Внутренние санитарно- технические и электрические
устройства
20
центральное отопление
2,8
2,80
25
0,70
холодное водоснабжение
0,4
0,40
15
0,06
горячее водоснабжение
0,6
0,60
20
0,12
канализация
0,8
0,80
20
0,16
электроснабжение
3,7
3,70
30
1,11
водоснабжение
7,8
7,80
25
1,95
вентиляция
3,9
3,90
35
1,37
Прочие работы
15
15,00
15
2,25
100
100,00
20,71
Оцениваемое помещение
63,03
13,05
Всего устранимый физический износ
43159,58
НЕИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС
Неисправимый физический износ здания
вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и
инженерного оборудования.
Данный
вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за
вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических
и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические
сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или
от даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для
двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К
долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий
остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком
эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания
отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны
неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на
основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и
сооружений.
Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого
объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится
к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей
восстановительной стоимости.
Из этого соотношения вытекает следующая формула:
ФнИ = (ЭВ/ЭЖ) * ВС = 0,15 х (456387,112- 43159,58) = 413227,532 рублей
где ЭВ- эффективный возраст;
ЭЖ- срок экономической жизни;
ВС- восстановительная стоимость.
Экономический и функциональный износы
Данные виды износа в данном случае
выражается:
Ø местоположением объекта оценки и учитывает,
сложившийся в данном районе, уровень недозагрузки площадей;
Ø вероятность недополучения платежей в
результате невыполнения арендаторами своих обязательств.
Ø Конструктивные особенности объекта,
существенно влияющие на рыночную стоимость
Величина экономического и функционального износов рассчитывается
методом капитализации рентных потерь.
Величина ставки капитализации и потерь арендных
платежей приведены в разделе Доходный подход.
Эи = Потери в арендной плате /ставка
капитализации
Эи = 118137,5 / 0,2150 = 549475,744 рублей
Стоимость объекта
на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с учетом накопленного износа
составит:
Таблица 9
ПВС
456387,11
Устранимый износ
43159,58
Неустранимый износ
413227,53
Величина функционального и экономического
износов
549475,74
Итого по затратному подходу
1462249,96
Вывод: рыночная стоимость
объекта оценки, рассчитанная затратным подходом
Подход с точки
зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того
принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей
стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость.
Другими словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её
коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей
продажи.
Существуют два
метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой
капитализации и метод дисконтированного денежного потока.
·
Метод прямой капитализации наиболее применим к
объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и
расходов.
·
Метод дисконтирования денежных поступлений более
применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и
расходов.
Основные этапы процедуры оценки
при данном методе:
·
Оценка потенциального валового дохода дляпервого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и
тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
·
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду)
и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом
величина вычитается из валового дохода и определяется действительный
(эксплутационный) валовой доход.
·
Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой
недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию
и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только
отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не
включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина
издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина
чистого операционного дохода.
·
Определение нормы капитализации.
·
Пересчёт чистого операционного дохода в текущую
стоимость объекта.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Информация об источниках
доходов и расходов.
Для оценки рыночной
арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с
оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:
Ø
местоположение,
Ø
доступ к объекту,
Ø
внешний вид,
Ø
состояние объекта,
Ø
качество конструкции,
Ø
рыночная привлекательность
Ø
совокупность дополнительных удобств.
Арендная плата по сопоставимым объектам.
Все доходы для
оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений
сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель
которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и
прочих типов нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с
помещениями оцениваемого объекта.
В результате
исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые
сопоставимы в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была
выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из
них.
Таблица 10.
Расчет ставки арендной платы
Сравнимые
качества
Объект
1
Объект
2
Объект
3
Объект
4
Объект
5
Адрес
Калининский р-он, Теплотехнический институт
Курчатовский р-он, Комсомольский пр-т (начало)
Калинин-ский р-он, Калинина/Каслинская
Ленинский р-он, Гагарина
ЧТЗ, Российская
Площади.
Ставка арендной платы, руб./кв. м в мес.
300,00
400,00
350,00
200,00
250,00
Площадь,
кв.м
1300,00
450,00
100,00
550,00
300,00
Местоположение
+
+
+
=
-
Весовой показатель
0,80
0,90
0,95
1,00
1,05
Экологическая
обстановка
=
=
=
-
-
Весовой показатель
1,00
1,00
1,00
1,10
1,05
Качество
отделки
=
+
+
-
=
Весовой показатель
1,00
0,90
0,90
1,10
1,00
Параметры
здания
+
+
+
=
+
Весовой показатель
0,975
0,950
0,95
1,00
0,950
Параметры
помещения
+
+
+
=
+
Весовой показатель
0,850
0,900
0,90
1,00
0,950
Парковка
(наличие и загруженность)
-
=
-
=
-
Весовой показатель
1,05
1,00
1,05
1,00
1,025
Условия
аренды
+
+
=
=
=
Весовой показатель
0,95
0,90
1,00
1,00
1,00
Привлекательность
+
+
+
=
=
Весовой показатель
0,80
0,85
0,90
1,00
1,00
Ставка с
корректировкой, (скл.)руб.
158,72
211,92
241,79
242,00
254,97
Мнение
оценщика (вес)
0,25
0,15
0,30
0,10
0,20
39,68
31,79
72,54
24,20
50,99
Среднее
значение (скл.)
221,88
0,40
Веса
88,75
Средневзвешенное
(скл.)
219,20
0,60
131,52
Расчетная ставка, руб.
220,27
Условные
обозначения:
(+) – лучшее
положение показателя относительно Объекта оценки;
(=) – сопоставимое
или идентичные по ключевым моментам;
(-) –
положение хуже относительно Объекта оценки.
Весовой
показатель:
Ø изменение на 0,05 - незначительное, не существенное отличие;
Ø изменение на 0,1 – явное различие. Колебание ставки в пределах 25-40
руб./кв.м в месяц;
Ø изменения на 0,2 и выше – существенный скачок, вызывающий
значительное изменение арендной ставки. Качественное отличие, играющее важную
роль в предпочтениях потенциального арендатора.
Местоположение.
Под местоположением мы понимаем расположение
Объекта оценки относительно центра города. Район города, ближайшее окружение,
удобство подъезда, транспортные потоки. В соответствии с этим выделено три типа
местоположения:
·
отличное - имеет высокую степень привлекательности
для размещения складов. Эти объекты расположены в деловой среде, на крупных
магистралях, удобен подъезд автотранспортом, близость остановок городского
транспорта;
·
хорошее - характеризуется сравнительной
удалённостью от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом
автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складов площади.
·
удовлетворительное - характеризуется удалённостью
от предприятий города и деловых центров, от остановок городского транспорта,
сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности
под складские площади.
Качество
отделки помещений.
Выделено три состояния качества сравниваемых
объектов, в зависимости от состояния внутренней отделки, инженерного
оборудования зданий, удобства планировки;
·
отличное - соответствует высокому классу отделки и
оборудовано в соответствии с мировыми стандартами, ремонт выполнен
профессиональными специалистами и дизайнерами;
·
хорошее - высокое качество отечественной отделки,
так называемой евроремонт или улучшенная отделка. Ремонт с комбинированным
применением строительных материалов отечественного и импортного производства;
·
среднее - стандарты отделки конторских помещений
«советских» времен, в лучшем случае недавно произведенный ремонт .
Размеры весовых показателей
приняты из анализа сметных затрат на подобные работы и удорожание строительных
материалов.
Параметры
помещения и здания:
Рассматриваются конструктивные особенности зданий и помещений. Учитывается
этажность, площадь помещения, структура, расположение и назначение. Из анализа
арендуемых помещений рассматриваемой категории определена наиболее оптимальная
площадь.
Наличие
парковки: элемент
дополнительных удобств - важный фактор увеличения арендной платы и стоимости
доходной недвижимости. Количественно его влияние можно оценить исходя из стоимости
платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его
аналогов платные автостоянки. Удобство подъезда, наличие свободных мест, а
также охрана парковки – достаточно существенные основания для повышения
арендных ставок.
Привлекательность – комплексный показатель, включающий в себя практически все параметры.
Характеризуется тем, что у типичного арендатора складывается представление об
объекте как о благополучном, удобном помещении.
Экология –
важный показатель при формировании ставки арендной платы. Концентрация в
воздухе выхлопных газов, повышенный шум - показатели, которые все чаще
определяют выбор арендатора. В данном случае преимущества имеют помещения,
расположенные внутри жилых зон и в непосредственной близости от парков, скверов,
зон отдыха.
На основе проведенного анализа принимаем ставку
арендной платы для складских площадей равной 220 рублей 27 копеек.
Следовательно,
потенциальный валовой доход от сдачи в аренду рассматриваемого объекта будет:
ПВД = 1300 х 220,27 х 12 = 3436212
В районе расположения объекта оценки наблюдается
избыток площадей предлагаемых в аренду. Учитывая близость крупных объектов,
принимаем коэффициент недозагрузки на уровне 0,35. Данная величина включает в
себя и риск, связанный с потерей или недосбором арендных платежей, при смене
арендаторов и недобросовестным исполнением обязательств.
Исходя из этого, эффективный валовой доход составит:
ЭВД = 3436212х 0,65 = 2233537,8 рублей
АНАЛИЗ
РАСХОДОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ЭКСПЛУАТАЦИОННОГО ДОХОДА
В основу приводимых расчетов положено
предположение о заключении договоров чистой аренды. В этом случае все расходы
по коммунальным услугам и охране объекта ложатся на арендатора, а владелец
имущества несет затраты в виде налогов на имущество, страховых сборов,
управление объектом, капитальных резервов и пр.
Таблица 11. РАСЧЕТ
ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
Восстановительная
стоимость (ПВС)
456387,112
Остаточная
стоимость
1462249,96
Потенциальный валовой доход
3436212
Эффективный валовой доход
2233537,8
Налог на имущество (2 % от остаточной стоимости)
29244,999
Страховые платежи (0,5% от остаточной стоимости)
7311,25
Капитальный ремонт (30% от ПВС)
136916,134
Текущий ремонт (1% от ПВС)
4563,87
Расходы на управление, (10 % от ЭВД)
223353,78
Прочие расходы, (2% от ОР)
8027,80066
Итого операционные расходы
401390,033
Доля операционных расходов
0,17971043
Чистый операционный доход
1832147,77
ОЦЕНКА
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ
Vo = Io / Ro
Vo - предполагаемая стоимость объекта
Io - чистый операционный доход
Ro - общая ставка капитализации
Vo = 1832147,77/
0,2150 = 8
521 617,521рублей
Таким образом, стоимость объекта,
рассчитанная методом прямой капитализации, составляет:
Стоимость, как известно, не является
свойством вещей, присущим им от природы. В первую очередь это категория
общественная. Вследствие этого процедуры определения стоимости зависят от
процессов, происходящих в обществе. Вся методология современной оценки
построена в расчете на ее использование в условиях свободной экономической
системы, находящейся в равновесии. Именно поэтому мы привыкли говорить, что в
результате применения любого из трех классических подходов (затратного, рыночного,
доходного) должна быть определена рыночная стоимость.
Однако стоит
экономической системе выйти из равновесия, как отлаженная методология начинает
давать сбои. Так в условиях общего спада производства и роста инфляции
процедуры затратного и доходного подходов начинают выдавать результаты,
завышенные по отношению к стоимостям, получаемым путем сравнительного анализа
продаж. В такой обстановке собственность начинает терять свою
привлекательность, и ухудшается общий инвестиционный климат в стране. Нечто подобное,
только с обратным знаком, должно происходить при общем подъеме экономики.
Понятно, что любая теория может
претендовать на признание только в том случае, если она содержит в себе
механизмы коррекции, учитывающие изменения состояния системы и влияние внешних
условий. В рамках затратного подхода решение этой задачи возлагается на
процедуры расчета функционального и экономического (внешнего) устаревания. В
рамках доходного подхода приспособление существующей теории к изменению
ситуации в экономике может осуществляться только через изменение методологии
расчета ставки капитализации.
В РИИСе рекомендуется слушателям в расчетах
стоимости использовать следующую схему действий:
На первом этапе ставка капитализации
определяется как сумма:
r = rБАЗ
± Dr, где (1)
rБАЗ - базовая ставка (средняя для экономики России),
Dr - поправка на несистематический риск
(определяется экспертным путем
на основе анализа состояния дел
предприятия).
Отрицательные значения применяются, когда у
Заказчика хорошо поставлено управление риском.
На втором этапе проводится расчет
стоимости для диапазона значений (r ± 5%), чтобы учесть неточности процедуры оценки риска.
Использовать базовую ставку предлагает и
С.С. Половинкина из Московского государственного университета инженерной
экологии. Базовую ставку она связывает со ставкой ЦБ РФ и рекомендует
использовать следующую зависимость:
Y =
26,41х ln(X) – 64,16,
где (2)
Y -
базовая ставка;
X -
действующаяя ставка ЦБ
Проблема учета
риска может быть решена при условии, что мы правильно определимся с
классификацией рисков. Риску в последнее время в литературе уделяется все
больше внимания. Предлагается различать риски коммерческие, политические,
экологические, технологические, финансовые, страховые и т.д. и т.п. Однако,
чтобы не утонуть в эклектике такого многообразия, будет, наверное, самым
справедливым взять на вооружение то позитивное, что содержит в себе модель
САРМ.
Следует различать систематический
риск, общий для всех субъектов хозяйственной деятельности, работающих в одной
отрасли экономики, и несистематический, являющийся индивидуальной
характеристикой каждого субъекта. В настоящее время уже сложилось понимание
того, что только первая составляющая (систематический риск) может быть
построена с применением вероятностно-статистических методов. Несистематический
риск на современном этапе оценивается только экспертными методами, схожими с
процедурой кумулятивного построения.
Учитывая сказанное, можно предположить, что
будущая модель ставки капитализации должна состоять из базовой ставки,
учитывающей систематический риск, и корректирующей поправки на
несистематический риск.
СК =
НП + НР + НЛ + ИМ + СВ
где СК - ставка
капитализации
НП - безрисковая норма
прибыли;
НР - надбавка за
дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;
НЛ - надбавка за
низкую ликвидность объекта недвижимости;
Затратный
подходбазируется на рыночной
стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и
невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода
наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях
серьезно ориентируются на строительные затраты.
Метод
капитализации позволяет отразить будущую
доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При
этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на
рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем
изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход
считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно
когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое
использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта
инвестирования.
Сравнительный
подход базируется на трех принципах оценки
недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа
рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная
стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода
состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на
сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически
невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не
всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.
Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и
надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости,
рассчитываем весовые показатели.
Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 12.
Таблица 12
Критерий
Подходы
Доходный
Сравнительный
Затратный
Полнота
информации
40
40
20
Достоверность
информации
40
50
10
Способность
учитывать конъюнктуру рынка
40
40
20
Допущения
в отчете
40
50
10
Сумма
баллов
160
180
60
Вес
40
45
15
Метод математического взвешивания
Таблица 13
Подход
Рыночная стоимость, руб.
Вес в %
Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный
1 462
249,96
0,15
219337,494
Доходный
8 521 617,521
0,40
3408647,008
Сравнительный
13 300 605
0,45
5985272,25
ИТОГО
9613256,752
ВЫВОД:
Рыночная
стоимость объекта оценки по состоянию на 12.05.2006 года составит (с учетом
НДС):
9 613
256,752рублей
(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести
пятьдесят шесть рублей 75 копеек)
1.
Общая часть к сборникам
укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений,
имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете
М.: Издательство "Энергия", 1971.
2.
Сборники №28 - Укрупненные
показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по
строительству", 1970 .
3.
"Разъяснение по
вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС"- М.:
Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
Главная