Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики...

4.    Возможность       информационного       обеспечения.        Программно-
методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских
земель,   должно   быть   также   реализуемым   с   точки   зрения   возможности
информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально
существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,
взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные
для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность
неотложного  решения  проблемы  и  жесткие  сроки  разработки  земельных
кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля.
Степень готовности имеющихся разработок является важным критерием при
отборе их для использования в качестве базового ПМО кадастровой оценки
земель. Наилучшая ситуация - наличие готовой разработки, удовлетворяющей

96

все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.

6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно-методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее все перечисленные выше требования и неоднократно апробированное, существует. Это пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990гг., применяющийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Ата, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель (см.: Лобанова Е.И. Экономическая оценка недвижимости. - Новосибирск: СГГА, 1997).

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы;

п программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и

97

поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка - рентный характер;

о программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических, экологических и других характеристик;

п программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонентов оценки территории и планов функционального зонирования;

а программа FMP предназначена для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

111111 ФЗГ - это готовый программно-методический комплекс, который удовлетворяет всем требованиям и может служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П. Федорова (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997), использование которой сулит хорошие перспективы.

98

Кадастровая оценка земли и связанной с ней городской недвижимости в Испании

Городское строительство и земельные отношения связаны множеством прямых и обратных зависимостей, они определяют друг друга не только количественно (например, через цены), но и качественно, формируют и стратегию градостроительства, и долговременную политику земельного рынка, и конкретные ситуативные действия.

Применительно к условиям крупного города среди большого числа подобных взаимодействий особого внимания, думается, заслуживают следующие концептуально значимые позиции (Ресин В. Системное регулирование функционально-пространнственного развития города // РЭЖ.-1995.-№4.- С. 59,):

Первая. Целесообразно признать в качестве аксиомы: любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причем это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. При строительстве, осуществляемом в соответствии с рыночно и социально ориентированной (а это вполне возможно) градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.

Вторая. Отмеченное изменение ценности застраиваемого (реконструируемого, преобразуемого в иную градостроительно-функциональную территорию, например, из промышленной в селитебную, из последней в деловую или рекреационную) участка всегда меняет ценность и сопряженных территорий, причем в ряде случаев весьма обширных зон.

Третья. Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории - благодаря, скажем, повышению плотности застройки. Эффект высвобождения земли особенно заметен при смене типа жилищного строительства; например, он может ощутимо проявиться при

99

массовой    реконструкции    московских    «пятиэтажек»,    при    переходе    к сбалансированной разнообразной «застройке».

Четвертая. Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. Оно производится в самых разных формах с одним общим условием - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое ее использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.п.

Пятая. Несомненна сопряженность рассматриваемых действий практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. Действительно, в условиях динамичных преобразований городской (в первую очередь специфически московской) среды строительство сопряжено с перемещениями (отселение, переезды) больших контингентов населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры (вода, канализация, .теплосети); с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из этих сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-разному, причем давать массу положительных и отрицательных эффектов, опять же прямо или косвенно затрагивающих интересы земельного рынка.

В. Ресин правильно отмечает, что каждое из сформулированных концептуальных положений может быть трансформировано в конкретную систему регулятивных действий, принципиально меняющую взаимоотношения функционально-пространственного развития и социально-экономической структуры города. При этом следует еще раз подчеркнуть: конкретность системы регулирования инвестиционно-строительной деятельности с помощью земельных регуляторов выражается в ее региональной специфике, обусловленной тем обстоятельством, что земельный рынок регионален, как никакой другой. Поэтому обеспечение этой конкретности указанной системы будет проявляться прежде всего в формировании региональных отличий как

100

при   выборе   ее   отдельных   элементов,   так   и   при   построении   из   них непротиворечивого и целостного механизма земельного регулирования.

Из всего вышеизложенного вытекает практически важный вывод, согласно которому характер и содержание земельных отношений, равно как и полнота их включенности в структуру функционально-пространственного развития города, воздействуют на эту структуру не только качественно, но и количественно, в том числе в стоимостной форме. Последнее позволяет рассматривать системно-регулирующие воздействия земельного рынка в плане функционально-пространственного вторжения в экономическую сферу, в область бюджетно-налоговых отношений и финансирования, отношений собственности и т.д.

В настоящее время в России происходит становление методов оценки земель на основе определения их рыночной стоимости. В этой связи весьма поучителен мировой опыт стран, имеющих действующую систему стоимостной оценки земли и объектов недвижимого имущества.

Одной из таких стран является Испания, накопившая значительный опыт проведения кадастровой оценки земли и связанной с ней городской недвижимости для целей налогообложения.

Кадастр в рамках испанской законодательной системы регулируется Регулятивным законом о местных финансовых органах от 28 декабря 1988г. № 39, согласно которому в кадастровой стоимости городского недвижимого имущества должны учитываться:

а) ссылка на рыночную стоимость, которую кадастровая стоимость не
должна превышать;

б)        интеграция стоимости земли и стоимости строения.

В связи с этим кадастровая стоимость должна подчиняться следующим правилам:

Кадастровая стоимость < Рыночная стоимость; Кадастровая стоимость = Стоимость земли + Стоимость строения.

101

При определении стоимости земли необходимо принимать во внимание урбанистические особенности, отражающиеся на ней.

При определении стоимости строения необходимо принимать во внимание, кроме урбанистически строительных особенностей, исторически-художественный характер, использование или предназначение, качество и год строительства и любой другой фактор, способный влиять на нее.

В настоящее время кадастровая оценка городского недвижимого имущества регулируется посредством Технических нормативов, утвержденных Королевским Декретом 1020/1993 от 25 июня, в тексте которого определяются технические нормы как свод понятий, приемов и показателей, которыми необходимо руководствоваться при оценке недвижимого имущества. В нормативах Закон получает свое развитие относительно аспектов, касающихся кадастровых стоимостей городского недвижимого имущества.

Согласно этим нормативам основой кадастровой стоимости является рыночная, или продажная, стоимость, состоящая из стоимости земли и стоимости строения, в которую включаются стоимость материалов, прибыль подрядной организации, заработная плата работников и налоги, которыми облагается строительство, коэффициент, отражающий затраты и прибыль в процессе реализации (1,4), и фактор местоположения, отражающий разницу стоимостей аналогичных объектов недвижимости в зависимости от размещения, строительных характеристик и социально-экономических обстоятельств местного значения, влияющих на стоимость объекта недвижимости. То есть:

Сп=1,4х(С>Сс)хфм,

где Сп = продажная стоимость в песетах / м2 застройки;

С3 = стоимость земли;

Сс = стоимость строения;

Фм = фактор местоположения (обычно равен 1).

102

Процесс кадастровой оценки городской недвижимости регулируется достаточно гибкими нормативами, которые можно применять ко всем возможным случаям.

Процесс кадастровой оценки представляет собой совокупность регламентируемых шагов и фаз, которые прогрессивно ведут от общих действий к индивидуализации на уровне парцеллы, являющейся единицей оценочной деятельности.

Закон и Технические нормативы утверждают административные процедуры, действующие на различных уровнях и посредством различных органов управления, на которые возложена обязанность принимать решения и закладывать основы оценки на государственном, региональном и муниципальном уровнях, где окончательно концентрируются оценочные параметры, применяемые к парцеллам муниципалитета.

За единицу оценки принимается городская парцелла, застроенная или нет. До начала оценки парцеллы, согласно процессу, утверждаются собственные стоимости земли и строений, применяемые к улице или участку улицы, на котором располагается парцелла. Это производится посредством разработки на муниципальном уровне так называемого Муниципального документа. Цель разработки этого документа - определение стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы всей муниципальной территории, определение базовой стоимости строений муниципалитета и выбор общих критериев оценки.

До разработки упомянутого Технического документа компетентными органами утверждается базовая (максимальная) стоимость земли и базовая стоимость строений. Базовая стоимость земли является основой для определения стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы посредством применения коэффициентов. Следовательно, полученная стоимость земли соотносится со стоимостью (остаточной) земли, определенной при изучении рынка на основе собранных образцов. Определение данных базовых стоимостей включает территориальный анализ регионов и районов

103

всех муниципалитетов, после которого и в зависимости от социально-экономических характеристик и состояния рынка недвижимости каждому муниципалитету могут присваиваться.упомянутые базовые стоимости.

Возможные базовые стоимости должны входить в Общую таблицу базовых стоимостей земли и строений (7 типов), утверждаемую Министерством финансов государства. Схематически данный процесс отображается следующим образом:

Фаза I: Присвоение каждому муниципалитету базовых стоимостей из Общей таблицы.

Фаза II: Присвоение каждой зоне, улице или участку улицы стоимостей земли (Технический документ). Определение общих критериев оценки по муниципалитету (Технический документ).

Фаза III: Оценка единиц недвижимости (Земля или Земля + Строения) на основе стоимости земли улицы, стоимости строений муниципалитета и общих критериев оценки, определенных в Техническом документе.

Фаза IV: Распределение стоимостей, в случае застроенных парцелл, между собственниками различных помещений единицы недвижимости.

После определения базовых стоимостей оценки на муниципальном уровне полученные стоимости применяются к каждой из парцелл на основании информации о них, хранящейся в банке кадастровых данных. Для городской недвижимости процесс является более сложным. Он начинается с рассмотрения стоимости строительства, применяемой в муниципалитете, стоимости земли, присвоенной каждой улице или участку улицы, и оценочных критериев, применяемых в данном муниципалитете.

Изначальные стоимости рассматриваются для каждой парцеллы, застроенной или нет, с учетом особых обстоятельств, которые могут существовать в каждом отдельном случае. В основном принимается во внимание:

о застроенная или нет земля;

104

о вид собственности (сообщество собственников, один собственник, земля и строение принадлежат разным собственникам);

а доля распределения стоимости земли и строения между собственниками;

а использование и предназначение строения, если таковое имеется.

Данные изначальные положения соответствуют различным формам оценки, в зависимости от вариантов:

а)        земельный участок;

б)        земля и строения, принадлежащие одному собственнику;

в)        единица недвижимости, принадлежащая сообществу собственников;

г)         земельный участок и строение принадлежат различным собственникам.
Данные   формы   оценки,   в   свою   очередь,   также   имеют   различные

альтернативы. Наиболее часто встречается сообщество собственников - жилые здания, где каждая из квартир принадлежит иному собственнику. В этом случае индивидуальная стоимость может быть определена согласно одной из следующих форм.

1.     Подсчитывается общая стоимость единицы недвижимости, состоящая из
стоимости земли и стоимости строения, которая затем распределяется между
собственниками согласно коэффициенту, отражающему долю, принадлежащую
тому или иному собственнику в общей собственности на здание.

2.     Общая стоимость земли распределяется между собственниками согласно
коэффициенту   собственности   и   суммирования   стоимости   строительства
помещения, принадлежащего каждому собственнику;

3.     Для каждой индивидуальной собственности рассчитывается стоимость
соответствующей ей части земли (стоимость влияния или стоимость одного
квадратного метра, согласно муниципальным таблицам для оценки улицы) и
стоимость ее строительства.

В каждом конкретном случае принятие решения о применении той или иной формы альтернативы возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство отражается в качестве одного из

105

описательных   данных   единицы   недвижимости,   содержащихся   в   Банке кадастровых данных.

Данные формы выражаются математическими расчетными формулами, которые после применения соответствующих приемов информатики используются автоматизированными системами, установленными в кадастровых представительствах.

Приведем несколько примеров данных формул, применяемых в случае парцеллы с единицей недвижимости, принадлежащей сообществу собственников.

Альтернатива 1: Стоимость земли = Застраиваемая земля (1) х Стоимость влияния земли (2),

где (1) - стоимость одного квадратного метра земли согласно урбанистическим нормативам;

(2)  -   стоимость  одного  квадратного  метра  земли  согласно  Таблице стоимостей по улицам. Общая стоимость единицы недвижимости = Стоимость земли + s Стоимость

строительства каждого помещения;

Индивидуальная стоимость = Коэффициент собственности х Общая стоимость. Альтернатива 2:

Индивидуальная стоимость = (Стоимость земли х Коэффициент

собственности^ Стоимость строительства помещения. Альтернатива 3:

Индивидуальная стоимость = (Стоимость влияния земли х Площадь

помещения) + Стоимость строительства помещения. После определения стоимости земли и строения, а также формы оценки и избранной альтернативы существует еще один уровень корректировки стоимости, на котором стремятся учесть специфичные характеристики единицы недвижимости. На данном уровне предусматривается корректировка стоимости земли, стоимости строения и общей стоимости (табл. 2.1 - 2.3).

106

Таблица 2.1

Поправочные коэффициенты стоимости земли