Затратный
подход (ЗП) (the cost approach)
основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях -
замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и
предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная
стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость
восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в
текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием
точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же
качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и
«моральный»- износ), что и у объекта оценки.
Стоимость
замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на
строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки,
построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами,
дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо при:
¨
технико-экономическом анализе нового строительства;
¨
реконструкции;
¨
оценке недвижимости на пассивных рынках;
¨
оценке объектов специального назначения;
¨
страховании недвижимости;
¨
определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и
эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с
чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм
использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1.
Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся
документацией.
2.
Оценка текущей стоимости
восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства
улучшений).
3.
Оценка всех видов накопленного износа.
4.
Оценка величины предпринимательской прибыли.
5.
Оценка стоимости участка земли.
6.
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием
восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного
участка и предпринимательской прибыли.
Затраты
могут быть прямые и косвенные:
¨
прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации
машин и механизмов;
¨
косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно
выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие
методы оценки полных затрат.
1.
Метод сравнительной единицы с вариантами.
2.
Метод количественного обследования.
3.
Метод сравнительного объекта.
Имеют место три
вида износа:
1.
физический;
2.
функциональный (или функциональное устаревание);
3.
внешний (экономический).
Физический и функциональные
износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа
служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его
устранение.
Методы определения износа:
¨ метод экстракции (метод
рыночной выборки);
¨ метод срока жизни;
¨ метод разбиения (по трем
видам износа).
Метод оценки земельного участка:
¨ метод соотнесения;
¨ метод извлечения;
¨ метод
освоения;
¨ метод остатка для
земли;
¨ метод капитализации
земельной ренты;
¨ метод сопоставимых
продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном
подходе определяетсяпо следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления____
Минус
накопленный износ:
I.
Физический:
а) устранимый ____.
б) неустранимый для
элементов с долгим сроком жизни ____.
в) неустранимый для
элементов с коротким сроком жизни ____.
II.
Функциональный:
а)
устранимый ____.
б)
неустранимый ____.
III.
Внешнее
устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с
учетом износа ____.
Плюс: стоимость
земельного участка ____.
Плюс:
предпринимательская прибыль ____.
Итого:
Оценка стоимости при
затратном подходе ____.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости
из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью
восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату
оценки.
В зависимости от причин,
вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический
износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости
за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе
эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении,
ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как
исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ,
который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя
плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление
меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный
(моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного
сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным
для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием
техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер,
стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и
неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость
ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по
крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В
противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный
износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ
вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением
финансовых и закон тельных условий и т. д.
Для определения накопленного
износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном
рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице.
Физический износ, $
устранимый, $
неустранимый, $
Физический износ, $
устранимый, $
неустранимый, $
Внешний износ, $
Накопленный износ, $
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены
ниже
Расчет физического износа
Величина исправимого физического
износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной
эксплуатации.
Неисправимый физический износ
соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически
невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа
конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает
со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем
все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между
полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого
физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя
добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метол сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного
износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и
стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного
метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и
стоимости свободных участков земли.
Результаты применения данного
метода приведены в таблице.
Объекты сравнения
Цена продажи,$
Стоимость участка,$
Стоимость нового строительства на дату оценки,
$
как процент от
стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ,%
Алгоритм расчета износа
рыночным методом
¨ Сбор информации.
¨ Расчет стоимости участка
сопоставимой) объекта (С).
¨ Стоимость улучшений с
учетом износа по сопоставимым объектам (Ссзд).
¨ Ссзд = Ссн
- Ссу, где Ссн - рыночная стоимость сопоставимого
объекта.
¨ Стоимость восстановления
сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс).
¨ Суммарный износ
сопоставимого объекта (Исзд).
¨ Эффективный возраст
сопоставимого объекта (Тсэф).
¨ Среднегодовой износ
сопоставимого объекта:
Износ(и)= Исзд / Тсэф
.
¨ Среднегодовой
коэффициент износа:
Кзд =Исзд /Ссзд.восс
.
3. Метод срока жизни
¨ Эффективный возраст (Тэф)
/ Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Ссзд.восс=накопленный
износ.
¨ Тэф = Тэк
— оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
¨ Результаты оценки
объекта затратным методом приведены в таблице.
Стоимость участки земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $
Задача 1
В каждом конкретном высказывании определите вид
износа:
1) многоэтажный дом без
лифта;
2) коттедж с неисправностями
в водоснабжении и канализации;
3) дом без горячей воды;
4) в доме протекает крыша;
5) коммунальная квартира;
6) жилой район рядом с
аэропортом;
7) у постройки нет удобного
входа и выхода;
8) склад имеет «низкий
потолок», в нем повышенная влажность;
9) торговый центр, расположенный
в районе, где население убывает;
10)квартира, расположенная
недалеко от оживленной магистрали.
Задача 2
Срок экономической жизни здания 120 лет.
Оценить эффективный возраст
улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000,
стоимость участка $17 000, стоимость восстановления $74 000.
Задача 3
Оценить срок экономической жизни здания, если
стоимость продажи ста недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость
участка $21 000, а стоимость восстановления $90 000. Причем эффективный возраст
улучшений (здания) 35 лет.
Задача 4
Определить стоимость восстановления, если
эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет,
стоимость продажи $200 000, стоимость участка $ 15 000.
Задача 5
Определить стоимость продажи земельного участка с
улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000,
эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50лет.
Задача 6
Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около
основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе,
которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги рядом с
которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20
центов / м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад
ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого
объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического
устаревания, вызванного изменением окружающей среды?
Задача 7
Торговый центр, имеющий 500 м2 обшей
площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом
районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на
арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для
такого объекта в данном районе равен 3.
Определить вид устаревания. Какова его
сумма?
Задача 8
Для небольшого магазинчика требуется
дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за
$4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас
необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $12 000.
¨ Магазинчик имеет общую
полезную площадь 100 м2, высота потолка 2,5м.
¨ Ежегодная потеря
арендной платы составляет 4 цента за м2.
¨ Валовой рентный
мультипликатор равен 5.
Определить вид устаревания и сумму устранимого и
неустранимого устаревания.
Доходный метод для определения
рыночной стоимости недвижимости
Дисконтирование денежных потоков.
Прямая капитализация
Доходный подход (ДП)
Метод капитализации дохода основан на оценке
текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут
эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода — это процесс пересчета
потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.
Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2) когда должен быть
получен доход;
3) продолжительность
получения дохода.
Принципы, лежащие в основе ДП:
¨ ожидания;
¨ замещения.
Существует два основных метода,
используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих
методов являются чистый операционный доход (ЧОД или N01) и коэффициент
капитализации R.
При применении ДП используются
финансовые отчеты собственника:
¨ упрощенный баланс;
¨ отчет о движении
денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа
статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств
имеет четыре уровня доходов.
1. Потенциальный валовой
доход (ПВД):
¨ минус поправка на
уровень загрузки и потери при сборе платежей;
¨ плюс прочий доход,
связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
2. Действительный
эффективный валовой доход (ДВД):
¨ минус обслуживание долга
(Од) – выплата процента и погашение основной суммы;
¨ минус капитальные
затраты (Кз):
¨ капитальный ремонт;
¨ капитальные резервы;
¨ арендаторские доделки;
¨ комиссионные брокерам за
аренду.
4. Поток наличных денежных
средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).
Метол прямой капитализации (МПК)
Стоимость объекта определяется по формуле
V=I/R
где I - чистый доход (ЧОД); V - стоимость объекта недвижимости; R-коэффициент
капитализации.
Схема применения МПК:
¨ определить размер
стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за
несколько лет);
¨ определить величину
коэффициента капитализации R;
¨ разделить ЧОД на R формуле.
Преимущества МПК:
¨ простота расчетов;
¨ мало предположений;
¨ отражение состояния
рынка;
¨ дает особенно хорошие
результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками
(здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда:
¨ отсутствует информация о
рыночных сделках;
¨ неприменимы
теоретические методы определения R;
¨ объект не находится в
режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
¨ объект подвергся серьезным
разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Методы определения коэффициента
капитализации:
¨ Метод рыночной
экстракции (рыночной выжимки).
¨ Аналитический метод
(кумулятивное построение R).
¨ Методы
ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).
¨ Метод экспертизы (опроса
экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента
капитализации
R=RON+ROF
где
RON - ставка дохода на
капитал; ROF - коэффициент
капитализации
(возврата капитала).
При кумулятивном построении R и ROF учитываются следующие факторы:
¨ компенсация для
безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
¨ компенсация за риск (в
том числе страновой);
¨ компенсация за низкую
ликвидность;
¨ компенсация на
инвестиционный менеджмент;
¨ поправка на
прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Методы рекапитализации
1. Прямолинейный (метод
Ринга).
2. Равномерно-аннуитетный
при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод
Инвуда).
3. Равномерно-аннуитетный
при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод
Хоскольда).
Общая формула для определения коэффициента
капитализации:
R=Y0 + d0
SEF(y; n)
где Y0 — ставка дохода на инвестиции; d0 — фактор
изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании
фактора фонда возмещения; n-
количество периодов получения дохода; SEF(·)
— фактор фонда возмещения.
Метод дисконтирования
денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по
формуле
,
где п - порядковый номер периода
получения денежного потока;
п=0…, N; СFn- денежный поток в п
-й период; i - ставка дисконта.
Схема использования метода:
1. Составить прогноз и
смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого
объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2. Определить реверсионную
стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода
владения.
3. Определить ставку
дисконта.
4. Дисконтировать денежные
потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на
момент оценки).
Преимущества метода:
¨ считается лучшим
теоретическим методом;
¨ учитывает динамику
рынка;
¨ учитывает неравномерную
структуру доходов и расходов;
¨ работает, когда доход и
рынок нестабильны;
¨ работает, когда объект
находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
¨ вероятность, ошибки в
прогнозировании;
¨ достаточная сложность;
¨ силен фактор «симпатии»
оценщика.
Задача 1
Агентство по недвижимости сдалов аренду в
качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц
на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить
общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно
получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за
третий год.
Задача 2
Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить
кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры.
Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который
оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и
дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить
г-н Иванов?
Задача 3
Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д.
ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме
3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год.
Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.
Задача 4
Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере
40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает
кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?
Задача 5
Г-н Иванов намерен продать свой загородный
коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена
коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?
Задача 6
Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68
500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом
районе растут на 6% в год?
Задача 7
Независимому оценщику была представлена следующая
информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка
арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора
заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%.
Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял
пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются
в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение
управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется
квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на
каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3%
действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.
Задача 8
Собственнику объекта недвижимости необходимо
представить отчет исходя из следующей информации:
¨ месячная рента обычно
составляет $300 за м2;
¨ текущие ставки при
недогрузке приближаются к 16%;
¨ площадь каждой секции
500м2;
¨ здание состоит из трех
секций;
¨ плата управляющему
составляет 4% от действительного валового дохода;
¨ управляющий получает
дополнительное вознаграждение в $1000;
¨ на ремонт здания
ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
¨ юристу и бухгалтеру
собственник вынужден оплачивать $5000;
¨ остальные расходы
составляют 10% от действительного валового дохода;
¨ ежегодно на налоги и
обслуживание долга тратится $90 000.
Задание
а) составить отчет собственника объекта
недвижимости;
б) определить чистый доход (убыток) до
налогообложения.
Задача 9
Собственник небольшого магазина пожелал продать
свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:
¨ ежемесячный
потенциальный валовой доход равен $8500;
¨ потери при сборе $300;
¨ текущие операционные
расходы составляют 20% от действительного валового дохода;
¨ налогообложение и
выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового
дохода.
Определить оценочную стоимость магазина, если
коэффициент капитализации составляет 11%.
Задача 10
В здании общей площадью 10 000 м2,
подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в
аренду за $12 / м2, операционные расходы составляют 45%
потенциального валового дохода.
Какова будет величина:
а) потенциального валового дохода;
б) действительного валового дохода;
в) чистого операционного дохода.
Задача 11
Складское помещение 8000 м2 сдано па
условиях чистой аренды за $3/м2 на следующие 10 месяцев. Оно
обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на $100 000, предоставленным
на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах.
Каковы будут:
a) чистый операционный
доход;
б) ежегодные расходы на обслуживание долга;
в) поступление наличности до налогообложения.
ВОПРОСЫ
1.
По какому договору
оплачивается процесс выполнения работы, даже если выполненная работа не привела
ни к какому положительному результату?
2.
По какому договору
заказчик (работодатель) вправе упорядочить деятельность подрядчика (работника)
(то есть подчинить его правилам внутреннего распорядка)?
3.
Страховая премия – это …
4.
Какой из методов оценки в
наилучшей степени подходит при определении стоимости производственного
комплекса?
5.
Какая форма финансирования
строительства жилья является основной в рыночной экономике?
6.
Инвестиционный риск – это
…
7.
Какие из перечисленных
организаций выполняют функции заказчика на работы по содержанию и ремонту
государственного жилищного фонда?
8.
Что означает термин
«чистая прибыль»?
9.
Как влияет увеличение
собственных оборотных средств на ликвидность баланса предприятия и его
платежеспособность?
10.
Основной задачей
управляющего доходным объектом является...
11.
В случае если в состав
предприятия как имущественного комплекса входят объекты недвижимости,
находящиеся на территории иного регистрационного округа, где необходимо
производить регистрацию прав на такие объекты?
12.
В случае обнаружения
несоответствия между записями на магнитном носителе Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и на бумажном которая из записей будет
иметь приоритет?
13.
Одним из признанных
критериев эффективного управления недвижимостью является увеличение ее ценности.
Понятие ценности включает в себя количественные и качественные показатели
(например, выгодного расположения, инфраструктурной обеспеченности,
технологической оснащенности и производительности, размеров и архитектурного
облика и т. д.), а также характеристики правового описания объекта
(принадлежности конкретному собственнику, отсутствие обременении и ограничений
в пользовании, наличие разрешений/согласовании на развитие и др.). Укажите,
какие из названных изменений правового состояния снижают ценность объекта
недвижимости с позиций его потенциального приобретателя.
14.
Допускается ли замена
одного вида обеспечения иска другим (например, замена обеспечения иска
денежными средствами на имущественное обеспечение)?
15.
Перед вами поставлена
задача разработки следующих концепций управления. Для взаимоувязки этих
концепций вы решили использовать отношения иерархии названных объектов
управления. Укажите, в какой иерархической последовательности, начиная с уровня
наибольшего обобщения, находятся названные объекты управления?
16.
Установлено, что по
договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются
права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью необходима
для ее использования. Укажите, если договором продажи согласована цена здания
(сооружения или другого недвижимого имущества), находящегося на земельном
участке, включает ли названная цена цену передаваемой с этим недвижимым
имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
17.
Перечислите в
иерархической последовательности основные источники гражданско-правовых норм,
начиная с основного закона
государства.
18.
Имеют ли право органы
власти субъекта Федерации устанавливать порядок и сроки внесения квартирной
платы и платы за коммунальные услуги?
19.
В течение какого срока
кредиторы, письменно извещенные о продаже предприятия, могут изъявить свое
несогласие с переводом долга?
20.
Какие меры ответственности
могут быть применены к нанимателю в случае, если он произвел самовольную
перепланировку?
21.
Должен ли арендатор земли
уплачивать по российскому законодательству земельный налог?
22.
Исключаются ли из
действительного валового дохода проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту
при определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости?
23.
Известно, что проведение
оценки является достаточно емким по времени процессом. На какую дату (по каким
данным), согласно принятым стандартам, проводится расчет оценки стоимости
объекта недвижимости (если договором между заказчиком и оценщиком специально не
предусмотрено иное)?
24.
Ранжируйте по уровню риска
следующие виды инвестиций в реальные (физические) активы, начиная с наиболее
высокого уровня риска.
25.
Законодательством
установлено, что при страховании имущества страховая сумма в договоре
страхования не должна превышать его действительную (страховую стоимость в месте
его нахождения в день заключения договора страхования (см.: ст. 947-952 ГК РФ).
Укажите, на каких условиях допускается дополнительное имущественное страхование
данного объекта тем же страхователем у другого страховщика.
26.
Какой вид
градостроительной документации является в настоящее время основным документом,
определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы
территориального развития, функционального зонирования?
27.
Какие принципы оценки
лежат в основе доходного метода оценки?
28.
Приведите примеры основных
ситуационных внутренних переменных организации.
29.
Приведите примеры основных
ситуационных переменных внешней среды прямого воздействия.
30.
Нужна ли лицензия на
проведение лизинговых операций?
31.
Включаются ли суммы
уплаченного земельного налога в себестоимость продукции?
32.
Кто может выступать
эмитентом жилищных сертификатов?
33.
Является ли обмен на
жилищные сертификаты иной серии способом погашения жилищных сертификатов?
34.
Чтобы быть пригодным для
сопоставления, объект должен быть конкурирующим. Что это означает?
35.
Экономический принцип
оценки недвижимости, гласящий, что при наличии нескольких сопоставимых объектов
имеющий среди них наименьшую цену будет пользоваться наибольшим спросом —
это...
36.
Что такое реституция?
37.
Что такое функциональное
зонирование территории?
38.
Может ли быть недвижимость
объектом лизинга?
39.
Какая сумма включается в
валовую прибыль предприятия при продаже недвижимого имущества?
40.
Что такое «негаторный
иск»?
41.
Могут ли здания
(сооружения) быть предметом ипотеки без одновременной ипотеки по тому же
договору земельного участка (либо его части), на котором находится это здание
(сооружение)?
42.
Имеет ли право
руководитель организации вести бухгалтерский учет лично (Федеральный закон РФ
«О бухгалтерском учете», ст. 6)?
43.
Укажите, какие из
указанных действий необходимо, по вашему мнению, совершить перед продажей
предприятия?
44.
Можно ли истребовать
имущество у добросовестного возмездного приобретателя?
45.
Допускается ли в
соответствии с законом принудительное изъятие земельного участка для
государственных нужд?
46.
Вправе ли унитарное
предприятие сдавать в аренду недвижимое имущество?
47.
Имеет ли государственное
учреждение, за которым закреплен объект нежилого фонда, право оперативного
управления, распоряжения названным имуществом по своему усмотрению?
48.
Если в результате
доверительного управления образовались долги, из чьего имущества и в какой
последовательности они покрываются?
49.
Может ли выступать
доверительным управляющим унитарное государственное или муниципальное
предприятие?
50.
На какой максимальный срок
возможно заключение договора о доверительном управлении?
51.
Кто может являться
лизингодателем по договору финансовой аренды?
52.
Что такое андеррайтинг при
ипотечном кредитовании?
53.
Во всех ли случаях
обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном порядке?
Список литературы
1.
Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть первая). М., 1994.
2.
Закон «Об основах
градостроительства в РФ». М., 1992.
3.
Закон РСФСР «О плате за
землю» от 11.10.91 с изм. и доп. на 22.08.95. М., 1995.
4.
Об основах федеральной
жилищной политики: Закон Российской Федерации //Российская газета. 1993. 23
января.
5.
Указ Президента РФ от
11.12.93. № 2130 «О государственном земельном Кадастре и регистрации документов
о правах на недвижимость».
6.
Постановление
Правительства РФ от 03.11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены
земли».
7.
Постановление
Правительства РФ от 07.07.95 № 562 «Об индексации ставок земельного налога в
1995 году».
8.
Абанкина И., Высоковский
А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости
и оценка стоимости земли //Вопросы экономики. 1994. № 10.
9.
Артемов П., Малыгин А.
Цены на жилье в 1996 году //Реалтер. 1996.
10.
Балабанов И. Т. Операции с
недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
11.
Балабанов И. Т. Экономика
недвижимости: Учебное пособие. СПб: Питер.2000.
12.
Волочков Н.Г. Справочник
по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
14.
Гаремыкин В. А. Российский
земельный рынок: Учеб. и практ. пособие. М.: ИНФРА-М, 1996.
15.
Горский К. Восемь
продавцов на одного покупателя //Коммерсант, 1996. №14.
16.
Грибовский С. Методы
капитализации доходов: Курс лекций. 1997.
17.
Жилищное законодательство
России. Сб. норматив. док. с коммент. М.: Бизнес-информ,1997.
18.
Жилищная экономика/Пер. с
англ. М.: Дело, 1996.
19.
Замураева И. Что ждет российскую
недвижимость в 1997 г. //Деньги. 1996. № 43-44.
20.
Земля как недвижимость:
приватизация, регистрация, учет, купля- продажа. Сб. норматив, док. СПб: PETROC,
1995.
21.
Котов В. В, Емелин В. И.
Жилищный рынок. Проблемы, пути решения. СПб: Типография ВИККА А. Ф. Можайского,
1996.
22.
Каплан Л. Современное
состояние и перспективы развития строительного комплекса Санкт-Петербурга //
Реалтер. 1996. № 3.
23.
Красноглазое Б. П.
Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО «Фининвест»,
1992.
24.
Крашенников П. В., Маслов
Н, В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк,
1995.
25.
Лимонов Л. Э. Кризис
крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России // Рынки
недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика.
СПб: ОсОО «Лимбус-Пресс».
26.
Максимов С. Н. Основы
предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для
вузов. СПб: Питер. (Москва, Харьков, Львов), 2000.
27.
Маркетинг: Учебник /Под
ред. акад. А. Н. Романова. М.: Банки и биржи, ЮНТИ, 1995.
28.
Махровская А. Д.
Санкт-Петербург концептуальные основы совершенствования городской среды
//Промышленно-гражданское строительство. 1995. № 1.
29.
Методика определения
уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге
//Санкт-Петербургское ЭХО. 1995,11 января.
30.
Методические рекомендации
о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве. М.,1994.
31.
Митягин С.Д.
Санкт-Петербург. Взгляд в XXI век. Концепция гра-достроительного развития
//Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.
32.
Митягин С.Д. Строительный
комплекс Санкт-Петербурга: проблемы, задачи и возможности развития
//Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.
35.
Основы бизнеса на рынке
недвижимости. (Ассоциация риэлтеров и домостроителей СПб.) Просвет. изд.
«Объединение ДЕАН+АДИА». М., 1997.
36.
Правила оценки физического
износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М.,1988.
37.
Рахматуллин А. Правовое
регулирование рынка недвижимости в России //Деловой юридический журнал. 1995.
№1.
38.
Реальный вызов жилищной
проблеме //Экономика и жизнь. 1994. № 47.
39.
Рынки недвижимости и
развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб: ОсОО
«Лимбус-Пресс», 1994.
40.
Рынок жилья: у истоков
стабилизации //Экономика и жизнь. 1994. № 46.
41.
Рынок недвижимости России
//Экспресс-недвижимость Санкт-Петербурга.1995. № 39.
42.
Сборник укрупненных
показателей базисной стоимости на виды работ (УПБСВР). М.,1994.
43.
Сивкова Л. А.
Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 1996.
44.
Страйк Р., Косарева Н.
Реформа жилищного сектора России 91-94. М.,1994.
45.
Тарасевич Е. Методы оценки
недвижимости. СПб, 1995.
46.
Фридман Д., Ордуэй Н.
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.
47.
Харрисон Г. С. Оценка
недвижимости: Учеб. пособие /Пер. с англ. М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.
48.
Крутик А. Б., Горенбургов
М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб: Питер. (Москва, Харьков,
Львов.)
49.
Элементы финансовой
математики для оценщиков (Курс лекций и сборник задач). СПб, 1997.
50.
Шаскольский А. Рынок жилья
в Санкт-Петербурге //Эхо, 1997. № 28.
51.
Тascis.
Проект ДЕЛФИ. Подготовка преподавателей ТТВ4. СПб, 2000.
52.
British Columbia Assessment
Authority. Annual report, 1991.
53.
Valuing a Business: The Analysis
and Appraisal of Closely Held Соmpanies, 2nd edition, by Shannon P. Pratt
(Homewood, IL: Business One Irwin.1989).
54.
Valuing Small Businesses and Professional
Practices by Shannon P.Pratt (Homewood, IL: Business One Irwin. 1986).
55.
Jackson John F., Quigley John M.
Measuring the Value of Housing Qualiti //Journal of the American Statistical
Association 65 (1970). P. 532-538.
56.
Boehm Thomas P. L., Ihlanfeldt Keith
R. The Revelation of Neighborhood Preferences: An N-Chotomous Multivariate
Probit Approach /Journal of Housing Economics 1 (1991).
57.
Gyourko Joseph, Linneman Peter.
Rent Control //Journal of Urban Economics 27 (1990). P. 398-409.
Главная