2. Отметить и
обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.
Задача 2
Отберите
вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех
альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:
Таблица
2
Офисное
Торговый центр
Проект по
застройке
жильем
Стоимость
застройки, $
577 000
721 500
450 000
Годовой валовой
доход, $
150 000
250 000
100 000
Поправка на
недоиспользование и потери
при сборе, $
20 000
25 000
5000
Прочий доход, $
5000
10 000
3000
Операционные
расходы, $
50 000
120 000
30 000
Резерв на
замещение, $
5000
10 000
3000
Коэффициент
капитализации для зданий,
сооружений, %
13
14
13,2
Коэффициент
капитализации для земли, %
12
12
12
Задача 3
Существуют следующие
варианты застройки земельного участка.
Вариант А (бизнес-центр)
Ежегодный валовой
доход оценивается в $250 000, потери от недоиспользования и неплатежей должны
составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000, резерв на замещение -
$4000. Стоимость строительства зданий и сооружений - $650000, коэффициент
капитализации для них — 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.
Вариант Б (торговый центр)
Ожидаемые продажи
оцениваются в $2 500 000. Платежи по процентной аренде составляют 7% валовых
продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43% суммы получаемой
арендной платы. Резерв на замещение составит $15000. Стоимость строительства
зданий и сооружений оценивается в $400 000, коэффициент капитализации для них —
15%.
Задание
Ответить на
следующие вопросы:
1. Какова стоимость
земли в случае строительства бизнес-центра?
3.
Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?
Метод сравнения продаж для определения
рыночной стоимости недвижимости
Метод
сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с
другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Принципы оценки, лежащие в основе МСП:
¨
спрос и предложение;
¨
замещение;
¨
пропорциональность;
¨
зависимость.
Применение МСП
МСП
применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках,
являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.
Для тех
объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является
наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.
Обычно он
предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке
недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками
(односемейные жилые дома).
МСП также
представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов
недвижимости малого частного бизнеса.
При развитом
рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.
Преимущества МСП:
¨
наиболее простой подход;
¨
статистически обоснованный;
¨
предлагает методы корректировки;
¨
обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МСП:
¨
требует активного рынка;
¨
сравнительные данные не всегда имеются;
¨
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние
на достоверность результатов;
¨
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МСП
предлагает определенную последовательность действий.
1.
Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и
проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор
необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой
единице.
4. Проведение
корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися
различиями между ним и оцениваемым объектом.
5.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к
показателю стоимости для оцениваемого объекта.
Источники информации:
¨
публичные записи (данные регистрационных служб);
¨
данные страховых компаний;
¨
информационные службы;
¨
периодические издания по недвижимости;
¨
данные брокеров по недвижимости;
¨
данные, предоставляемые участниками сделок;
¨
архивы оценщика
Элементы
сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют
факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим
элементам сравнения.
Последовательно:
1. Передаваемые
права собственности.
2. Условия
финансирования.
3. Условия продажи.
4.
Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе:
5. Местоположение.
6. Физические
характеристики объекта.
7. Экономические
характеристики объекта.
7. Использование
объекта.
8.
Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки
(поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Корректировки
проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют
различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
При продаже земли это:
1. цена за
сотку, гектар;
2. цена за 1м2;
3. цена за 1
метр по фасаду;
4. цена за лот;
5. цена за
единицу плотности.
При продаже застроенных участков это:
¨
цена за 1 м2 общей плошали здания;
¨
цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;
¨
цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);
¨
цена за 1 м3;
¨
цена за единицу недвижимости (дом, комната);
¨
цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место
стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
¨
анализ парных продаж;
¨
статистический анализ;
¨
графический анализ;
¨
трендовый анализ;
¨ анализ вторичных данных.
Качественные:
¨
относительный сравнительный анализ;
¨
метод общей группировки;
¨
персональные интервью.
Важно помнить, что
поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть
необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы
он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Пример 1
Корректировки,
вносимые в цену объекта: независимые и кумулятивные
Сравниваемый объект
Корректировки
на независимой
основе (сложить)
Корректировка на кумулятивной основе (перемножить)
Цена
50 000
Дата
6 месяцев назад
+5%
1,05
Местоположение
на 8% лучше, чем у данного
-8 %
0,92
Удобств
на 10 % хуже, чем у данного
+10%
1.1
Состояние.
на 4% хуже, чек у данного
+4%
1.04
Общая
корректировки
11 %
1.105104
Уточненная
стоимость сопоставимого объекта
55 500
55 255
Пример 2
Объекты
1
2
3
4
Площадь, м2
Гараж
Сад
Цена продажи,
$
150
есть
есть
32000
150
есть
нет
36 000
200
есть
есть
45000
200
нет
нет
40000
Определить
1. Корректировку на
разницу в площади.
2. Корректировку на
наличие сада.
4.
Корректировку на наличие гаража.
Решение
1. Корректировка на
разницу в площади равна $13 000.
2. Корректировка на
наличие сада равна $2000.
3. Корректировка на
наличие гаража равна $3000.
Задача 1
Для оценки какого из
перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод
сравнительных продаж (МСП). Почему?
1.
а. Аэропорты,
б.
Больницы.
в.
Индивидуальные жилые дома.
г.
Торговые центры.
2. а. Церкви.
б.
Школы.
в.
Фабрики.
г.
Офисные помещения.
3. а. Коттеджи
на одну семью.
б.
Правительственные здания.
в.
Электростанции.
г.
Кладбища.
4. а.
Автостоянки.
б.
Склады.
в.
Фабрики.
г.
Отели.
Задача 2
Какая единица
сравнения наиболее приемлема при оценке земли для
строительства
многоквартирного жилого дома?
а. Общая площадь
участка земля, количество соток.
б. Длина уличного
фасада, м.
в. Число квартир,
которое может быть построено, руб./квартира.
г. Цена за квадратный
метр участка, руб./м2.
Задача 3
Какая единица
сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?
а. Цена за место для
автомобиля, руб./ м2.
б. Цена за
квадратный метр общей площади здания, руб./м2.
в. Цена за
кубический метр складских помещении
г. Цена за
квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./ м2.
Задача 4
Какая единица
сравнения наиболее приемлема при оценке земли под застройку здания для
бизнес-центра?
а. Цена за
квадратный метр общей площади участка земли, руб./м2.
б. Количество комнат
в офисе, шт.
в. Количество офисов
в здании, шт.
г. Цена за квадратный метр общей, полезной и сдаваемой в
аренду площади, руб./м2.
Задача 5
Какая единица
сравнения наиболее приемлема при оценке здания для преобразования его в
складское помещение при минимуме затрат на преобразование?
а. Цена за
квадратный метр площади здания без учета земли, руб./м2.
б. Цена за
кубический метр полезного объема здания, руб./ м2
в. Цена за
квадратный метр площади здания, руб./м2.
г. Количество
комнат, шт.
Задача 6
Выберите из нижеперечисленных высказываний
верные с вашей точки зрения (при использовании метода сравнительного анализа
продаж).
1. Корректировка
по элементам сравнения производится:
а.
от сопоставимых объектов к оцениваемому;
б.
от оцениваемого к сопоставимому.
2. а. Рыночная
стоимость устанавливается на основе открытых продаж, когда покупатель и
продавец всесторонне информированы о рынке.
б.
Нерепрезентативные продажи обычно находятся в следующих группах:
¨
государственные продажи;
¨
продажи между взаимосвязанными сторонами.
Задача 7
При внесении
процентных корректировок какая из нижеперечисленных должна быть проведена
первой?
1. а. Размер, м2.
б.
Время продажи.
в.
Местоположение.
г.
Качество строительства.
2. а. Условия
финансирования.
б.
Зонирование.
в.
Физические характеристики.
г.
Время продажи.
3. а.
Местоположение.
б.
Условия продажи.
в.
Переданные права на недвижимость.
г.
Время продажи.
4. а.
Зонирование.
б.
Местоположение.
в.
Физические характеристики.
г.
Характеристики дохода.
Задача 8
Разместите в
необходимом порядке перечисленные корректировки продаж участка с улучшением.
1.
а. Дата продажи.
б.
Удобства.
в.
Состояние.
г.
Местоположение.
д.
Зонирование.
2. а.
Зонирование.
б.
Физические характеристики.
в.
Переданные права на недвижимость.
г.
Условия продажи.
д.
Дата продажи.
3. а. Качество построек.
б.
Возраст.
в.
Размер.
г.
Местоположение
д.
Рыночные условия
4. а. Дата продажи.
б.
Площадь здания.
в.
Год постройки.
г.
Площадь земли.
д.
Местоположение.
Задача 9
Разместите в
необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка
земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку:
¨
проданному за $60 000.
1.
Характер корректировки Величина корректировки, %
1)
Особые условия передачи
прав собственности
-10
2)
Условия продажи -5
3)
Рыночные условия -7
4)
Физические характеристики -5
5)
Форма
-3
6)
Местоположение +10
2. Характер
корректировки Величина корректировки, %
1)
Местоположение -7
2) Особые
условия передачи
прав собственности -3
3) Условия
продажи -5
4) Рыночные
условия +1
5) Физические
характеристики -6
6) Форма +5
¨
проданному за $50 000.
3. Характер
корректировкиВеличина
корректировки, %
1) Льготное
финансирование -3
2) Особые
условия передачи прав
собственности +10
3) Условия
продажи -6
4) Физические
характеристики +3
5) Месторождение +1
4. Характер
корректировкиВеличина
корректировки, %
1) Местоположение
+10
2) Льготное
финансирование +5
3) Особые
условия передачи прав
собственности +5
4) Условия
продажи -5
5) Физические
характеристики -1
Задача 10
Следующая
информация по сопоставимому участку земли с улучшениями, проданному за $50 000,
была получена в результате проведения исследований, включая анализ рынка, опрос
брокеров, оценщиков и пр.
1.
Характер Величина
корректировки,
в относительных величинах
1) Физические
характеристики 1,05
2) Рыночные
условия 0,95
3) Условия
продажи 1,1
4) Переданные
права
на недвижимость 1,04
2. Характер Величина
корректировки,
в относительных величинах
1) Рыночные
условия 1,04
2) Физические
характеристики 1,5
3) Условия
продажи 1,04
4) Переданные
права
на недвижимость 0,92
3. Характер Величина
корректировки,
в относительных величинах
1)
Условия продажи 0,95
2)
Рыночные условия 1,05
3)
Физические характеристики 1,1
4)
Переданные права
на недвижимость 1,2
4. Характер Величина
корректировки,
в относительных величинах
1)
Физические характеристики 1,3
2)
Условия продажи 1,04
3)
Рыночные условия 1,05
4)
Переданные права
на недвижимость 0,93
Определить
рыночную стоимость
участка с улучшением.
Задача 11
Известна следующая
информация по парным продажам:
Цена продажи, $
Пара 1
Пара 2
Пара 3
Пара 4
Пара 5
Дом с садом
55 000
60 000
52 000
47 000
48 500
Дом без сада
51 000
57 000
50 000
45 000
43 000
Задача 12
Следующая информация была
получена после провидения достаточного объема исследований, включая анализ
парных продаж и опрос участников рынка, в том числе агентов по аренде, других
оценщиков, владельцев собственности и пр.
1. Объект
Продажи
1
2
3
4
5
Меc. ар.
(месячная
арендная)
плата, $
130
140
150
160
170
Цена
продажи, $
16 200
17 500
18 900
18 900
19 300
2. Объект
продажи
Меc. ар.
(месячная
арендная)
плата, $
Цена
продажи, $
1
130
17 300
2
140
18 900
3
150
22 000
4
160
22 000
5
145
21 000
3. Объект
продажи
Мее. ар.
(месячная
арендная)
плата, $
Цена
продажи, $
1
160
19 000
2
170
20 000
3
180
21 000
4
174
20 000
5
155
18 500
4. Объект
продажи
Мее. ар.
(месячная
арендная)
плата, $
Цена
продажи, $
1
170
19 300
2
180
18 000
3
185
18 000
4
190
21 000
5
190
22 000
5. Объект
продажи
Мее. ар.
(месячная
арендная)
плата, $
Цена
продажи, $
1
175
15 200
2
150
14 300
3
155
16 000
4
170
17 300
5
160
16 700
6. Объект
продажи
Мес.ар.
(месячная арендная)
плата, $
Цена
Продажи, $
1
175
19 200
2
185
20 000
3
180
20 000
4
185
21 000
5
175
20 500
Величина арендной
платы оценена в $160 в месяц, Используя валовой рентный мультипликатор (ВРМ),
выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта
недвижимости.
Задача 13
Известна следующая информация по
рыночным продажам:
Объекты
1
2
3
4 1
Площадь м2
200
200
250
250
Баня
ее»
нет
есть
нет
Бассейн
есть
есть
есть
нет
Цена продажи, $
44 060
40 000
55 000
50 000
Определить
1. Корректировку на разницу в
площади.
2. Корректировку на наличие бани.
3. Корректировку
на наличие бассейна.
Задача 14
Известна следующая информация по
рыночным продажам:
Объекты
1
2
3
4
Площадь, м2
Сад
Гараж
Цена продажи, $
450
есть
есть
32 000
150
есть
нет
30 000
200
есть
есть
45 000
200
нет
нет
40 000
Определить
1. Корректировку
на разницу в площади.
2. Корректировку
на наличие сада.
3. Корректировку
на наличие гаража.
Задача 15
Известна следующая информация по
рыночным продажам:
Объекты
1
2
3
4
Площадь, м2
Балкон
Сад
Цена продажи, $
30
есть
есть
35 000
300
нет
нет
30 000
250
есть
есть
30 000
250
есть
нет
28 000
Определить
1. Корректировку
на разницу в площади.
2. Корректировку
на наличие балкона.
3. Корректировку
на наличие сада.
Задача 16
Известна следующая информация по
рыночным продажам:
Объекты
1
2
3
4
Площадь, м2
Паровое отопление Погреб
Цена продажи, $
150
есть
нет
30 000
150
есть
есть
33 000
250
нет
нет
40 000
250
есть
есть
44 000
Определить
1. Корректировку на разницу в
площади.
2. Корректировку на наличие парового
отопления.
3. Корректировку на наличие погреба.
Задача 17
Вас попросили
оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три
сопоставимых кинотеатра. Имеется следующая информация:
Сопоставимые
объекты
Продажная
цена
Количество
мест
1
2
3
$220.000
$255 000
$190 000
430
510
385
Оцените рыночную
стоимость на основе данной информации.
Задача 18
Оценщику необходимо
определить цену земельного участка № 4. В результате поиска данных о
сопоставимых продажах имеются следующие примеры сопоставимых продаж трех
земельных участков в черте города:
Участки
1
2
3
4
Цена продажи, $
Размер, соток
Цена за м2,$
Дата продажи
Местоположение
(относительно станций метрополитена)
Расстояние в километрах до метро
10 000
10
1
4мес. назад
не близко
4
12 500
10
1,25
4мес. назад
не близко
0,5
11 000
10
1,1
4мес. назад
не близко
0,5
?
10
?
4мес. назад
не близко
4
А также имеются некоторые данные о предыдущей:
Предыдущая продажа:
сумма, $
дата
Физические характеристик
9000
9мес. назад
угловой
_
_
угловой
_
_
внутр.
_
_
угловой
Определите корректировки, основываясь на
различиях между парными продажами, и цену рассматриваемого участка № 4.
Главная