Экономика недвижимости. Методические указания по изучению курса (тесты и задачи для самостоятельной работы студентов). – Нальчик: Каб.-Балк. ун-т, 2005. – 50 с.

В работе в краткой и доступной форме раскрываются основные положения теории оценки недвижимости, приведены тесты, задачи, практические ситуации, рассмотрены варианты решений. Методические указания помогут студентам очной и заочной формы обучения специальности 35.12.00. – Налоги и налогообложение ознакомиться с терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать комплексной представление о рынке недвижимости.

Рекомендовано РИСом университета

УДК 332.6 (075.8)

ББК 65.281-86я73

университет им. Х.М. Бербекова

В методических указаниях “Экономика недвижимости” описаны основные методы оценки недвижимости, приведены задачи, тестовые задания, рассмотрены варианты решений. Данные указания поможет овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать системное представление об особой сфере профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества – оценке недвижимости – как неотъемлемой части практически любых операций с недвижимостью.

В основе данного издания лежит обобщение опыта специалистов рынка недвижимости, а также опыт самого автора в данной области, педагогический стаж и наработки, апробация учебного материала. Все примеры и задания взяты из практики оценки недвижимости. Основной задачей издания является предоставление минимального набора сведений, позволяющих понять значение оценочной деятельности, основные термины, принципы и методы оценки недвижимости, а также подготовка к практической деятельности по оценке с помощью задач, тестов, примеров. Содержащиеся в издании задания могут быть использованы на различных стадиях учебного процесса для самостоятельных и контрольных работ. Методические указания могут быть представлены широкому кругу специалистов в области недвижимости, прежде всего тем, кто готовится стать специалистом в сфере оценки недвижимости, риэлтерам, брокерам, застройщикам, управляющим недвижимостью, менеджерам и руководителям риэлтерских фирм, специалистам муниципального управления, а также преподавателям, аспирантам, студентам экономических специальностей.

Задания предназначены для того, чтобы научиться применять теорию для решения практических вопросов, сделать определенные шаги в овладении принципами и методами оценки недвижимости, расширить экономический кругозор в данной сфере, сделать экономическое мышление более конкретным, подготовить студентов к решению более сложных задач по оценки недвижимости и анализу более сложных экономических ситуаций в риэлтерской деятельности.

Прежде чем приступить к ответам на вопросы, тестовым заданиям, решению задач, необходимо внимательно изучить нормативные документы (Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г. № 113-р с приложениями; Закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от июля 1998 г.) и соответствующую литературу по оценке недвижимости (см. список литературы). Каждый раздел имеет определенную внутреннюю логику построения, т.е. имеются концептуальные вопросы в сфере недвижимости, а также конкретные задания по оценке.

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В Росси происходит формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшения жилищных условий. Региональный рынок недвижимости представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный и экологический. Под структурой регионального рынка недвижимости понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности. Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья. Теоретически можно говорить о существовании федерального и регионального рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.

1) Потребительная стоимость объектов недвижимости определяется:

a) уникальностью объекта, вкусами и предпочтениями собственников, а также общественными свойствами объекта, которые определяются уровнем технического развития и общественными потребностями;

b) затратами на создание и реконструкцию объекта недвижимости и величиной эксплуатационных затрат (в том числе транспортных);

c) стоимостью объекта недвижимости, обеспечивающей ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже объекта на рынке в случае неплатежеспособности заемщика;

d) остаточной стоимостью замещения как совокупностью издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях с учетом накопленного износа;

e) состоянием рынка, динамикой арендных ставок и другими условиями, типичными на дату оценки объекта недвижимости.

2) Нахождение объекта недвижимости в гражданском обороте определяется:

a) целесообразностью инвестирования с точки зрения типичных пользователей на данном сегменте рынка недвижимости;

b) доходами от ликвидации объекта недвижимости в ограниченный срок времени;

c) условиями страхования разрушаемых элементов недвижимости в соответствии с методикой в сфере государственного и частного страхования;

d) разрешенной возможностью передачи прав собственности на объекты недвижимости;

e) существующим профилем использования объекта недвижимости и финансово-экономическими параметрами функционирования объекта недвижимости.

3) Стоимость, основанная на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов, ожидаемых от использования объекта недвижимости в перспективном плане – это:

a) стоимость вынужденной продажи объекта недвижимости за минусом расходов на проведение продажи;

b) стоимость объекта, определяемая инвестиционными требованиями и предпочтениями инвесторов;

c) стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, скорректированная на проведение переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации и стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации;

d) арендная плата, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях;

e) стоимость объекта, обеспечивающая ипотечное кредитование.

4) Остаточная продуктивность объекта недвижимости определяется:

a) возможностью альтернативного выбора объекта недвижимости на рынке;

b) выгодами и удобствами от использования объекта, включая выручку от ожидаемой продажи;

c) доходами, отнесенными к объекту недвижимости, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, менеджмент;

d) количеством объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен;

e) рыночной информацией о сделках с недвижимостью по сегментам рынка, однородным группам объектов недвижимости.

5) Принцип соответствия, применяемый при оценке недвижимости, означает, что:

a) физические элементы недвижимости и имущественные права на них разделяются только таким образом, чтобы получить максимальную стоимость объекта недвижимости;

b) цена недвижимости должна соответствовать растущей потребности в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченному предложению (природная ограниченность земельных участков и экономические издержки на строительство улучшений);

c) цены на объект устанавливаются в соответствии с уровнем конкуренции в результате постоянного соперничества субъектов, стремящихся получить максимальную прибыль;

d) вид определяемой стоимости объекта недвижимости должен соответствовать целям и условиям оценки с учетом международных стандартов;

e) максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

6) Эффект регрессии при оценке недвижимости означает:

a) если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования (заключения договоров долгосрочной аренды);

b) при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, разрушает действие рыночных механизмов;

c) когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта недвижимости;

d) чем менее совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимости и их ограничения, тем хуже развивается рынок недвижимости, выше степень риска и рациональные затраты;

e) если ожидаемый чистый операционный доход меньше операционных расходов и расходов на замещение.

7) Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает:

a) анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью используемой информации;

b) анализ правовой обоснованности выбранного варианта использования объекта недвижимости с точки зрения физической осуществимости, финансовой целесообразности, наивысшей стоимости объекта;

c) анализ функционального и внешнего износа в соответствии с социальными, экономическими, архитектурными стандартами;

d) определение оцениваемых имущественных прав по конкретному объекту недвижимости;

e) анализ капитализированной величины арендной платы, которую может получить собственник от эксплуатации недвижимости.

8) В зависимости от инструментов инвестирования в недвижимость выделяют такие рынки как:

a) рынок опционов, рынок ипотеки, рынок многофункциональной недвижимости, рынок со стабильно высокой занятостью населения;

b) рынок индустриальной недвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок с вновь возникшей высокой занятостью населения, рынок смешанных долговых обязательств;

c) рынок с развитой инфраструктурой обслуживания, рынок складской недвижимости, рынок жилой недвижимости, рынок с циклической занятостью населения, рынок прав преимущественной аренды;

d) рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, рынок заемного и собственного капитала, рынок прав преимущественной аренды;

e) рынок с традиционно низкой занятость населения, рынок заемного капитала, рынок страхования недвижимости, рынок земли.

9) Спрос на рынке недвижимости определяется:

a) платежеспособностью, вкусами и предпочтениями населения;

b) текущими и потенциальными изменениями в строительной технологии;

c) интенсивностью строительства нового жилья;

d) соотношением затрат на строительство и ценами продаж объектов недвижимости;

e) затратами на освоение земельных участков.

10) Емкость рынка недвижимости определяется через:

a) соотношение между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, отражающее устойчивость рынка недвижимости;

b) показатели экспансии, отражающие увеличение спроса на недвижимость;

c) платежеспособной потребностью в объектах недвижимости;

d) уровнем прибыли, определяемым конкретным сочетанием земельного участка и расположенных на нем строений при реализации различных проектов застройки;

e) соотношением количества единиц, сданных в аренду за определенный период времени, к общему количеству единиц недвижимости для сдачи в аренду.

11) Рынок недвижимости характеризуется следующим:

a) устойчивый доход, объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен;

b) в период инфляции инвестиционная привлекательность актива падает;

c) объем предложения высокоэластичен;

d) высокая ликвидность актива;

e) ставка доходности подвержена значительным колебаниям.

12) Управляемы риски на рынке недвижимости:

a) неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

b) демографические тенденции;

c) структура инвестированного капитала и его стоимость;

d) длительность делового цикла;

e) изменение платежеспособности населения.

13) Количественный анализ уровня риска на рынке недвижимости включает:

a) определение операционного и финансового левериджа;

b) определение частоты распределения ставок доходности и стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

c) определение уровня ликвидности единицы актива;

d) определение коэффициента капитализации в краткосрочном периоде;

e) определение цикличности арендной платы.

14) К нормам публичного права в сфере регулирования операций с недвижимостью относят:

a) страхование недвижимости;

b) кредитование под залог недвижимости;

c) сделки купли-продажи с недвижимостью;

d) налогообложение недвижимости;

e) аренда недвижимости.

15) Содержание недвижимости оценивается как пассив, если это:

a) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество);

b) совокупность вещей, принадлежащих на праве собственности или другого вещного права конкретному лицу;

c) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

d) совокупность ограничений на права собственности по объекту недвижимости;

e) совокупность прав на приватизированное имущество.

16) В каких случаях не возникает права собственности на недвижимость:

a) при приобретении вещи лицом согласно закону;

b) при реорганизации юридического лица;

c) на основании договора мены, дарения и другой сделки по отчуждению имущества;

d) при передаче недвижимости или имущественных прав по наследству другим лицам на основании завещания в соответствии с законом;

e) при сдаче объекта в аренду.

17) Выкупная цена за земельный участок в связи с изъятием участка в пользу государства представляет собой:

a) стоимость земельного участка без произведенных улучшений;

b) упущенную выгоду (неполученный доход) в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

c) стоимость аналогичного земельного участка, проданного недавно;

d) рыночную стоимость земельного участка, объектов недвижимости на нем, с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием участка;

e) предоставление льгот пользования другими объектами недвижимости.

18) Право собственности на недвижимость в РФ:

a) право залога, пользования, распоряжения;

b) право извлечения доходов, истребования из чужого владения, право завещания;

c) право владения, пользования, распоряжения;

d) право наслаждения, отдачи имущества в залог, пользования;

e) право хозяйственного ведения, сервитут, оперативного управления.

19) Реквизиция недвижимого имущества производится:

a) по решению суда в виде санкции за совершенные преступления;

b) если участок используется с грубым нарушением правил рационального использования земли;

c) при чрезвычайных обстоятельствах по решению государственных органов в интересах общества;

d) если участок используется не по целевому назначению;

e) если производится выдел доли в общей собственности.

20) Право пожизненного наследуемого владения недвижимостью предполагает:

a) отсутствие возможностей продажи, залога и совершения других сделок владельца, которые могут повлечь отчуждение земли другой недвижимости;

b) невозможность возведения зданий и сооружений на таком земельном участке;

c) невозможность передачи земли другим лицам в аренду;

d) невозможность передачи земли в безвозмездное срочное пользование;

e) возможность передачи права любому юридическому лицу-нерезиденту РФ.

21) Сервитут представляет собой:

a) право владения, пользования, распоряжения чужой вещью по своему усмотрению;

b) преимущественное право покупки продаваемой доли по рыночной цене;

c) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

d) вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица;

e) право оперативного управления недвижимостью.

22) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения:

1. Акт передачи.

3. Договор купли-продажи/ контракт на продажу.

4. Закладная

5. Кадастр.

6. Кодекс земельный.

6. Листинг.

7. Регистр недвижимости.

8. Регистр поземельный.

9. Регистрация недвижимости.

10. Реституция.

11. Эскроу

Понятия:

а. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга.

б. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

в. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.

г. Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов.

д. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец — продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.

е. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.

ж. Документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга.

з. Восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу,

и. Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

к. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне.

л. Учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.

23) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения

1. Имущественное право.

2. Ограничительное обязательство.

3. Недвижимая собственность.

4. Право собственности.

5. Тендер.

6. Титул.

Понятия

а. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

б. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

в. Сервитут, юридически закрепленное право владельца одного участка настрого определенный способ использования части территории участка другого владельца. В земельных кодексах многих стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т. д.

г. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости.

д. Конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

е. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

ж. Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

24) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения:

1. Аренда. 8. Ипотека.

2. Агент. 9. Инвестиции.

3. Недвижимость. 10. Левередж.

4. Андеррайтинг. 11. Рента.

5. Заемщик. 12.Риэлтер.

6. Брокер. 13. Рынок недвижимости.

7. Девелопмент.

Понятия:

а. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

б. Рычаг; использование заемных средств для финансирования недвижимости.

в. Вложение средств в инвестиционные товары или в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.

г. Передача вещи в залог без передачи владения.

д. Проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

е. Юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

ж. Специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

з. Агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца, или покупателя.

и. Лицо, получающее средствам ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях.

к. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

л. Брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

м. Совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

н. Анализ факторов риска по данному ипотечному кредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровню риска.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

По масштабам рынков с точки зрения территориальных границ

Каждый из рынков состоит из сегментов

Органы государственного регулирования

Субъекты РН

Рис.1 Схема системной модели рынка недвижимости

Тест 1

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

1. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, следует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотечного кредитования, барьеры для создания нормального инвестиционного климата,

2. Наиболее развитыми на сегодняшний день являются региональные рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

3. Самые высокие цены за квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в г. Баксане.

4. Основными стратегическими задачами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости являются:

а) оценка комплексов и отдельных объектов городского недвижимого имущества, проведение оценок рыночных и иных видов стоимости по запросам граждан и юридических лиц;

б) государственная регистрация и оформление документов о правах на объекты недвижимости в жилищной сфере.

5. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования, а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный, вторичный и рынок аренды.

6. Зонирование - юридический механизм, применяемый правительством для ограничения использования находящейся в частном владении недвижимости.

Тест 2

Найдите, какое из перечисленных утверждений является правильным.

1. а) Самым развитым из сегментов рынка недвижимости является, рынок жилья.

б) Документы по приватизации жилого помещения в Санкт-Петербурге подаются в районный комитет по содержанию жилищного фонда.

в) Основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.

2. Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате:

а) приватизации государственной собственности;

б) совершения сделок;

в) инвестирования;

г) строительства.

3. Что из нижеперечисленного можно отнести к правам собственности (по Гражданскому кодексу):

а) право владения;

б) право распоряжения;

в) право пользования;

г) право страхования;

д) право реконструкции;

е) присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

Тест З

Укажите, какие из перечисленных положений являются правильными.

1. Основными методами финансирования недвижимости в РФ являются:

а) долевое участие в строительстве;

б) выпуск ценных бумаг (облигаций), жилищные займы;

в) листинг.

2. Традиционно принято разделять недвижимость на следующие типы:

а) сданная в аренду;

б) коммерческая недвижимость;

в) индустриальная;

г) загородная;

д) рекреационная.

3. Функциями жилищного рынка являются:

а) строительство нового жилья;

б) эксплуатация жилого фонда;

в) формирование вторичного рынка жилья (приватизация).

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Задача 1

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

¨ Большой супермаркет:

Стоимость новых улучшений $650000

Чистый операционный доход $105000

Норма прибыли улучшений

(коэффициент капитализации) 12%

Коэффициент капитализации

для земли 10%

¨ Гостиница:

Стоимость новых улучшений $750000

Чистый операционный доход $126000

Норма прибыли улучшений 16%

Коэффициент капитализации

для земли 10%

¨ Театр

Стоимость новых улучшений $950000

Чистый операционный доход $130000

Норма прибыли улучшений 12%

Коэффициент капитализации

для земли 10%

¨ Сеть торговых магазинов

Стоимость новых улучшений $800 000

Чистый операционный доход $ 105 000

Норма прибыли улучшений

Задание

1. Заполнить следующую таблицу.

Таблица 1

Большой супермаркет

Гостиница

Театр

Торговый магазин

Ч.О.Д., $

Страницы: 1, 2, 3