Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг")

 (2.11)

Используя данные баланса и методику Минфина, проведем экспресс-анализ платежеспособности организации. Расчет представлен в таблице 2.17 (лист 68).

Результатом проведенного анализа согласно условиям постановления министерства финансов, министерства экономики, министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 14.05.2004 г. №81/128/65 (в ред. от 08.05.2008 №79/99/50) организация может быть признана гарантировано платежеспособной, так как коэффициент текущей ликвидности превышает нормативную величину в несколько раз.

Таблица 2.17 – Экспресс-анализ финансового состояния предприятия

3. Организационно-экономические мероприятия по совершенствованию финансовой деятельности ООО «Си-Трейдинг»

3.1 Снижение отвлечения из оборота собственных и заемных денежных средств

Для рассматриваемого нами предприятия характерно неэффективное планирование необходимой величины оборотных средств, в том числе дебиторской задолженности, запасов строительных материалов, нерациональное их использование.

Это подчеркивает необходимость проведения мероприятия по сокращению дебиторской задолженности, снижению запасов строительных материалов до минимума, необходимого для производства строительно-монтажных работ на объекте, рациональному планированию поступления заемных средств на счета предприятия.

Оптимальный вариант – переход на оплату строительных материалов по факту поставки. Это снизит не только размер дебиторской задолженности, но и возможность появления доли сомнительных долгов. Также предприятие получает беспроцентный кредит на краткосрочный период в размере стоимости поставленных материалов. Но возможность последующей оплаты после получения материалов чаще предоставляется поставщиком в результате длительного сотрудничества и соответственно применительна не ко всем видам материалов и услуг. Поэтому по остальным категориям товаров, по которым последующая оплата поставщиками не предоставляется, задача на предприятии состоит, в первую очередь, в снижении периода оборачиваемости дебиторской задолженности, т.е. сокращение времени между перечислением денежных средств на счета поставщиков и получением товара, а в дальнейшем времени его использования в строительстве.

При анализе имеющейся дебиторской задолженности финансист должен сосредоточить внимание на наиболее старых долгах и уделить большое внимание крупным суммам задолженности, контролировать их погашение согласно заключенным договорам, ежемесячно анализировать изменения объема дебиторской задолженности, как в целом, так и по поставщикам в частности. Необходимо сосредоточить внимание на дисциплине материально-ответственных лиц: выписка доверенностей на получение товарно-материальных ценностей должна производиться после отчета по ранее выданным доверенностям. Это исключит возможность образования просроченной дебиторской задолженности, в результате невнимательности сотрудников организации. Немалое внимание необходимо уделить ежеквартальной сверке с поставщиками и подрядчиками. Это позволит иметь реальную картину о состоянии дебиторской задолженности на предприятии.

При поставке строительных материалов следует избегать закупки материалов «впрок», тем самым «замораживая» денежные средства, выводя их из оборота. Закупка строительных материалов, поставка которых возложена на заказчика, должна осуществляться в строгом соответствии с графиком производства работ и подписанной разделительной ведомостью поставки материалов. Во избежание закупки материалов не соответствующих сметной документации, а также во избежание создания сверхнормативных запасов на объекте руководителем предприятия утверждается порядок обеспечения строительными материалами объекта строительства. В первую очередь, подрядчик в соответствии с графиком производства работ оформляет заявку на строительные материалы, поставка которых возложена на заказчика. Она визируется техническим надзором и передается в отдел материально-технического снабжения службы заказчика с указанием сроков поставки необходимых материалов. Служба материально-технического снабжения осуществляет анализ, исследование конъюнктуры рынка необходимых материалов и поставляет материал на объект. Соответственно размещение заказов на изготовление конструкций, изготовление которых требует длительного времени, производится заранее, согласно подписанной разделительной ведомости и графика производства работ. Это приводит к объективному отвлечению денежных средств из оборота на более длительный срок. И здесь необходимо осуществлять контроль за соблюдением договорных обязательств поставщиком по изготовлению данных конструкций с целью избежания образования просроченной дебиторской задолженности.

Осуществление данных мероприятий позволит снизить запасы строительных материалов и сократить дебиторскую задолженность как минимум на 20%.

Если на конец 2008 года дебиторская задолженность составила 4032 млн. р., а запасы строительных материалов – 2768 млн. р., то снижение этих показателей на 20% составит: (4032+2786)∙20/100=1363,6 млн. р.

С учетом финансово-экономического состояния в стране, падением курса национальной валюты и развитием инфляционных процессов необходимо посчитать убытки предприятия от снижения покупательной способности денег выведенных из оборота в связи с инфляцией. При уровне средней годовой инфляции 33% реальная величина собственного капитала в результате обесценивания денег уменьшилась на: 1363,6/ (1+0,33) – 1363,6= -338,3 млн. р.

При этом, учитывая, что дебиторская задолженность и запасы строительных материалов в указанных нами размерах (4032 млн. р. и 2768 млн. р. соответственно) являются среднемесячными остатками и в течении года остаются неизменны, можем посчитать полученную выгоду предприятия от неуплаты процентов по привлеченным займам на долю снижения оборотных активов. Экономия за год составит:

В результате, если предприятие будет проводить политику по снижению дебиторской задолженности и запасов материалов, которая приведет к уменьшению их размера на 20%, оно получит годовую экономию денежных средств в размере 501,9 млн. р. (338,3 + 163,6 = 501,9).

Следует отметить, что эффект в деятельности предприятия может быть выше предполагаемого нами значения. Но это достигается лишь при согласованном взаимодействии всех служб организации, ежедневном контроле и анализе показателей ее деятельности.

3.2 Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта

Сложившаяся практика инвестирования средств в строительство компаниями-девелопментами на белорусском рынке недвижимости состоит в том, что реализация проекта производится на стадии пятидесяти процентной готовности объекта. Это позволяет увеличить оборачиваемость капитала за короткий промежуток времени с достаточно высоким уровнем эффективности вложенных средств. Мировой экономический кризис оказал негативное влияние на развитие рынка недвижимости. Отсутствие кредитных ресурсов, недостаток собственных денежных средств значительно снизили спрос на объекты недвижимости. Так еще в начале 2008 года каждый вложенный инвестором рубль в объект торгово-офисной недвижимости приносил ему четырехкратную прибыль при реализации данного объекта, в то время как сегодня прибыль по торговле недвижимостью уменьшилась в два раза.

В связи с этим назрела необходимость разработки иной концепции реализации данных инвестиционных проектов, в частности, сдача торгово-офисных помещений в аренду после ввода объектов в эксплуатацию, с целью сохранения объектов, как выгодного вложения капитала, до момента увеличения их рыночной стоимости до уровня 2008 года. Необходимо провести расчет экономического обоснования эффективности инвестиционного проекта при получении рентных платежей, а также рассчитать возможности предприятия по своевременному погашению долгосрочных обязательств с уплатой процентного вознаграждения по ним.

3.2.1 Обзор рынка торгово-офисных помещений

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Минск начал формироваться после 2002 г. Основным игроком на рынке аренды объектов административного назначения являлось и является Управление делами Президента РБ и Мингорисполком. Подавляющее большинство объектов УД ПРБ и Мингорисполкома представляет собой морально и физически устаревшие здания советской постройки – проектные институты, административные здания предприятий, по своему оснащению соответствующие уровню помещений класса «С». Незначительную долю (3–5%) занимали объекты, в том числе частные, предлагающие офисную площадь класса «В». Класс «А» в 2002 году на рынке отсутствовал.

Эволюция отечественного бизнеса привела к росту требований, предъявляемых к качеству офисных помещений.

Следует отметить, что отсутствие на рынке западных транснациональных компаний, предъявляющих изначально высокие требования, оказывает сдерживающее влияние на качественный уровень бизнес-центров. Девелоперы в своих проектах ориентируются, прежде всего, на отечественный и российский бизнес.

Наиболее востребованные параметры офисных помещений для бизнес-центров класса «А» и «В»:

–     месторасположение: главные проспекты (пр. Независимости, пр. Победителей, пр. Дзержинского), 1‑е и 2‑е транспортные кольца, линии метро.

–     парковка: минимум 1 м/м на 100 кв. м.

–     площадь: 20–50 кв. м (в аренду), 120–150 кв. м (в собственность)

–     уровень отделки: отделка эконом-класса, предпочитают делать отделку самостоятельно.

–     коммуникации: кабельный интернет, неограниченное количество телефонных линий, центральное кондиционирование – обязательно в офисах класса «А», в офисах более 100 кв. м. – желательно наличие санузла.

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений.

Основными действующими торгово-офисными центрами являются:

–     Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м.

–     Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м.

–     Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м.

–     Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м.

–     Торговый центр «Корона» -18380 кв. м.

–     Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м.

–     Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м.

–     Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м.

–     Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м.

–     Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м.

–     Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м.

В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов):

–     МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта).

–     ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского);

–     пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория»)

–     ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ);

–     ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»).

Также формируются более мелкие деловые центры:

–     по ул. Сурганова;

–     по ул. Платонова;

–     по пр-ту Дзержинского.

В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В».

В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка.

Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок.

В связи с влиянием кризиса изменился и качественный состав покупателей, что повлияло на структуру спроса. Так, если до осени 2008 года дешевые кредиты стимулировали приобретение офисных помещений от 100 кв. м. в объектах класса «А» и «В», то начиная с последнего квартала 2008 года спросом пользуются помещения площадью до 60 кв. м.

Ставки арендной платы на торговые помещения в административных помещениях варьируются в зависимости от местоположения, арендуемой площади и пр. Так для арендаторов торговых площадей до 50 кв. м. ставки арендной платы в 2008 году находились в диапазоне 30–120 евро/кв. м. в месяц (с НДС). Для более крупных арендаторов (150–350 кв. м.) ставка арендной платы составляла 20–60 евро, для якорных арендаторов – от 12 евро/кв. м./мес.

В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%.

Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС).

Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м.

Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом:

–     В районе первого транспортного кольца;

–     Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро);

–     Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца

–     Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города.

3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске»

При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины:

–     Полезная площадь сдаваемых помещений из расчета проектно-сметной документации отражена в таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Перечень помещений, сдаваемых в аренду

–     Для расчета приняты существующие ставки налогов:

а)       а налог на прибыль – 24%;

б)       налог на добавленную стоимость – 18%;

в)       налог на недвижимость – 1%;

г)        отчисления в фонд социальной защиты населения – 34%;

д)       отчисления по обязательному страхованию – 1%;

е)        единый платеж – 1%;

ж)     транспортный сбор – 3%.

–     Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство, рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая 2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект составит 3000000 долл.

–     Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2), причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года.

Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м. в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо

–     Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом, путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению. Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически равными сегодняшними:

а)  арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);

б)  арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);

в)  арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).

Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.

Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.

–          Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.

Таблица 3.4 – План по персоналу

Таблица 3.5 – Общие издержки

В проекте предусмотрен ежегодный рост заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период его окупаемости представлен в приложении А.

В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).

Анализ движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели, характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и финансовой.

Следует обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период с 2009 по 2013 годы.

В ходе инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним. Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018 года.

Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в том числе процентов по долгосрочным кредитам.

На основании чистого денежного потока рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:

–     чистый доход (NV);

–     чистый дисконтированный доход (NPV);

–     индекс доходности (PI);

–     внутренняя норма рентабельности (IRR);

–     срок окупаемости (PP);

–     дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].

В основе расчета этих показателей лежит коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.

Коэффициент дисконтирования:

,                                      (3.1)

где  – коэффициент дисконтирования, в долях единицы;

 – норма дисконтирования, в долях единицы;

 – номер года с момента начала инвестиционных вложений .

Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. Принятая ставка дисконтирования равна 14%.

Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока CFt.

Чистым доходом (NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

NV= ∑CFt, (3.2)

где CFt – чистый поток наличности в году t, долл.

Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

NV проекта определен на основе данных приложения В строки 5 для 2006–2022 гг. составляет: -5000000 – 2000000 – 11167292 – 5784283 + 4453072 + 4860646 + 5358232 + 5229649 + 4051747 + 544 + 893483 + 6913420 + 7615642 + 8387843 + 9236731 + 10170426 + 11197263 = 54417122 долл.

Чистый дисконтированный доход (другие названия – ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина, полученная дисконтированием (при постоянной ставке процента отдельно для каждого года) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течении горизонта расчета проекта:

,                                 (3.3)

где  – чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, долл.;

 – длительность проекта в годах;

 – годовой доход от инвестиций в году t, долл.;

 – инвестиционный капитал, вкладываемый в году t, долл.;

 – коэффициент дисконтирования в году t, доли ед.;

Формулу по расчету NPV можно представить в следующем виде:

. (3.4)

Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли, приведенной к началу реализации проекта, и должен иметь положительное значение, иначе инвестиционный проект нельзя рассматривать как эффективный.

В рассматриваемом проекте NPV: -5000000∙1 – 2000000∙0,88 – -1167292∙0,77 – 5784283∙0,67 + 4453072∙0,59 + 4860646∙0,52 + 5358232∙0,46 + +5229649∙0,40 + 4051747∙0,35 + 544∙0,31 + 893483∙0,27 + 6913420∙0,24 + +7615642∙0,21 + 8387843∙0,18 + 9236731∙0,16 + 10170426∙0,14 + 11197263∙0,12 = 1122009 долл. (строка 11 приложения В).

Разность NV – NPV нередко называют дисконтом проекта. Дисконт проекта в нашем случае равен 54417122 – 1122009 = 53295113 долл.

Так как в нашем случае NV – NPV > 0, то проект следует принять. Если же NV – NPV < 0, то проект следует отвергнуть. Когда NV – NPV = 0, то проект не прибыльный, но и неубыточный.

Чем больше значение NPV, тем эффективнее проект. Очевидно, что по приведенной методике расчета рассматриваемый проект эффективен.

Внутренняя норма рентабельности инвестиций (Internal rate of return (IRR)) – значение нормы дисконта (), при которой величина  проекта равна нулю. , при которой .

Внутренняя норма рентабельности – интегральный показатель, рассчитываемый нахождением ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций.

Внутренняя доходность инвестиционного проекта – это такая процентная ставка, при которой банковский начальный капитал, обеспечивающий последовательность платежей, ожидаемых свободных денежных потоков инвестиционного проекта, равен начальным инвестициям в проект.

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть осуществлены в данном проекте. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

Для оценки эффективности значение IRR необходимо сопоставлять со ставкой дисконтирования (d). Инвестиционные проекты, у которых IRR > d, имеют положительный NPV и поэтому эффективны. Проекты, у которых IRR < d, имеют отрицательный NPV и потому неэффективны. Реализовывать данный проект нецелесообразно, так как возникнут проблемы с возвратом кредита [16].

Проведем расчет IRR для проекта. Для этого воспользуемся данными приложения В по строке 5 – роль свободного денежного потока будет играть чистая прибыль. Начальные инвестиции берутся по строке 3.1 приложения В. Итак: -5000000/(1+IRR)0 + (-2000000)/(1+ IRR)1 + (-11167292)/(1+ IRR)2+(-5784283)/(1+IRR)3 + 4453072/(1+ IRR)4 + 4860646/(1+ IRR)5 + 5358232/(1+ IRR)6 +5229649/(1+ IRR)7 + 4051747/(1+ IRR)8 +544/(1+ IRR)9 + 897323/(1+ IRR)10 +6913420/(1+ IRR)11 + 7615642/(1+ IRR)12 +8387843/(1+ IRR)13 + 9236731/(1+ IRR)14 +10170426/(1+ IRR)15 + 11197263/(1+ IRR)16 =0. Способом подстановки получаем: в проекте IRR = 14,86%, что говорит о его эффективности. Так как IRR > d на 0,86%, то и NPV проекта положителен. Он составляет 11197263 долл. Запас прочности проекта достаточно рискован (0,86%). С учетом того, что расчет IRR производится на стадии завершения инвестиционного проекта и потребность в дополнительных кредитных средствах минимальна, то значение показателя IRR лучше сравнить с фактически сложившейся процентной ставкой по полученным заемным средствам, которая составляет 12%. В данном случае запас прочности составит 2,86%.

Индекс доходности инвестиций (Profitability index – PI) – отношение суммы дисконтированных доходов к осуществленным инвестициям ():

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7