проводятся исследования на предмет возможности замены земельным налогом не только налога на недвижимость, но и других налогов, таких как налоги на корпоративный и индивидуальный доход, налог с продаж и др. Согласно общему мнению исследователей, потенциал экономической выгоды от использования земельного налога с целью сокращения налогов на труд и капитал действительно является достаточно большим, а вопрос замены земельным налогом других налогов требует серьезного внимания академических и политических кругов как важное средство повышения эффективности национальной и городской экономики.

Данные положения носят не только теоретический характер, ряд из них уже реализован на практике. Наиболее известен в этом отношении опыт городов США, где традиционный для развитых стран единый налог на недвижимость заменен на налог, взимаемый по двойной ставке (two-rate tax), или, как его еще называют, расщепленный налог (split tax), когда ставка налога на стоимость земли увеличена, а ставка на стоимость построек уменьшена.

Так, в Питтсбурге (штат Пенсильвания) расщепленный налог был введен в 1913 г., а еще шесть городов ввели расщепленный налог в последние годы. К 1991 г. ставка налога на землю более чем в пять раз превышала налог на постройки. Анализ влияния налоговой реформы в Питтсбурге и других городах на рост масштабов строительства показал, что пересмотр системы налогов с двойной ставкой в сторону повышения налогов на землю стимулировал в этих городах строительную активность. Так, в Вашингтоне, например, за 1987— 1995 гг. стоимость разрешений на строительство на душу населения была выше в этот период на 30%. Аналогичные показатели достигнуты и в других городах США, перешедших на налог по двойной ставке.

Тенденцию смещения налоговой нагрузки в имущественных налогах можно наблюдать и в странах Балтии, где уже проведены работы по оценке кадастровой стоимости. Так, например, в Литве и Латвии земля облагается по ставке 1,5%, а недвижимое имущество - по ставке 1% от кадастровой стоимости. В наибольшей степени среди стран переходной экономики преимущества земельного налога использованы в Эстонии, где введен только один имущественный налог - налог на землю.

В свете вышеизложенного нельзя позитивно оценить появляющиеся как в Беларуси, так и России предложения по введению единого налога на недвижимость, объединяющего налог на землю и налог на здания и сооружения. Так, группой белорусских законодателей предлагалось ввести такой налог при разработке проекта налогового кодекса. В России в 1997 г. было решено провести эксперимент по реформированию налогообложения недвижимости в Новгороде и Твери. Суть эксперимента состояла в замене налогов на имущество и землю консолидированным налогом на недвижимость на основе рыночной стоимости.

Представляется, что эта тенденция при достаточно сильном лоббировании в правительственных кругах и отсутствии сформировавшегося общественного мнения об эффективности налогообложения земли может иметь шанс быть реализованной, что было бы достаточно серьезной ошибкой и привело бы к соответствующим отрицательным последствиям. К причинам, способствующим появлению таких тенденций, можно отнести отсутствие необходимых исследований по данной проблеме, низкий уровень экономических знаний управленческого персонала, лоббирование определенными кругами своих интересов в ущерб общегосударственным.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что, используя преимущество земельного налога, местные органы власти могут значительно увеличить эффективность налоговой системы и обеспечить себя значительными финансовыми поступлениями за счет доходов от изъятия никем лично не заработанной земельной ренты. Одновременное снижение налогов на заработанные людьми доходы от вложения их труда и капитала позволят прогрессивно перераспределить ресурсы. В результате достигается синтез нравственности и эффективности - уникальное сочетание, недостижимое никаким другим путем.

Второй вывод, касающийся системы имущественных налогов, заключается в том, что в условиях Беларуси, где налогообложение земли и зданий уже осуществляется отдельно, имеется уникальная возможность сохранить и развить эти две налоговые базы с постепенным смещением центра тяжести налогового бремени на землю. К тому же политически всегда более целесообразно иметь более низкие налоговые ставки за счет расширения базы налогообложения.

Глава 3. Рынок земли в Республике Беларусь

§ 1. Земельная собственность в Республике Беларусь

По состоянию на 1 января 2001 г., общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20,76 млн. га, в том числе 9,3 млн. га сельскохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн. га. В общей площади доля земли, находящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохозяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сектор страны (хозяйства населения и фермерские), располагая 17% посевных площадей, производит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

В настоящее время земельная реформа в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалистов Минсельхозпрода, треть валовой продукции, произведенной в 2000 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь.

Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

• определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:

• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,

• формирование рынка земли (недвижимости);

• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

В целом, для реального изменения сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.

Рассматривая трансформацию отношений собственности (в том числе собственности на землю) в ходе формирования рыночной экономики, следует констатировать, что этот процесс может осуществляться в форме приватизации и разгосударствления.

В Республике Беларусь ведущее положение занимает государственная собственность на землю, устои которой были заложены в годы советской власти на основе проведения национализации земли и ее дальнейшего огосударствления в соответствии с положением о социалистическом землеустройстве. По действующему земельному законодательству, земля признана собственностью Республики Беларусь, установлен ее правовой статус в виде различных форм владения и пользования, а также порядок изъятия и предоставления земельных участков. Обеспечиваются правовые условия и порядок предоставления земельных участков в аренду юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным.

Вопросы земельной собственности затрагиваются в новой редакции Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие земельные отношения, в том числе лишь обозначен перечень вещных прав на землю (право хозяйственного ведения и право оперативного ведения (ст. 276, 277), право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отношения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных участков, а также статьи, посвященные сервитуту (ст. 268). Анализ действующего гражданского и земельного законодательства свидетельствует о необходимости создания единого государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Опыт последних лет проведения земельной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр.

§ 2. Государственное регулирование в Республике Беларусь

Ликвидация государственной собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и единоличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвестиций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства; 4) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Возникает вопрос: можно ли уйти от такого рода угроз и рисков без ущерба для дела создания более эффективной системы хозяйствования на селе в условиях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных условиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по уровню эффективности и конкурентоспособности не уступают друг другу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, а необходимость регулярно платить арендную плату способствует более эффективному ведению хозяйства.

Из этого следует, что активного хозяина создает не право собственности на землю, а право собственности на результаты своего труда и на те средства производства, с помощью которых он их достигает на арендуемой земле. Поэтому долгосрочная аренда как метод землепользования получает все большее распространение. На основе аренды земли у частных землевладельце» в США уже используется около 60 % сельхозугодий, а в ряде стран ЕС — и того больше (в Бельгии, например, — более 70 %). В этих странах аренда стала основным путем привлечения дополнительных сельхозугодий с целью создания оптимального размера крупноземельных ферм как более экономически эффективных и конкурентоспособных. В мире имеется и многолетний опыт высокоэффективной работы сельхозпредприятий разных форм собственности на базе долгосрочной аренды земли у государства. Такой опыт есть в Китайской Народной Республике, Израиле, Голландии и др.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для условий переходного периода.

Совершенствование системы землепользования путем развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

· сформировать для каждого хозяйства удобное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми границами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движения земельных долей;

· осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользования, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий уровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;

· максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;

· создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпоративного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;

· переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихозяйственных подразделений (отделений, производственных участков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повышения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий положительно отразится на их эффективности в будущем;

· облегчить, упростить, ускорить, удешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;

· создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности экономически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;

· внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;

· держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий уровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.

Имея такие возможности, нет смысла спешить с полным переходом от государственной к частной собственности на сельхозугодья. Вначале надо освоить тот потенциал, которым обладает аренда земли у государства. А потенциал этот велик и при разумном его использовании можно ускорить процесс строительства наиболее экономически эффективного (оптимального) варианта рыночной экономики сельского хозяйства, т.е. такою, к которому в век НТП стремятся все развитые страны. Такому строительству государственная собственность на землю на условиях аренды лучше и больше благоприятствует, чем частная. Частная, особенно мелкоземельная (нередко в сочетании с чересполосицей), является тормозом для такого рода проектов. У нас в этом отношении имеется большое преимущество и мы просто обязаны им воспользоваться для построения в минимально короткие сроки наиболее конкурентоспособного сельского хозяйства.

Трансформации части государственных сельхозугодий в частное землевладение в системе товарных сельхозпредприятий в перспективе может быть применена в роли способа поощрения тех из них, которые в течение многих лет будут иметь показатели производительности и оплаты труда, урожайности культур, продуктивности скота и рентабельности производства на уровне развитых стран мира, т.е. право частной собственности на землю может быть честно заработано и служить, росту экономической и социальной эффективности сельского хозяйства республики и целом. Перерастание аренды земли в частную собственность на нее только после достижения на арендуемой земле стабильно высокого уровня эффективности сельскохозяйственного производства полностью отвечает интересам строительства социально ориентированной рыночной экономики и потому встретит в республике лучшее понимание и поддержку со стороны народа.

Принципиально важно, что объединение таким путем землевладения и землепользования в единую систему хозяйствования на земле и юридическое признание государством права частной собственности на нее позволит: прочно привязать сельскохозяйственные земли к тем, кто непосредственно наиболее грамотно и эффективно их обрабатывает; максимально избежать злоупотреблений, обмана и несправедливости при становлении новой системы земельных отношений в сельском хозяйстве.

Следовательно, ориентация на максимальное сохранение государственной собственности на сельхозугодья и их использование на условиях долгосрочной аренды в сочетании с преимущественным развитием корпоративных (артельных) форм предпринимательской деятельности на земле позволит на деле постепенно передать многие колхозы и госхозы в руки (в собственность) их трудовых коллективов. Именно таким путем приватизация в сельском хозяйстве может быть проведена в интересах подавляющего большинства не только селян, но и горожан.

§ 3. Организация земельного рынка. Земельные банки

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции. По нашему мнению, государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.).

Основным препятствием для нормального кредитования сделок с недвижимостью на рынке земли и недвижимости является отсутствие законодательных актов об ипотеке, необходимость существования которых предусмотрена в ч. 2 ст. 315 ГК. Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. Продажа зданий и сооружений осуществляется одновременно с передачей покупателю права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью (ст. 523 ГК). При этом договор купли-продажи недвижимости должен включать суммарную цену прав на земельный участок и здания (ст. 526 ГК).

В заключение отметим, что при реформировании земельных отношений следует использовать все положительные моменты зарубежных моделей права собственности на землю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-правовой базы земельной собственности в современных условиях перехода к рыночным формам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федерации. Нам нужна частная собственность на землю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствующая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедливость. Это может быть обеспечено при условии приватизации земли на основе социализации земельной ренты в интересах гражданского общества.

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны.

Земельные банки

Как упомянуто выше, одним из важнейших экономических условий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита. Так как выдача банковского кредита для такого рода операций является весьма рисковой, то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли. В этой связи необходимо создание специализированных земельных банков.

Земельные банки в Беларуси при сложившейся экономической ситуации должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов.

Можно выделить три важных правила их работы:

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит под обеспечение земли, может не представлять себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.

2. Деятельность земельных банков не должна строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во- вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т. д.

3. Управление операциями земельных банков не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли.

Далее мы попытаемся сформулировать некоторые принципы отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый принцип заключается в совместном занятие денег многими, объединенными в союз собственниками, так как их союз позволяет брать деньги в кредит сразу крупными суммами, что будет экономически выгодно как для банков (размеры ссуды будет достаточным, чтобы покрыть процентами с нее издержки по обслуживанию долга), так и для собственников (при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему).

Второй принцип: товарищество, получившее под общую ответственность деньги, должно давать их своим членам только на производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды. Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества.

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не материальная сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе. Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие, рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).

Заключение

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

Используемые источники

1. \\ Белорусская экономика: анализ, прогноз, регулирование, № 8*2002. Когановский С.Б. – Сохранение и рациональное использование природных ресурсов, охрана окружающей среды;

2. \\ Белорусский экономический журнал, № 2*2001. Кивейша Е.И. – Землевладение и землепользование;

3. \\ Белорусский экономический журнал, № 3* 2001. Удовенко С.А., Унукович А.В. – Земельная собственность в Республике Беларусь: состояние и проблемы;

4. \\ Белорусский экономический журнал, № 2*2003. Филиппович Н.В. – Налогообложение городских земель в переходной экономике: роль и проблемы развития;

5. \\ Веснiк БДЭУ, № 2, 2003. Кивейша Е.И. – Землевладение и землепользование в сельском хозяйстве Республики Беларусь;

6. \\ Экономист, № 2*2003. Липски С. – Изменение земельных отношений.

7. Джуха В.М., Панфилова Е.А. Микроэкономика: учебное пособие для студентов вузов. – М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2004;

8. Ивашковский С. Н. Экономика: микро- и макроанализ. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1999;

9. Иохин В.Я. Экономическая теория: введение в рынок и микроэкономический анализ: Учебник. – М.: ИНФРА – М, 1997;

10. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник для вузов. – М.: Издательская группа НОРМА – ИНФРА – М, 1998;

11. Пол А. Самуэльсон, Вильям Д. Нордхаус. Экономика: Пер. с англ. – М.: «Бином», «Лаборатория базовых знаний», 1997.

Приложение

Рисунок 1

Рисунок 2

Рисунок 3

Рисунок 4

Рисунок 5

Страницы: 1, 2