Анализ спроса и предложения на рынке жилья

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит от совокупных, качественных характеристик жилья. Например, проектные особенности жилищного фонда с учетом его месторасположения, предусматривающие набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение степени изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.

Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом  его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

К особенностям жилищного фонда относят и высокий уровень издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

Таим образом, все вышеперечисленные особенности оказывают непосредственно влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и  в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

     Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

1)  потребительские вкусы или предпочтения покупателей

2)  количество покупателей

3)  уровень денежных доходов покупателей

4)  цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

5)  потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов. [14]

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребн6остями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основынми параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое  количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость между этими параметрами, которая условно может быть представлена в четырех секторах.

Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III – рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). [15]

Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость.

Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость,  в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

На параметры рынка жилья оказывает влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.

Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых  объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

2. СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В РОССИИ

Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения и их характерные особенности. По результатам анализа выявить имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут в нужном направлении изменить требуемые параметры и их соотношение.

2.1. Проблемы жилищного рынка

Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан страны, ни государство. Проводимая в течение уже нескольких лет реформа ЖКХ, комплекс мер по реализации жилищной политики так инее привели к кардинальным изменениям в этой области. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Принимаемые на уровне государства управленческие решения остаются достаточно противоречивыми, не учитывают систему внутренних закономерностей работы жилищного сектора, особенности и практическую хозяйственную деятельность экономических субъектов рынка жилья.

Начиная с 90-х годов, жилищная сфера России стала постепенно перестраиваться в новых экономических условиях и подчиняться законам рынка. Однако и по сей день их действие во многом находится под влиянием условий и факторов, характерных для административно-плановой экономики советского периода. Единовременно действие как новых, так  и старых экономических отношений, в конечном счете, и предопределяет специфику современного жилищного рынка России.

Представляется целесообразным проанализировать основные проблемы жилищного рынка России и соотношения спроса и предложения на нем по каждому из секторов, предложенных американскими экономистами, и изложенная в предыдущей главе.

Сектор I, где непосредственно формируется цена квартирной платы, остался практически не затронутым рыночными отношениями и характеризуется наибольшей долей теневых операций. В условиях жесткого государственного регулирования квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости, тем самым, порождая теневой бизнес. Тот факт, что реформа ЖКХ так и не обрела черты четко и ясно реализуемой программы действий, только усилил этот негативный фон. Как показывают статистические данные, доля квартирной платы в общем объеме расходов населения понижается с ростом объемов получаемых доходов, что неизбежно приводит к увеличению платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и объекты жилищной недвижимости со стороны групп населения, располагающих наибольшими ресурсами. По совокупности эти факторы влияют на динамику роста цен на жилищно-коммунальные услуги и объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.[16]

Ограниченное действие параметра квартирной платы, ее теневой характер влияют на значения других показателей рынка (цена жилищной недвижимости, строительство, жилищный фонд). В итоге недвижимость перестает выполнять свою долгосрочную инвестиционную функцию, обеспечивающую устойчивый рост вложений с течением времени, что автоматически ограничивает приток столь необходимых инвесторов на жилищный рынок. Строительство и эксплуатация доходных домов так и не получили должного развития. В настоящий момент известны только единичные  случаи существования таких объектов. И это притом, что спрос на аренду жилья достаточно высок и постоянно растет. Различного рода ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам жилья получать прогнозируемый, долговременный желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком. Это, в свою очередь, искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и приводит к сбою в механизме ценообразования недвижимости.

Такая ситуация характерна для сектора II. В настоящий момент реальный уровень капитализации доходов от эксплуатации жилищной недвижимости не установлен ввиду ничтожно малого числа официально зарегистрированных арендных сделок с жильем. Присутствие инвесторов на рынке ограничивается в основном строительством жилых домов с целью их быстрой реализации, зачастую еще на стадии нулевого цикла строительства.

Отрасль жилищного строительства (сектор III) также остается пока не полностью включенной в действие рыночных отношений. Этот сектор жилищного рынка во многом продолжает находится под неоправданным административным государственным влиянием, в основном на муниципальном уровне. Для современного жилищного строительства характерны следующие особенности:

1)                             высокий спрос и уровень цен, определяющих его привлекательную доходность;

2)                             низкая конкуренция работающих на рынке строительных компаний, обусловленная ограничениями в сфере городского зонирования и лицензирования;

3)                             высокая степень зависимости застройщиков от городской администрации. [17]

Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является административно ограниченное действие земельных отношений, находящихся в сфере жесткого государственного контроля и не выполняющих роль эффективного рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость, в том числе затрат на строительство. Другими словами, в механизме работы жилищного рынка полностью отсутствует составляющая «эффективного землепользования». В себестоимости строительства жилья затраты на отвод земельного участка определяются административной оценкой, а не сложившимся на рынке спросом.

Жилищный фонд (сектор IV), созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда. Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил крайне высокий уровень спроса на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только платежеспособностью. [18]

По результатам проведенного анализа текущего состояния жилищного рынка страны и его особенностей можно сделать следующие выводы.

Жилищный рынок в целом характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями своих основных параметров и наличием диспропорций:

1)     несоответствием качественных и количественных характеристик жилищного фонд и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

2)     несоответствием уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

3)     ограниченностью финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

4)     узостью и деформированностью рынка жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования и регулирования жилищной сферы, приводящими к последовательному искажению размера квартирной платы, цены жилищной недвижимости, объемов строительства и жилищного фонда;

5)     отсутствием в механизме ценообразования рыночных регуляторов доходности от эксплуатации жилья собственниками отсутствием эффективного землепользователя, что в условиях неэффективного государственного регулирования приводит к последовательному искажению параметров рынка недвижимости;

6)     невыполнением жилищной недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций;

7)     несоответствием фактических объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья, во многом вызванным административным сдерживанием роста рынка предложения жилищной недвижимости. [19]

2.2. Исследование объемов жилищного строительства в Западносибирском федеральном округе

В 2006 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидать такого же успеха в 2008 г. маловероятно, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Таблица 1. Объемы жилищного строительства в 1990-2007 гг.[20]