Город. Калининский район. Теплотехнический
институт, цоколь. Пересечение магистралей городского значения. Развитая
инфраструктура. Транспортная доступность – хорошая. Пешеходная
проходимость-высокая. Экологическая обстановка-неблагополучная (большое
скопление автотранспорта).
1250
комбинированная
Предл/рас-срочка
10000
Аналог 4.
Нежилое помещение
Город. Металлургический р-он. Ул. Дегтярева,56,
1 этаж. Магистраль районного значения. Жилой массив, близкое расположение
производственных зон. Транспортная доступность и пешеходная проходимость
ограниченные. Экологическая обстановка неблагополучная.
1430
улучшен-ная
продажа
6300
Аналог 5.
Нежилое помещение
Город. Тракторозаводский район. Район
«Искра». 1 этаж. Магистраль городского значения. Транспортная доступность –
выше средней. Проходимость средняя. Жилой массив, производственная зона.
Экологическая обстановка неблагополучная.
1280
простая
предложе-ние
7000
Аналог 6.
Нежилое помещение
Город. Советский район. Ул. Доватора, район
ДК «Колющенко». Магистраль городского значения. Транспортная доступность-выше
среднего. Проходимость плохая. Нежилой массив. Близость производственной
зоны-завод дорожной техники.
1200
улучшен-ная
предложе-ние
9000
Таблица 5.
Значения ценоформирующих факторов
Наименование
Оценка
местоположения, балл
Физический
износ, %
Уровень
отделки
Условия
Доля
полезной площади
Стоимость
1 кв.м
Объект оценки
5
26
5
1
0,66
Аналог 1
4
35
3
0
0,75
4800
Аналог 2
6
25
9
1
0,81
6800
Аналог 3
9
30
6
1
0,9
10000
Аналог 4
6
35
8
0
0,83
6300
Аналог 5
5
30
3
1
0,78
7000
Аналог 6
8
30
9
1
0,85
9000
∆Х Х
1
-1
9
-2
-1
0,09
3,41
0,80
-0,44
-3,41
-1,95
2,59
1
1
-1
4
0
0,15
0,88
0,00
0,22
-0,88
-0,84
0,62
1
4
4
1
0
0,24
-0,14
-0,20
-0,13
0,14
0,19
0,14
1
1
9
3
-1
0,17
-0,14
0,00
-0,17
0,14
0,03
0,14
1
0
4
-2
0
0,12
-1,83
-1,00
-1,03
0,83
2,21
0,83
1
3
4
4
0
0,19
-25,86
0,00
5,17
25,86
18,97
-24,14
4800
6800
Ц =
10000
6300
7000
9000
С0
5591,72
С1
594,83
793,10
С =
С2
=
153,79
743,33
С3
-34,48
-45,98
С4
2193,10
-731,03
С5
6034,48
965,52
∆Х • Х = 1
Х• ∆Х = 1
С0 - средняя
рыночная стоимость 1 кв.м торговой площади для оцениваемого объекта;
С1 - (+/-) = 594,83 поправка к стоимости 1 кв.м при
улучшении/ухудшении местоположения на 1 балл;
С2 - (+/-) = 153,79
поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении
физического износа на 1%;
С3 - (+/-) = -34,48
поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении
качества отделки на один балл;
С4 - (+/-) = 2193,10
поправка к стоимости 1 кв.м при изменении условий
финансирования.
С5 - (+/-) = 6034,48 поправка к стоимости 1 кв.м при
увеличении/снижении доли полезной площади от общей площади на 0,1.
С = 5591,72 - 793,10 - 743,33 + 45,98
- 731,03 - 965,52 =
3774,83 рублей
Собщ. = 3774,83 х 3523,50
= 13300605,00
рублей
Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная
рыночным подходом, методом сравнительного анализа продаж с использованием
элементов линейной алгебры, составляет на дату оценки (с учетом НДС):
13300605,00 рублей
(Тринадцать миллионов триста тысяч шестьсот пять
рублей 00 копеек)
В основе
затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не
заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется
получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по
назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе
стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на
участке за вычетом накопленного износа.
Процедура
оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения (прав аренды) свободной и имеющейся в
распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной
стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа здания.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения
остаточной стоимости здания.
5. Добавление к
рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.
По согласованию с Заказчиком стоимость
земельного участка или стоимость права аренды земельного участка, на котором
расположено здание, не оценивается и в расчет рыночной стоимости объекта оценки
не включается.
Стоимость
строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по
стоимости замещения.
Стоимость
восстановления определяется как стоимость создания
точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и
спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость
замещения определяется как стоимость строительства на
этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с
использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
В данном отчете
стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.
Для оценки
стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы.
Метод
сравнительной единицы
Метод
сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или
единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного
типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на
условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной
стоимости.
Расчет стоимости
нового строительства здания (сооружения) по укрупненным показателям
восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость объекта оценки
определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания- аналога.
В качестве здания- аналога рассматривается
типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным
назначением, сходным объемно- планировочным и конструктивным решением.
Последовательность выполнения оценки в общем
случае включает:
-
выбор объекта - аналога из базы нормативных данных;
-
корректировку показателя единичной стоимости
объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
-
определение стоимости объекта оценки в базисном
уровне цен используемой нормативной базы;
-
перевод стоимости из базисного уровня цен
используемой базы данных в цену на дату оценки.
Восстановительная стоимость возведения
здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной
стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных
в 1970-1972 г.г. Корректировка показателей единичной стоимости производится в
соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам
на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные
работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в
региональном разрезе.
Расчет стоимости нового строительства
объекта оценки
Восстановительная стоимость 1 куб.м здания в
ценах 1969 года для 2-го территориального пояса, 1-го климатического района
составляет 31,8 рублей, (УПВС, сб. № 28, табл. 93). Поправочный коэффициент по
климатическим районам: Ккл = 1,07
Таблица
6. Удельные веса конструктивных элементов составляют:
Наименование
конструктивного элемента
Удельный
вес, в %
Фундаменты
3
Стены и перегородки
27
Перекрытия
11
Крыша
5
Полы
8
Проемы
6
Отделка
5
Внутренние санитарно-технические и
электрические устройства
Оцениваемое здание (сооружение) имеет ряд
отличий от выбранного объекта- аналога, что должно быть учтено путем
корректировки показателя стоимости.
Корректировка на отличия характеристик
аналога и оцениваемого здания
Корректировка показателя стоимости
объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по
сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения
исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент
корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех
поправочных коэффициентов.
Корректировка на наличие или отсутствие
отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройства
Корректировка на наличие или отсутствие
отдельных элементов здания производится в зависимости от набора конструктивных
элементов, инженерных систем и благоустройства в оцениваемом здании.
Корректирующий коэффициент определяется
отношением суммарного удельного веса конструктивных элементов, инженерных
систем и благоустройства оцениваемого здания к 100% (т.е. к суммарному
удельному весу элементов здания- аналога).
Расчет строительного объема объекта оценки
Расчет строительного объема оцениваемого
здания проводится по методике указанной в общей части к сборникам УПВС путем
умножения его площади на высоту.
Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная
стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем
пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года, сначала в уровень цен
1984 года, затем в уровень цен 2006 года, далее в уровень цен на дату оценки с
использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется
умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969
/ 1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными,
приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г.№ 94. В соответствии
с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта, а также с учетом
территориального коэффициента К = 1,01, значение индекса составляет:
И1969
/ 1984 = 1,18.
Переход к уровню
цен 2006 года осуществляется умножением на индекс изменения стоимости
строительно-монтажных работ по объектам-представителям к ценам 01.01.1984г. (Справочник
ЧелСЦена), составит - 44,15.
К полученному таким образом значению стоимости
добавляются:
-
прибыль предпринимателя (ПП%);
-
НДС 18%.
Прибыль предпринимателя
Для получения
обоснованной рыночной стоимости затратным методом необходимо определить
величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение
инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно
обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и
застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд +
управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Прибыль
предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. С
учетом срока продолжительности строительства, риск инвестиций в недвижимость
оправдан получением прибыли не менее 20 %.
Принимаем - 20%
Окончательно стоимость нового строительства
оцениваемого здания в ценах на дату оценки составит:
С2003 = С1969 х И1969 /
1984 х И1984 / 2003 х И2003 / 2004 х ПП% х НДС
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта
и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между
текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью
объекта на дату оценки.
В зависимости от
причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический
износ - это потеря стоимости за счёт естественных
процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании,
разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип
износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический
износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта)
включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе
повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ,
исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты
на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Функциональный(моральный) износ - это потеря стоимости вследствие
относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по
сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван
плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по
таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ
может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается
устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых
компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой
полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический и
функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний
(экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости
недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно
недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.
ИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ)
Под
исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных
затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов
здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается,
что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего
условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Для определения
устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные
элементы и определяли их техническое состояние. Техническое состояние
определялось группой экспертов: эксперт-оценщик ООО "Юридическое агентство
оценки" и представители проектно-строительной организации ООО
"Уралсибстрой", г.Челябинск. На основании экспертизы рассчитывался
физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный
процент износа вычисляли устранимый физический износ.
Неустранимый физический износ рассчитывался
методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста
зданий и сооружений.
Главная