Актуальность. В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Таким образом, целью данной работы является изучение спроса и предложения на рынке недвижимости в современной России и прогнозирование соотношения этих показателей на 2008г. на основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

1. Определить понятие «недвижимость» и его сегментов;

2. Сделать анализ ситуации на рынке строительства жилья в России;

3. Выявить факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости;

4. Сделать прогноз объемов жилищного строительства на 2008г.

Объектом исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет исследования - рынок недвижимости с 1990-2008 годы.

Основным методом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по России в целом.

Представленное исследование основано на данных, предоставленных ЗАО «Бизнес Порт» «прогноз жилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г. Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данные представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в сравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.

В работе использованы материалы исследований отечественных авторов: Борисова Е.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в строительной отрасли.

Интерес для нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий, среди которых нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П., Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.

Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии. В первой главе раскрывается сущность понятия «недвижимость», его составляющих, определяются факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Во второй главе, На основе статистических данных дается анализ динамики развития рынка недвижимости в целом по России и отдельным федеральным округам. Предпринята попытка сделать прогноз объемов ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее время. В заключении сделаны основные выводы по исследованию.

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.

1.1 Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.[1]

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:

1. рынок жилых и нежилых помещений

2. рынок земельных участков

3. рынок ценных бумаг на недвижимость

К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.[2]

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля над использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.[3]

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Раз и навсегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.[4]

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты, как между собой, так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.[5]

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного недвижимого имущества.

Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретается также при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.[6]

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

1.2 Рынок жилья: субъекты, факторы

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Выделяют три таких сектора: [7]

1. товар в виде конкретных объектов недвижимости;

2. работы, то есть строительство, реконструкция;

3. услуги, то есть посредничество, оценка, маркетинг.

Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товар подразделяется на жилые и нежилые помещения. В свою очередь жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения – на административные, торговые, производственные, вспомогательные, складские и так далее. Городское жилье также можно дробить на более мелкие секторы: приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Они могут характеризоваться географией размещения, демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства получается много частей, каждая из которых характеризуется принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:[8]

- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.[9]

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:[10]

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень транзакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

Основные проблемы:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. [11]

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:[12]

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

1.3. Факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов,

среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:

1) связь с землей;

2) неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);

3) зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;

4) долговечность;

5) дороговизна;

6) высокий уровень издержек при смене жилья.[13]

Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет свои уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Страницы: 1, 2, 3