|
Рефераты Главная Финансовое право Финансовый менеджмент финансовая математика Финансы деньги кредит Французский Компьютерные сети Конституционное право зарубежныйх стран Конституционное право России Краткое содержание произведений Программирование компьютеры и кибернетика Производство и технологии Психология Разное Религия и мифология Трудовое право Туризм Уголовное право и процесс Управление |
Оценка машин и оборудованияПо моему мнению для российской экономики наиболее подходят затратный и доходный методы оценки машин и оборудования.
- 26 -
Р О С С И Я Экспертная фирма "КОАР"
О Т Ч Е Т
об экспертном определении рыночной стоимости автотранспортного машинного комплекса автобусов
Заказчик: ООО "ЗАКАЗЧИК" Россия, г. Орск Оренбургской области, ул. Центральная, дом 5.
Исполнитель: Экспертная фирма "КОАР"
Москва – 2006 г. - 27 -
СОДЕРЖАНИЕ
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28стр.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр. 1.1. Задание на оценку объектов автотранспортного машинного комплекса. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр. 1.2. Результаты оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр. 1.3. Сертификация оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30стр. 1.4. Лимитирующие условия и ограничения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30стр. 1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку. . . . . . . . . . . . . . . . 31стр
2. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ. . . . . . . . . . . . 31стр. 2.1. Базовые понятия стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31стр. 2.2. Технология оценки машин, оборудования и автотранспорта . . . 32стр.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО АВТОТРАНСПОРТНОГО МАШИННОГО КОМПЛЕКСА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32стр.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32стр.
5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНОГО МАШИННОГО КОМПЛЕКСА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33стр. 5.1. Затратный подход . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33стр. 5.2. Рыночный подход. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33стр. 5.3. Доходный подход. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34стр.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. . . . . . . . . . . . . . . . . 36стр.
- 28 -
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ Экспертная фирма "КОАР" ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ № 101 20 августа 2006 г. ДИРЕКТОРУ ЗАО "ЗАКАЗЧИК" г-ну АЛЕКСЕЕВУ П.П.
Уважаемый Петр Петрович!
В соответствии с договором № 215 от 21.07.06 г. экспертная фирма "КОАР" произвела оценку объектов автотранспортного комплекса Вашего предприятия ( 8 автобусов марки IKARUS-280) с целью определения их рыночной стоимости по состоянию на 01.08.2006 г. Осмотр объектов производился с 5 по 7 августа 2006 г. Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризаций, а также нормативно-справочной и статистической информации об изменении уровня цен в данном регионе. На основании проведенного анализа рыночная стоимость оцениваемого комплекса 8 автобусов составляет 762480 долл., рыночная стоимость одного автобуса IKARUS-280 составляет 95310 долл. Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки. Для получения достоверных результатов при проведении оценки использованы различные подходы оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный . Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика. При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.
Директор Арабян А.А.
- 29 -
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Задание на оценку автотранспортного машинного комплекса
Состав оцениваемых объектов: - 6 автобусов марки IKARUS-415. Адрес расположения объектов: Оренбургская область, г. Орск, ул.Центральная, 5.
Цель оценки: Определение возможной продажной цены автобусов IKARUS-415.
Действительная дата оценки: 1 августа 2006 года.
Собственник объектов: ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
График изучения объектов: 05.08.06 г. – 07.08.06 г.
1.2. Результаты оценки
Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов автотранспорта (восьми автобусов IKARUS-415), полученные на 01.08.2006 г. с применением трех основных подходов оценки машин и оборудования:
по затратному подходу…………………………………………… 585000 долл.
по рыночному подходу……. …………………………………….. 526500 долл.
по доходному методу. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .……………… 785440 долл.
В связи с тем, что применение всех указанных подходов в равной степени правомерно, эксперт считает необходимым принять в качестве окончательного результата стоимости оцениваемого комплекса шести автобусов IKARUS-415 на 1.08.06 г. среднюю величину трех оценок: (585000 + 526500 + 785440) : 3 = 632000 долл. (Шестьсот тридцать две тысячи долларов). Рыночная стоимость одного автобуса IKARUS-280 на 1.01.99 г. составляет 632000 : 6 = 105330 долл. (Сто пять тысяч триста тридцать долларов).
- 30 -
1.3. Сертификация оценки
Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.
1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки. 2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете. 3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки. 4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям прави- тельства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам оценки.
1.4. Лимитирующие условия и ограничения.
Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений: 1. Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объек -тивной. 2. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащей- ся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности ис -пользования данных, полученных в процессе оценки. 3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации. 4. В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено дейст -вующим Законодательством Российской Федерации. 5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на оцениваемые объекты. 6. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов машин и оборудования, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов. 7. Величина определяемой рыночной стоимости машин и оборудования действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости машин и оборудования по дополнительному соглашению. 8. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательст- ва имущественного страхования оцениваемых машин и оборудования.
- 31 -
1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку
Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты-оценщики:
В приложении представлены копии сертификатов вышеперечисленных экспертов-оценщиков.
2. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
2.1. Базовые понятия стоимости
Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга. При оценке машин и оборудования с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на воспроизводство, монтаж и пуско-наладку оцениваемого объекта (машин, оборудования, автотранспорта) с применением аналогичных конструктивных решений, технологий и материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик. Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации машин и оборудования. Функциональное устаревание соответствует потере стоимости машин, оборудования и автотранспорта, вызванном появлением новых технических и технологических решений. Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием внешних факторов. Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на вос -производство объекта (машин, оборудования, автотранспорта) с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта на величину износа. Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соот -ветствует стоимости объекта (машин, оборудования, автотранспорта) на момент ввода в эксплуатацию (постановки на баланс). Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину на –копленной амортизации.
- 32 -
2.2. Технология оценки машин, оборудования и автотранспорта
Оценка машин, оборудования, автотранспорта состоит из следующих этапов.
тации).
При оценке машин, оборудования, автотранспорта применяются 3 основных подхода: затратный, рыночный и доходный. Применение и сравнение результатов, полученных с помощью различных подходов дает возможность получить наиболее достоверный результат оценки стоимости объектов.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО АВТОТРАНСПОРТНОГО МАШИННОГО КОМПЛЕКСА
Оцениваемый автотранспортный машинный комплекс расположен по адресу - Оренбургская область, г. Орск, ул.Центральная, 5. Автотранспортный машинный комплекс состоит из 6 однотипных автобусов IKARUS-415 выпуска 2003 года с полной балансовой стоимостью на 1.08.06 г. 2100000 долл. и остаточной балансовой стоимостью 140000 долл. каждый. На 1.08.06 г. полная балансовая стоимость зданий гаражного и ремонтного хозяйства составляет 1900000 долл., остаточная – 220000 долл. Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную. В процессе осмотра автотранспортного машинного комплекса и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемые объекты, выявлено не было.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
На основании исследования рынка оцениваемых объектов автотранспорта эксперт пришел к заключению, что существующее использование автобусов для коммерческих междугородних перевозок пассажиров является его наилучшим и наиболее эффективным использованием. Этот вывод подкрепляется наличием долгосрочных заявок на междугородние перевозки пассажиров.
- 33 -
5.РАСЧЕТ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНОГО МАШИННОГО КОМПЛЕКСА
5.1. Затратный подход
Затратный метод основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки. Стоимость объектов автотранспорта затратным методом в настоящем отчете определяется с учетом физического износа и функционального устаревания автобусов. Так как все автобусы оцениваемого компекса являются однотипными и находятся в одинаковом техническом состоянии, то оценку проведем сначала для одного автобуса. Цена приобретения автобуса марки IKARUS-415 в 2002 году составила 150000 долл. Поскольку период времени от даты ввода автобуса в эксплуатацию равен 3.5 года, а нормативный срок его службы составляет 10 лет, то физический износ определяется как (3.5/10) ∙100% = 35%. Экономическое устаревание, обусловленное уменьшением спроса на автобусы оцениваемой марки, определим по «Методическому руководству по определению стоимости транспортного средства с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления», в котором указаны следующие величины уценок.
Факторы экономической ситуации Величина уценки Спрос на автомобили упал, но модель 5% продолжает выпускаться Выпуск автомобилей, не пользующихся 10% спросом, прекращен Выпуск запасных частей к автомобилю 15% прекращен
В связи с тем, что наблюдается снижение спроса на выпускаемую модель автобуса марки IKARUS-415, экономическое устаревание составляет 5%. Стоимость автобуса марки IKARUS-415 с учетом затрат на транспортировку 5%, физического износа 35% и экономического устаревания 5% составляет по затратному подходу величину: 150000(100%+5% -35% - 5%)/100% = 97500 долл., а стоимость всех восьми автобусов равна 97500 х 6 = 585000 долл.
5.2. Рыночный подход
Рыночный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных автотранспортных средств на дату оценки. По журналу «Основные средства», август 2006 г. определяем цену автобуса IKARUS-415 на 1.08.06 г., составляющую 135000 долл. Стоимость автобуса марки IKARUS-415 с учетом затрат на транспортировку 5%, физического износа 35% и экономического устаревания 5% составляет по рыночному подходу величину: 135000(100% + 5% - 35% - 5%)/100% = 87750 долл., а стоимость всех шести автобусов равна 87750 х 6= 526500 долл.
- 34 -
5.3. Доходный метод
Основной целью приобретения автобусов потенциальным покупателем является получение будущих доходов от их эксплуатации. Оцениваемый автотранспортный машинный комплекс в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов: - доходы за счет регулярных междугородних рейсов; - доходы от будущей перепродажи автобусов. Для определения рыночной стоимости оцениваемого автотранспортного машинного комплекса использован метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования. Применена следующая процедура оценки объекта автотранспорта по методу дисконтирования денежных потоков. 1. Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемых объектов автотранспорта (доход от использования, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество и прибыль, ставки дисконтирования по годам эксплуатации автобусов, холдинговый период, цену продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии). 2. Оценить потенциальный валовой доход по годам эксплуатации. 3. Оценить эффективный валовой доход по годам эксплуатации. 4. Оценить операционные расходы по годам эксплуатации. 5. Оценить чистый операционный доход по годам эксплуатации. 6. Оценить расходы на переоборудование автотранспорта по годам эксплуатации. 7. Оценить амортизационные отчисления по годам эксплуатации. 8. Оценить остаточную стоимость по годам эксплуатации. 9. Оценить налог на имущество по годам эксплуатации. 10. Оценить налогооблагаемую прибыль по годам эксплуатации. 11. Оценить налог на прибыль по годам эксплуатации. 12. Оценить чистую прибыль по годам эксплуатации. 13. Оценить ставки дисконтирования по годам эксплуатации. 14. Оценить текущую прибыль на дату оценки по годам эксплуатации. 15. Оценить будущую стоимость продажи объекта автотранспорта. 16. Оценить ставку реверсии. 17. Оценить текущую стоимость реверсии. 18. Оценить текущую стоимость объекта автотранспорта.
Для оцениваемого автотранспортного машинного комплекса собрана (указана в задании) следующая информация. 1. Доход от использования каждого автобуса составит 380 $ в день и будет 2. возрастать на 5% за год. 3. Коэффициент использования составит в первые 2 года 85%, в последующие-90%. 4. Операционные расходы составят 30$ в день за каждый автобус и будут возрастать на 4% в год. 5. Переоборудование каждого автобуса займет 3 месяца и обойдется в 15000$ за автобус.
- 35 -
6. Амортизационные отчисления составят 2% в год на здания и 10% - на автобусы. 7. Налог на имущество принят 2% в год. 8. Налог на прибыль составляет 35% в год. 9. Ставки дисконтирования составляют: 1-2 год - 20% 3-4 год - 19% 5-6 год - 18% 10. Через 6 лет эксплуатации автобусы будут проданы за 23000 долл. каждый. Расходы на продажу автобусов составят 5000 долл., ставка реверсии 10%.
Последовательность расчета рыночной стоимости автотранспортного машинного комплекса по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 1.
Табл.1. Расчет рыночной стоимости автотранспортного комплекса (в долл.) ________________________________________________________________________________________________ Год Потенциальный Эффективный Операцион- Чистый Расходы на Амортиза- Остаточная валовой доход валовой доход ные расходы операцион- реконструк- ционные стоимость ный доход цию отчисления 1 2 3 4 5 6 7 8 ___________________________________________________________________________________________ 1 615600 523260 64800 458460 90000 164000 2160000 2 646380 549423 67392 482031 0 164000 1996000 3 678699 610829 70088 540741 0 164000 1832000 . 712634 641371 72892 568479 0 164000 1668000 5 748266 673439 75808 597631 0 164000 1504000 6 785679 707111 78840 628271 0 164000 1340000 _____________________________________________________________________________________________
Табл. 1 (окончание) Расчет рыночной стоимости автотранспортного комплекса (в долл.) ______________________________________________________________ Год Налог на Налогооблага- Налог на Чистая Ставка Текущая имущество емая прибыль прибыль прибыль дисконта стоимость 9 10 11 12 13 14 15 1 43200 325260 113841 211419 20% 176175 2 39920 442111 154739 287372 20% 199551 3 36640 504101 176435 327666 19% 194442 4 33360 535119 187292 347827 19% 173451 5 30080 567551 198643 368908 18% 161253 6 26800 601471 210515 390956 18% 111778 ______________________________________________________________________________________________ ИТОГО, ДОЛЛ. 1016650 СУММА ПРОДАЖИ АВТОБУСОВ, ДОЛЛ. 138000 РАСХОДЫ НА ПРОДАЖУ, ДОЛЛ. 5000 СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АВТОБУСОВ, ДОЛЛ. 133000 ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ РЕВЕРСИИ, ДОЛЛ. 10% 75100 ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ КОМПЛЕКСА, ДОЛЛ. 1091750 ______________________________________________________________________________________________
- 36 -
Примечания: расчеты прокомментируем на примере первой строки таблицы: гр.2=6х380х360х(9:12); гр.3=гр.2х0.85; гр.4=6х30х360; гр5.=гр.3-гр.4; гр.6=6х15000; гр.7=6х210000х10%:100%+1900000х2%:100%; гр.8=6х140000+220000; гр.10=гр.8х2%:100%; гр.11=гр.5-гр.6-гр.10; гр.12=гр.11х35%:100%; гр.13=гр.11-гр.12; гр.15=гр.13х0.8333 (функция денег F4 с ежегодным начислением процентов для 1-го года при 20%). Текущая стоимость реверсии 75079=133000х0.5645 (функция денег F4 для 6-го года и при ставке 10%). Текущая стоимость автотранспортного машинного комплекса из 6 автобусов IKARUS-415 составляет по доходному подходу на 1.08.2006 г. величину 1005440 - 220000= 785440 долл. Стоимость каждого автобуса IKARUS-415, определенная по доходному подходу на 1.08.2006 г. составляет 785440 : 6 = 130910 долл.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебное и практическое пособие.-М.: Дело,1998. 2. Основные средства. Рынок. Цены. Анализ. М.-1999. №1-2.
3. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Учебное пособие – Москва 2003г., профессор А.Г. Грязнова, академик Д.С. Львов.
|
|