Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге

Главным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка. Однако сегодня влияние спада в экономике, не обошедшего стороной и рынок гостеприимства, на ценообразование в отелях оказывается значительно выше, чем влияние других факторов. Если сравнить показатели стоимости размещения в рублях, то по данным компании GVA Sawyer по сравнению с первым кварталом 2008 г. произошло лишь незначительное изменение стоимости. Однако ADR в долларах США значительно снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и стала даже ниже уровня 2007 г. В настоящее время средняя стоимость проживания в стандартном номере 5* отеля составляет чуть более 14 000 рублей в сутки, в 4* и 3* - 5400 и 3000 руб. в сутки соответственно. Здесь проявляется вторая позитивная черта текущего кризиса, которая заключается в том, что постоянно растущие цены на размещение в гостиницах Петербурга в связи с кризисом стали снижаться в ответ на падение спроса и обострение конкуренции между отелями, делая ценовую политику гостиницу более клиентоориентированной.

Рис. 2.2 – Стоимость размещения в стандартном номере, руб. в сутки

Иностранные гостиничные операторы по-прежнему проявляют интерес к петербургскому рынку. Сегодня в Петербурге под управлением международных операторов действует 16 гостиниц общей емкостью около 5000 номеров, что составляет порядка 25% от существующего предложения. Компания InterContinental Hotels открыла одну из двух обещанных гостиниц под маркой Holiday Inn, прибалтийский гостиничный оператор Reval (владелец – норвежская инвестиционная компания Linstow AS) завершает строительство гостиницы Reval Hotel Sonya на 173 номера, расположенной на Литейном пр. На 2010 г. намечено открытие первого отеля сети Four Seasons в Петербурге (183 номера), строительство которого сейчас ведет компания "Тристар Инвестмент Холдингс". Инвестиции в реставрацию особняка Лобанова-Ростовского, где будет расположен отель, составят 200 млн. долларов. В настоящее время по заявлению компании общие строительные работы завершены на 80%. Помимо этого, на разных стадиях реализации находятся проекты отелей, управлять которыми готовы такие сети, как Starwood (отель под брендом Le Meridien, 322 номера), Orient Express, Kempinski и Best Western (отель Best Western Premier, 180 номеров). В связи со сложившейся ситуацией на рынке финский оператор Sokotel решил пересмотреть планы своего развития в России. Финны по-прежнему не отказываются от планов по строительству еще пяти отелей Sokos в северной столице, но не планируют принимать активных действий до тех пор, пока ситуация на рынке не прояснится и цена на проекты не станет наиболее привлекательной.

Подытоживая сказанное, хотелось бы надеяться, что нынешние явления в мировой экономике, сдерживающие темпы развития рынка гостиничной недвижимости, не смогут окончательно затормозить положительную динамику в отрасли, что позволит Петербургу увеличивать номерной фонд и далее и тем самым становиться все более и более доступным городом для посещения иностранными и отечественными туристами, а что показать гостям города у нас найдется в избытке.

2.3 Разработка маркетинговой стратегии предприятия

Развитие малых средств размещения - необходимость настоящего времени. Причины их возникновения и в потребности туристов жить в небольших, уютных гостиницах, и в создании класса предпринимателей, направляющих свои средства на создание востребованных на рынке средств размещения, и в создании средств размещения со щадящей экологической нагрузкой на территорию, и в создании иллюзии непосредственного контакта с природой, и еще во множестве различных причин.

Потребность в малых отелях, сельских домах, коттеджных комплексах в Ленинградской области и Санкт-Петербурге очевидна. Представители бизнеса чутко уловили эту тенденцию, и рост числа подобного вида коллективных средств размещения реально ощутим. В Санкт-Петербурге количество мини-отелей оценивается цифрой 500, в Ленинградской области из 403 работающих КСР около 70% могут быть отнесены именно к этой категории средств размещения.

Проблема малых средств размещения заключается в том, что, как у всякого явления, происходящего «с низу», у создающихся КСР отсутствует нормативная база. Очевидно, что мини-отель, сельский дом, коттеджный комплекс и другие малые объекты размещения не вписываются в нормы и правила функционирования гостиниц, пансионатов, баз отдыха. Применение Положений, ГОСТов, СНиПов по гостиничному хозяйству к деятельности малых средств размещения затормозит их развитие, если вообще оставит возможность существования.

Последние исследования, проведенные Ассоциацией малых гостиниц Санкт-Петербурга, показывают, что сегодня там действует уже более 500 мини-отелей. Показатели работы этого сектора гостиничного бизнеса озвучил вице-президент Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга Владимир Васильев на заседании "круглого стола" в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате, посвященного итогам высокого туристского сезона 2006 года. Данные опроса, проведенного среди руководителей 30 малых гостиниц, показывают: высокую оценку прошедшему сезону дали лишь 7,5% участников опроса, "хорошо" - 70%. Основными факторами, которые помешали нормальной работе малого отельного бизнеса, стали сложности с заселением по причине плохой работы транспортных магистралей города. Как считает В.Васильев, сектор мини-отелей становится все более заметным на фоне общей картины развития гостиничной отрасли города. Сегодня это уже 17,5 тыс. номеров, что составляет 38,5% от всего номерного фонда. Для сравнения: в 2003 году общее число номеров в малых гостиницах составляло лишь 9,5 тыс., так что рост налицо. Однако пока далеко не все малые гостиницы Петербурга находятся в правовом поле. Прежде всего, это связано с большими финансовыми расходами по организации такого бизнеса. В открытие мини-отеля на 7-10 номеров необходимо вложить минимум $500 тыс. Эти расходы включают и прохождение сертификации, и получение различных разрешений, в том числе на прием иностранных граждан. Вложенные средства окупаются через 5-6 лет. По официальным данным, в городе на Неве сегодня около 30 мини-отелей, это лишь 5-6% от их реального числа. В этом секторе гостиничного бизнеса Петербург может пока соперничать только с Москвой, где зарегистрировано 65 таких гостиниц. Что касается целевой аудитории, в столице малые гостиницы тяготеют к высшему сегменту гостиничного рынка, поэтому их клиенты - в основном бизнес-туристы. В северной столице среди постояльцев мини-отелей встречаются как небольшие туристские группы, приезжающие в город с познавательной целью, так и командировочные бизнесмены. Большинство владельцев малых петербургских отелей считают, что ни к чему вкладывать дополнительные средства для оказания услуг на уровне 5-звездочного отеля. Достаточно выполнять определенный набор требований клиента для того, чтобы его пребывание в отеле было максимально комфортным.

Главная проблема участников внешне весьма успешного рынка мини-отелей Санкт-Петербурга - недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд (НФ), что очень не просто. «Большинству предпринимателей не под силу этот перевод, процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года. Добавьте сюда неподъемные налоги на имущество и на землю, которые тогда придется платить, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты!», - жалуется директор петербургского малого отеля «Аркадия» Олег Румянцев.

По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде (ЖФ) и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий здесь не возникает, поскольку сдавать квартиры внаем никто не запрещает. Вот только формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться (ФАС не дремлет), внятно позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, не говоря о шансах получить пресловутые звезды.

Другая проблема, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиницам, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям. Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. Тем временем, согласно нормам СЭС, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки (а это 100 тысяч рублей на срок от трех до пяти лет). Вот почему до 15% малых отелей в Санкт-Петербурге вообще не зарегистрировано - фактически бизнесмены работают нелегально.

Малые средства размещения, принося минимальные налоговые доходы в бюджеты всех уровней (около 3 процентов), не восполняют в полном объеме финансовые расходы от использования ими сетей инженерной инфраструктуры (водоснабжение, канализация и так далее).

Необходимо оперативное решение этой проблемы с целью полноценного вовлечения малых средств размещения в санаторно-курортный и туристский комплекс на общих правах с другими организациями.

Зачастую малые гостиничные предприятия либо вообще не имеют бюджета на обучение своих сотрудников, либо этот бюджет очень ограничен. Выходом в данной ситуации в определенной степени является сложившаяся практика привлечения на основные операционные должности (например, на должность администратора) учащихся высших профессиональных учебных заведений, имеющих необходимый базовый уровень знаний и возможность совмещать обучение и работу. Другим способом подготовки своих кадров является наставничество. Неопытные сотрудники прикрепляются под патронаж специалистов «со стажем». Занятия с «новичками» начинают с вводной экскурсии по гостинице и инструктажа, а затем переходят к непосредственному выполнению практических задач прямо в процессе работы. Процесс обучения может варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев, в пределах испытательного срока. В этом случае гостиница экономит средства на обучении, но при этом время ценного специалиста частично теряется на консультациях для начинающих. Потери времени особенно заметны в случаях, когда выясняется, что кандидат на должность профессионально не годится для работы в данной гостинице.

Другой проблемой растущего малого гостиничного бизнеса является необходимость повышения квалификации самих руководителей гостиничных предприятий, имеющих изначально инженерно-техническое, гуманитарное или иное непрофильное образование. В условиях обострения конкуренции на рынке гостиничных услуг эффективное управление гостиничным предприятием невозможно без знания основ стратегического управления и планирования, маркетинга, управления инвестициями, основ налогообложения, деловой этики, управления персоналом. В настоящее время управленческое или бизнес-образование рассматривается не как статья значительных расходов, а как инвестиции, которые должны окупиться в будущем.

Выводы по главе:

Привлекаемые благоприятным инвестиционным климатом, в Санкт-Петербург приходят крупные игроки на рынке гостиничных услуг (например, международная цепь гостиниц «Кемпински», московская компания «Heliopark Group»).

В первом квартале 2009 г. произошло существенное снижение спроса на рынке гостиничной недвижимости Петербурга. Загрузка отелей снизилась примерно на четверть. Гостиничный рынок Санкт-Петербурга по-прежнему подвержен влиянию сезонности: в высокий сезон (май-сентябрь) многие гостиницы заполнены почти полностью, в низкий загрузка не превышает 40-50%.

Главным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка.

Развитие малых средств размещения - необходимость настоящего времени. Причины их возникновения и в потребности туристов жить в небольших, уютных гостиницах, и в создании класса предпринимателей, направляющих свои средства на создание востребованных на рынке средств размещения, и в создании средств размещения со щадящей экологической нагрузкой на территорию, и в создании иллюзии непосредственного контакта с природой, и еще во множестве различных причин.

3. Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы

3.1 Производственный план

Инвестиционные издержки – это капиталовложения в период строительства и до начала производства:

1. Сметная стоимость проектно-изыскательских работ

2. Плата за землю

3. Стоимость привлечения основных фондов, уже существующих на начало разработки проекта

4. Подготовка территории строительства

5. Стоимость строительно-монтажных работ

7. Стоимость оборудования (без стоимости монтажа)

8. Прочие инвестиционные издержки

9. Предпроизводственные затраты, в том числе: пусконаладочные работы в части затрат на опробование оборудования вхолостую с целью проверки качества монтажа.

Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

К фиксированным (постоянным) затратам обычно относят амортизационные отчисления по прямолинейному методу, стоимость эксплуатации зданий и оборудования, арендную плату, расходы на страховку и на рекламу, зарплату управленческого персонала, повременную зарплату, налоги и начисления на зарплату. Постоянные (они же фиксированные, условно-постоянные) (FC) затраты - издержки, которые фирма несет независимо от объема выпуска продукции. Применительно к рынку недвижимости это означает сумму затрат, которые несет арендодатель независимо от того, сдает он в аренду недвижимость или нет.

Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей при составлении калькуляции затрат во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений. С другой стороны, наличие определенных средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность управления недвижимостью. Точная информация о сопоставительной структуре затрат дает возможность управляющим выполнять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.

С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:

расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;

расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.

К первой категории можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.

Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.

Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше.

Существенное значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять структуру затрат по этим составляющим. Если эти затраты возлагаются на арендаторов, то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата в данном случае существенно ниже.

Затраты на текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют повышенные требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический ремонт, производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную сумму. Поэтому в состав фиксированных затрат на проект следует заранее закладывать такую статью, как текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости комплекса.

Отдельной статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее наличия, парковочной площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации, телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения.

Целесообразно в составе постоянных издержек учитывать налоги на землю и недвижимость (имущество).

Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар. Земельный налог платят компании, имеющие участки в собственности; предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование. Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.

Имущество предприятий в настоящее время облагается налогом по остаточной стоимости, которая определяется исходя из стоимости его приобретения за вычетом накопленной амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме того, она, как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных фондов.

Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.

3.2 Финансовый план

Перейдем к конкретным расчетам.

Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки:

содержание телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;

текущий ремонт – 40000 долл./год;

охрана – 120000 долл./год;

оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;

содержание парковки у офиса – 25000 долл./год;

з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.

амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;

страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;

налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год;

налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.

Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.

Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:

Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м.

Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.

Годовая стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл.

Комиссионное вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.

Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма.

Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей – 95%.

Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.

Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.

Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл.

При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет

15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл.

Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.

Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.

Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1.

Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.

Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:

а) основанные на дисконтированных оценках;

б) основанные на учетных оценках.

Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.

Таблица 3.1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.

3.3 Оценка эффективности проекта

Реализация выбранного инвестиционного проекта требует выработки стратегии финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Конечно же, предприятие может профинансировать часть инвестиций за счет собственных источников финансирования. Но в целях корректного сравнения и наглядности расчетов будем считать, что за счет заемных средств намечено финансировать 100% от дополнительных капитальных вложений в основные фонды. Поэтому принято решение прибегнуть к помощи долгосрочного банковского кредита в целях финансирования инвестиционного проекта.

Необходимая величина инвестиций в проект составляет 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Анализ информации о кредитовании юридических лиц 3-х крупнейших банков (Альфа-Банк, Внешэкономбанк, Сбербанк) (табл. 3.2) выявил следующее: в настоящее время наиболее предпочтительные условия предоставления кредита юридическим лицам действуют в Альфа-Банке по следующим критериям: сроки погашения, наименьшая процентная ставка за кредит, общедоступность. СБ обладает существенным недостатком - ограничение в 1,5 года срока предоставления кредита. К тому же, ввиду отсутствия полноценной информации о конкретных процентных ставках СБ, трудно сделать однозначный вывод об условиях кредитования им юр. лиц. Ставки Внешэкономбанка плавающие и их средний уровень намного выше, чем в Альфа-Банке. Кроме того, Внешэкономбанк занимается финансированием крупных экспортно-импортных программ и не подходит для большинства мелких и средних фирм.

Итак, кредит на сумму 42 259 тыс. долл. берется в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.

Составим план-график погашения кредита.

Таблица 3.2 - Данные об условиях кредитования юридических лиц

Способ погашения кредита разовым платежом в конце срока дает сумму платежей по данному контракту в размере 73 953,25 тыс. долл.:

Цена - 42 259 тыс. долл.

Проценты - 6406,6 *0,15*5 = 31 694,25 тыс. долл.

Всего платежей: 42 259 + 31 694,25 = 73 953,25 тыс. долл.

В практике кредитования часто применяется способ выплаты суммы кредита равными срочными уплатами 1 раз в конце года или по полугодиям.

Размер равновеликих платежей по кредиту можно рассчитать, представив сумму кредита в виде обыкновенного аннуитета по следующей формуле:

, (1)

где К - общая сумма кредита;

Кn - равный срочный платеж по кредиту, включающий часть основного долга и проценты;

r - годовая ставка процента за кредит;

k - количество платежей по кредиту в течение года;

n - общее количество предстоящих платежей.

Из формулы (1) размер платежа по кредиту 1 раз в конце года составит:

Кn = 42 259 * 0,15 *(1 + 0,15)5/[(1 + 0,15)5 - 1]

Кn = 12 606,52 тыс. долл.

Сумма платежей равными срочными уплатами 1 раз в конце года составит 12 606,52*5 = 63 032,59 тыс. долл.

Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,075 *(1 + 0,075)10/[(1 + 0,075)10 - 1]

Кn = 6156,54 тыс. долл., или 12 313,08 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6156,54*10 = 61 565,4 тыс. долл.

Как показывают расчеты, наименьшую текущую стоимость платежей дает способ погашения кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.

Форма привлечения заемных средств – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

Страницы: 1, 2, 3, 4