Наибольший рост ввода жилья наблюдался в городах: Катав-Ивановск,
Еманжелинск, Аша, Пласт и районах: Троицкий, Верхнеуральский и Кизильский
(приложение 1).
Промышленность
За январь-сентябрь 2004 года
промышленными предприятиями и производствами при промышленных предприятиях,
малыми и совместными предприятиями произведено продукции (работ, услуг) в
действующих ценах на сумму 267474 млн. рублей, в сопоставимых ценах рост
промышленного производства составил 104,8%.
Структура
промышленного производства
Рост отмечен в черной металлургии
(106%), электроэнергетике (107,5%), топливной промышленности (102,8%),
машиностроении и металлообработке (103,4%), химической промышленности (125,5%),
лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности (105,5%),
промышленности строительных материалов (109,4%), пищевой промышленности (104,9%).
Среди территорий превысили уровень
января-сентября прошлого года такие муниципальные образования, как г.Челябинск
(104,7%), г.Аша и Ашинский район (104,4%), Верхнеуральский район (106,8%),
г.Златоуст (118,1%), г.Карталы и Карталинский район (131,9%), г.Касли и
Каслинский район (119,6%), г.Катав-Ивановск и Катав-Ивановский район (219,8%),
г.Копейск (117,5%), г.Коркино (117,4%), г.Кыштым (102,8%), г.Магнитогорск
(105,1%), г.Миасс (109,9%), г.Пласт (109,8%), г.Сатка и Саткинский район
(112,5%), г.Троицк (114,7%), г.Усть-Катав (175,7%), г.Чебаркуль (122,1%),
г.Южноуральск (116,2%).
Показатели динамики производства
промышленной продукции Челябинской области обусловлены сохранением
благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры в январе-сентябре 2004 года,
повлиявшей на работу предприятий металлургического комплекса. Высокие цены на
продукцию черной металлургии, достигшие пика к середине 2004 года, обеспечили
стабильные показатели рентабельности и объемов производства металлургических
предприятий. В настоящее время наметилась тенденция к некоторому снижению цен
на металлопродукцию, что обусловлено обострением конкуренции на внутреннем
рынке с металлургическими компаниями Украины и Белоруссии, а также
незначительным ухудшением внешнеэкономической конъюнктуры, в частности ценовой
ситуацией в Китае – одном из крупнейших рынков сбыта металла.
За январь-сентябрь 2004 года в черной металлургии рост составил 106% по отношению к январю-сентябрю
2003 года. Несмотря на то, что в январе-сентябре 2004 года металлургическая
отрасль столкнулась с усилением дефицита сырья на внутреннем рынке и
существенным ростом цен на сырьевые ресурсы (уголь, кокс, железная руда),
черная металлургия компенсировала потери высокими ценами на металлопродукцию. В
целом рост в черной металлургии отмечен по производству всех основных видов
продукции: прокат готовый – 105,9% к соответствующему периоду 2003 года, сталь
– 104,1%, чугун – 104%, ферросплавы – 108,9%, метизы производственного
назначения – 115,6%.
Вместе с тем, рост цен повлиял на
металлоемкие производства, в частности, на производство труб, где отмечено
снижение на 3,6% к соответствующему периоду прошлого года из-за высокого
ценового уровня и сокращения спроса со стороны основных потребителей отрасли.
Несмотря на снижение объемов производства, ОАО “Челябинский трубопрокатный
завод” продолжает успешно развиваться, реализует программу по модернизации
производства. В октябре на промплощадке ОАО “Челябинский трубопрокатный завод”
запускается новый производственный объект - ЗАО “СОТ” - завод по производству
фасонных изделий (соединительных трубодеталей). В результате этого на
предприятия группы ЧТПЗ будет приходиться более 60% внутреннего рынка отводов.
ОАО “Магнитогорский
металлургический комбинат” продолжает реконструкцию листопрокатного цеха №5,
результатом которой должно стать существенное улучшение позиций предприятия на
рынке холоднокатаного металла. В ходе реконструкции цеха был построен
уникальный двухклетевой реверсивный стан “1700” холодной прокатки, осуществлена
реконструкция термического отделения, завершается модернизация травильного
отделения с переводом его с сернокислотного на солянокислое травление. Коренная
реконструкция холоднокатаного производства стала одним из самых масштабных
проектов технического перевооружения Магнитки последнего десятилетия. Общий
экономический эффект от комплексной реконструкции ЛПЦ-5 составит 2082 млн.
рублей в год. Помимо улучшения качества конечной продукции, что позволило ММК
выйти на рынок холоднокатаного автолиста, необходимо отметить, что качественный
холоднокатаный лист ОАО “ММК” стал начальным звеном новой технологической
цепочки комбината, которая включает агрегат непрерывного горячего цинкования и
агрегат нанесения полимерных покрытий.
В машиностроении и металлообработке индекс
физического объема по отрасли составил 103,4% к прошлому году. Улучшение
показателей в машиностроении обеспечено за счет увеличения производства
грузовых автомобилей (108,2%). На ОАО “Автомобильный завод “Урал” увеличились и
объемы реализации продукции, которые опережают объемы производства, поскольку
предприятие по-прежнему продолжает осуществлять программу по снижению складских
остатков.
За девять месяцев 2004 года автомобильный завод “Урал”
увеличил реализацию готовой продукции на 40,5% по сравнению с аналогичным
периодом 2003 года. К 1 октября автомобильный завод “Урал” передал заказчикам
6411 внедорожников против 4562 единицы техники за соответствующий отрезок
прошлого года. Объем реализации за сентябрь 2004 года составил 940 автомобилей.
Этот показатель – рекордный для автомобильного завода “Урал” за последние два
года.
В сентябре АЗ “Урал” принял участие сразу в нескольких
выставках, одна из которых - Московская международная специализированная
выставка “Грузовой и пассажирский автотранспорт” (“AutoTrans-2004”). Миасский
автозавод представлял принципиально новые неполноприводные автомобили дорожной
гаммы: бортовой “Урал-6363” с колесной формулой 4х2, грузоподъемностью 10 тонн
и самосвал “Урал-6364”, 6х4, грузоподъемностью 15 тонн. Эти грузовики смогут
достойно соперничать с отечественными, а в перспективе, и с зарубежными
аналогами.
Выше уровня января-сентября 2003 года работали
предприятия металлургического машиностроения (118%). Вместе с тем, снизили
показатели электротехническая промышленность (44,2%), станкостроительная и
инструментальная промышленность (58,5%), тракторное и сельскохозяйственное
машиностроение (81,8%), строительно-дорожное и коммунальное машиностроение
(85,3%).
В топливной промышленности
индекс физического объема по отрасли составил 102,8% к январю-сентябрю 2003
года. В январе-сентябре 2004 года добыто 2747 тыс. тонн угля, что выше уровня
января-сентября 2003 года на 11,5%.
В электроэнергетике индекс
физического объема по отрасли составил 107,5% к январю-сентябрю 2003 года. В
январе-сентябре 2004 года произведено 18246,2 млн.квт.часов электроэнергии, что
на 12,9% выше уровня января-сентября 2003 года. В целом ситуация в отрасли
остается достаточно стабильной. ОАО “Челябэнерго” удалось добиться достаточно
серьезных успехов в сбытовой деятельности, обеспечивается полное выполнение
плана по сбору средств, в целом нормализуются расчеты с промышленными
предприятиями за потребленную электроэнергию.
В химической промышленности индекс физического объема в январе-сентябре
2004 года составил 125,5% к январю-сентябрю прошлого года. На высокие
показатели роста в химической промышленности повлияло: увеличение объемов
производства изделий из пластмасс – 111,5%, полимерных пленок – 175,1% к
соответствующему периоду 2003 года.
Лесная, деревообрабатывающая и
целлюлозно-бумажная промышленность работала на уровне 105,5% к январю-сентябрю 2003 года. Удалось превысить
прошлогодние показатели в лесозаготовительной отрасли, где рост составил
134,5%, а также в деревообрабатывающей отрасли – 104,1%.
В промышленности стройматериалов
объем производства находится на уровне 109,4% к январю-сентябрю прошлого года.
Рост в отрасли главным образом обеспечен за счет увеличения производства
цемента (в 2,2 раза больше), а также в промышленности теплоизоляционных
материалов (132,4%). Благодаря приобретению иностранными инвесторами крупных
цементных предприятий ОАО “Уралцемент” и ОАО “Катавский цемент” на данных
предприятиях удалось наладить производство, возобновить поставки продукции на
традиционные рынки.
В пищевой промышленности рост
объемов производства составил 104,9% к январю-сентябрю 2003 года. Наибольший
рост отмечен в мясной и молочной промышленности (110%), а также в пищевкусовой
промышленности (102,3%). Вместе с тем, из-за сокращения производства муки
(97,8%) отмечено снижение в мукомольно-крупяной и комбикормовой промышленности
(99,1%).
В помещениях на этажах
напольное покрытие представлено железобетонными перекрытиями, частично покрашено,
стены не покрашены, 2/3 стен 2-го этажа отделано панелями из МДФ, потолки
побелка, окна металлические двустворчатые, двери металлические. В помещениях освещение – лампы дневного света.
Описание повреждений внутренней отделки
объекта оценки.
Наблюдается нарушение окрасочного слоя по
всему периметру стен, разрушения деревянного короба, расположенного в
потолочной части. Многочисленные протечки, наблюдаются сколы штукатурки
потолка и стен - преимущественно в районе оконных проемов. Провисание проводки
по всей длине этажей. На 1 этаже многочисленные повреждения бетонного
основания стен (штробление), вскрытие проводки.
Выводы:
Состояние внутренней
отделки 1 этажей очень запущенное. Требуется капитальный ремонт.
Анализ рынка нежилых помещений
выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах
рынка недвижимости г.Челябинска, представленных в оцениваемом объекте.
При разработке
данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического
обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.
Данный анализ носит
ограничительный характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.
помещения,
представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:
1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или
находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного
бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним
организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом
недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно
трудно зафиксировать – информация по проведенным сделкам крайне противоречива,
часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к
сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;
2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на
основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся
небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются
учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости
совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи – информация близка к
действительности;
3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах.
4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие
компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих
долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка
недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе
недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим
обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем
современным требованиям к объектам недвижимости.
Купля-продажа складских
помещений
В связи с отмеченной
структурой помещений г. Челябинска, сделки-купли продажи наблюдаются по всем
группам недвижимости.
Наиболее удачно в настоящий
момент реализуются площади от 100 до 250 кв.м.
Сделки с более большими
площадями происходят достаточно редко. Разброс цен достаточно велик от 3000 до
24000 рублей за кв. м. Основным фактором, регулирующим цены несомненно является
местоположение. Основным спросом пользуются помещения 100-150 кв.м в центре, в
местах с хорошим потоком пешеходов.
В отдаленных районах
наблюдается стабилизация цен на уровне 4000-8000 рублей за кв.м.
Существенным фактором
является и качество ремонта помещений.
В 2004 году на рынок
города поступило большое количество площадей класса «А». Наблюдается избыток
предложений по купле-продаже.
Заключение
о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего и
наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа
состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование»,
применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из
всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным
образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта
обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков
от эксплуатации недвижимости.
Как
видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное
использование недвижимости определяется путем анализа соответствия
потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства
расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС
- насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет
интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и
предложения на все объекты недвижимости различного функционального
назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её
конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ
ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер
предполагаемого использования не противоречит законодательству,
ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и
наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных
законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение
того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных
вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и
помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из
технических особенностей Объекта, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа
наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды
использования:
*жилое;
*офисное;
*торговое;
*производственное;
*складское.
При анализе оптимального варианта использования Оценщик провел качественный
анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным
критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ Объект оценки относится к объектам нежилого фонда,
поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует
критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ Учитывая, что уровень арендных ставок за
аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под
производственное и складское назначения соответствует действительности
Объекта оценки в качестве складских помещений, Оценщик принял решение, что
производственное и складское назначение объекта соответствует критерию максимальной
эффективности.
НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на
использовании оцениваемого объекта в качестве складских помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Складская планировка;
3) Расположение объекта далеко от центра;
4) Объект находится на 1-2 этажах.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого
объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого
объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Объект оценки
расположен в районе нежилой застройки;
3) Наличие только одного
входа;
Определение факторов наилучшего и наиболее
эффективного использования
Факторы
Производственное и складское назначения
Офисные помещения
Торговые помещения
Потенциал местоположения
+
-
-
Рыночный спрос
+
-
-
Правовая обоснованность
+
-
+
Физическая возможность
+
-
+
Финансовая оправданность
+
-
-
Максимальная эффективность
+
-
-
Итого
6
0
2
Исходя из вышеуказанных критериев анализа
наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и
ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая
проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого
объекта, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным
использованием оцениваемого объекта является использование в качестве
помещений складского назначения.
Определение
стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на
рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три
основных подхода:
Ø
затратный подход
Ø
сравнительный подход
Ø
доходный подход
Использование трех
подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же
объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами и методами,
проводится согласование результатов и устанавливается оценка стоимости
недвижимости, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует
оцениваемому объекту. Данный расчет проводится методом математического
взвешивания с присвоением каждому из подходов весовых коэффициентов. Окончательная
оценка, в данном случае, корректируется на величину юридического риска.
Сравнительный
подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия Продавца
и Покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по
открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая
информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний
закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы
оценки.
Метод рынка
капитала, который базируется на ценах, реально
выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о
сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут
послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого Объекта.
Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации,
а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации
данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация
по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий
осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции,
диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам,
стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам
роста и пр.).
Метод сделок
(продаж) является частным случаем метода рынка
капитала. Основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных
предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий.
Метод
отраслевых соотношений основан на специальных формулах
и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы
и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах
предприятий. Используется для ориентировочных оценок предприятий.
Метод сравнения
продаж наиболее действителен для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от
типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и
полнота информации. В данном случае рассматривались как цены предложений так и
цены продаж объектов.
Применение метода сравнения продаж
заключается в последовательном выполнении следующих действий:
·
подробное исследование рынка с целью получения
достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой
полезности;
·
определение подходящих единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по каждой единице;
·
сопоставление исследуемого объекта с выбранными
объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из
списка сравнимых;
·
приведение ряда показателей стоимости сравнимых
объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен
объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято
выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в
обязательном порядке:
·
права собственности на недвижимость;
·
условия финансирования;
·
условия продажи;
·
состояние рынка;
·
местоположение,
·
физические характеристики;
·
экономические характеристики;
·
характер использования;
·
компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки
определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на
дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
В то же время, основными
проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур
сравнительного подхода, являются:
1.
Невозможность проверки выполнения всех условий и
требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта
недвижимости могла считаться рыночной;
2.
Недостаточная полнота данных о физических и
экономических характеристиках объектов-аналогов;
3.
Отсутствие критерия подбора аналогов из базы
данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов;
Первые две проблемы являются
труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду
коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.
Что касается вопроса методологии расчета
поправок к стоимости объектов-аналогов, то несмотря на существование
разнообразных процедур, применяемых для расчета корректирующих коэффициентов,
приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на
профессиональном опыте и интуиции, что является заведомо субъективным подходом
и порой вызывает недоверие у Заказчика и различных контролирующих структур.
Привлечение для расчета стоимости в рамках
расчета сравнительного подхода современных математических методов позволяет
преодолеть влияние субъективизма оценщика.
В данных наших расчетах мы используем опыт
использования элементов линейной алгебры при определении стоимости объектов
недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Эта методика применяется в
случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число
ценоформирующих факторов.
Со = Цi + ∑∆Цij
(1)
где
Со - стоимость
объекта-аналога;
Цi - цена i-гоаналога;
∆Цij -
корректировка цены i-го аналога на различие с объектом
оценки по j-му ценоформирующему фактору
∆Цij = (Х0j-Хij)
• ∆Сj = ∆Хij
• ∆Cij (2)
где
Х0j -
значение j-го ценообразующего фактора для объекта оценки;
Хij - значение
j-го ценообразующего фактора для i-го
аналога;
∆Сj -
вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора.
В результате получим систему из n линейных уравнений, после проведения необходимых преобразований
получим основную формулу расчета:
∆Х • С = Ц (3) =>
С = ∆Х • Ц (4)
∆Х - обратная матрица ∆Х
Признаки или факторы, по которым мы сравниваем
различные объекты при поиске аналогичных классифицированы как качественные и
количественные.
Качественный признак - это признак,
характеризующий некоторое свойство или состояние, а также наличие или
отсутствие данного свойства у рассматриваемого объекта.
Количественный признак - это признак,
отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или
счета, выражается определенным числом.
В зависимости от объема информации, экспертные
оценки обладают различной способностью к математической формализации.
·
Шкала наименований (номинальная);
·
Порядковая (ранговая) шкала;
·
Интервальная шкала;
·
Шкала отношений;
·
Абсолютная шкала.
В процессе отбора наиболее существенных
ценообразующих факторов оценщик отдал предпочтение следующим количественным и
качественным характеристикам:
·
Местоположение объекта и его ближайшее окружение;
·
Техническое состояние (средневзвешенный физический
износ);
·
Уровень отделки;
·
Общая площадь;
·
Условия финансирования.
Из отобранных характеристик качественными
являются оценка местоположения и условия финансирования. Для того чтобы
перевести качественные в количественные, проранжируем объекты-аналоги
выбранного вида деловой активности с помощью шкалы "1-9". Для выбора
условий финансирования воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение
1 - совпадающее с объектом оценки и значение 0 - отличие. Все данные сгруппированы
и представлены в таблице 2.
Таблица 4.
Первичные данные по объектам-аналогам и объекту оценки
Наименова-ние объекта
Местоположение
Расчет-ная площадь
кв.м
Физический износ
Отделка
Условия
Стои-мость
1 кв.м, руб.
Объект оценки Нежилое помещение
Город. Металлургический район.. Ближайшее
окружение – нежилые кварталы, производственная зона, Автосервис, магазины
мелкооптовой торговли, оживленная магистраль городского значения – ул. ВЛКСМ.
Проходимость – низкая, не попадает в основные потоки движения пешеходов
26,09
комбинированная
предложе-ние
?
Аналог 1.
Нежилое помещение
Город. Ленинский р-он, ул.Барбюса, 91в. нежилой
массив. Близость производственной зоны. Транспортная доступность
ограниченная. Проходимость ниже среднего. Экологическая обстановка – плохая.
1318
простая
продажа
4800
Аналог 2.
Нежилое помещение
Город. Тракторозаводский район, р-он к/т
«Смена». Магистраль районного значения. Транспортная доступность средняя.
Экологическая обстановка – неблагополучная (попадает в зону ЧЭМК)
Главная