Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге

Сложившееся финансово-хозяйственное положение на рынке коммерческой недвижимости таково, что цена авансированного капитала (WACC) составляет 15% (средняя рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость). То есть, если выяснится, что эффективность капиталовложений в данный проект с учетом инфляции составит меньше искомых 15%, то предприятие не получит экономической прибыли.

Таким образом, эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Применим для анализа расчет показателей эффективности капвложений.

1. Для одновременного учета инфляции и цены капитала дополнительно вычисляем коэффициенты дисконтирования для цены капитала (15%, r = 0,15) и найденные значения денежных поступлений по годам уменьшаются путем умножения на действующий коэффициент дисконтирования для цены капитала в соответствующий период.

Для первого года:

1+0,15 = 1,15

Для второго:

(1,15)2 = 1,3225 и т.д.

Результаты вычислений представлены в табл. 3.7.

Как показывают расчеты, NPV с учетом цены капитала в условиях инфляции имеет положительное значение. Это означает, что эффективность реализации проекта выше, нежели средняя рентабельность инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, что позволяет рекомендовать его внедрение на практике.

Обобщающими критериями эффективности инвестиционных проектов являются показатели: индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД (PI) и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД (IRR).

Таблица 3.7 - Расчет показателей эффективности капвложений с учетом инфляции

2. Индекс доходности показывает доходность (рентабельность инвестиций) и определяется отношением дисконтированного потока чистых денежных средств, накопленных в течение всего срока реализации проекта, к первоначальным инвестициям.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле

n Pk

PI = å ----- : IC. (5)

k=1 (1+r)k

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

В нашем случае сумма накопленного чистого потока денежных средств по данным табл. 2.3 составляет 64 460 тыс. долл., первоначальные вложения - 42 259 тыс. долл. Таким образом,

РI = 64460/42259 = 1,525.

Условие эффективности соблюдено: РI >1.

3. Под внутренней нормой прибыли инвестиционного проекта (Internal Rate of Return, IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Наиболее часто для расчета IRR применяется метод последовательных итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. При этом сначала с помощью таблиц выбирают два значения коэффициента дисконтирования r1 < r2 таким образом, чтобы в интервале (r1, r2) функция NPV = f(r) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+". Далее используют формулу

f(r1)

IRR = r1 + ¾¾¾¾¾¾ (r2 - r1), (6)

f(r1) - f(r2)

где r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1) > 0 (f(r1) < 0);

r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r2) < 0 (f(r2) > 0).

Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r1, r2), а наилучший результат с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r1 и r2 ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции у = f(r) с "+" на "-"):

r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т. е. f(r1) = min{f(r) > 0};

r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NРV, т.е. f(r2) = max {f(r) < 0}.

Путем взаимной замены коэффициентов r1 и r2 аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".

В нашем случае требуется рассчитать значение показателя IRR для проекта со сроком реализации 10 лет с показателями NPV, приведенными в табл. 2.3. по годам.

Возьмем два произвольных значения коэффициента дисконтирования:

r1 = 20%, r2 = 30%. Соответствующие расчеты с использованием табулированных значений приведены в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Расчет внутренней нормы прибыли

Значение IRR вычисляется по формуле (6) следующим образом:

2029

IRR = 20% + ¾¾¾¾¾ (30%-20%) = 20% + 20290/(1741,1) = 21,17%.

(2029-287,9)

Внутренняя норма доходности составляет 21,17%, это довольно высокое значение.

Срок окупаемости проекта – это минимальное количество лет, в течение которых происходит возврат вложенных средств.

Существует два подхода к определению срока окупаемости: с точки зрения критерия чистого денежного потока и чистого дисконтированного дохода.

Первый подход предполагает, что срок окупаемости (простой срок окупаемости) есть тот минимальный период времени, по истечении которого накопленный чистый доход становится и остается неотрицательным.

Дисконтированный срок окупаемости – минимальное количество лет, для которого верно условие превышения накопленного чистого дисконтированного дохода над первоначальными инвестициями.

Для определения срока окупаемости составим табл. 3.9. Исходные данные содержатся в табл. 3.3.

Как видно из таблицы 3.9, простой срок окупаемости не совпадает с дисконтированным сроком окупаемости и составляет 6 лет.

Дисконтированный срок окупаемости несколько больше – 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются вполне приемлемыми.

Таким образом, бизнес-план строительства сети малых отелей в Нижегородском регионе удовлетворяет совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность и целесообразность обоснована и оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к реализации.

В заключение следует оценить степень риска реализации выбранного проекта и проанализировать его эффективность с учетом факторов неопределенности.

Для учета фактора риска введем поправку на риск ставки дисконтирования. В условиях риска проект рекомендуется рассматривать как устойчивый в целом, если он имеет достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности, положительное значение ЧДД. При этом норма дисконта должна быть увеличена на величину ставки премии за риск (табл. 3.10).

Таблица 3.9 - Определение срока окупаемости проекта

Таблица 3.10 - Ориентировочная величина поправок па риск неполучения предусмотренных проектом доходов

Риск осуществления данного проекта оценивается на уровне не более 5%.

Основой данной методики является предположение о том, что доходность инвестиционного проекта прямо пропорциональна связанному с ним риску, т.е. чем выше риск конкретного инвестиционного проекта по сравнению с безрисковым (базисным) эталоном, тем выше требуемая доходность этого проекта.

Риск учитывается следующим образом: к безрисковому коэффициенту дисконтирования или некоторому его базисному значению добавляется поправка на риск, и при расчете критериев оценки проекта используется откорректированное значение ставки (Risk-Adjusted Discount Rate, RADR).

Методика имеет вид: исходная цена капитала, WACC = 15%, СС = 0,15;

премия за риск, связанный с данным проектом – 0,05;

рассчитывается NPV с коэффициентом дисконтирования r (r = CC + 0,05 = 0,2);

если проект имеет NPV, больший нуля, то он считается экономически эффективным.

Расчет NPV с поправкой на риск представлен в табл. 3.11.

Таблица 3.11 - Расчет экономической эффективности проекта в условиях инфляции с учетом цены капитала, с поправкой на риск

Как показывают расчеты, согласно критерию NPV (чистого дисконтированного потока денежных средств с учетом цены авансированного капитала, фактора риска и в условиях инфляции), данный проект представляется экономически целесообразным, величина притока денежных средств опережает величину расходов с учетом всех поправок.

Конечной оценкой привлекательности рассматриваемого инвестиционного проекта выступит анализ проекта в соответствии с вероятностью получения планируемой выручки по годам реализации инвестиционного проекта. Ведь невозможно заранее предсказать со стопроцентной уверенностью, каков будет объем спроса и поступления от аренды торгово-офисных площадей. Данные о предполагаемом объеме выручки представлены в табл. 3.12.

Таблица 3.12 - Вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта

В качестве критерия выбирается максимизация математического ожидания чистой прибыли и амортизации за вычетом инвестиционных расходов (NPV).

Для этого планируемые значения выручки по годам умножаются на уровень вероятности их получения. Дальнейшие расчеты выполняются в соответствии с полученными значениями математического ожидания величины полученной выручки.

Рассчитанные значения совокупных расходов подставляем в таблицу 3.13. Чистые денежные поступления находим вычитанием из величины математического ожидания выручки соответствующих значений расходов.

Как показывают расчеты, величина математического ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

Выводы по главе:

Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл.= 12,483 млн. долл.

Реализация выбранного инвестиционного проекта требует выработки стратегии финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Форма привлечения заемных средств – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Как показывают расчеты, величина математического ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

Заключение

В работе рассмотрены особенности гостиничного бизнеса на современном этапе, учитывая, что наибольшие темпы роста все же зафиксированы в столицах. То и расширение гостиничного бизнеса рассмотрено на примере развития их гостиничного бизнеса .

Особенностью Санкт-Петербурга стало развитие малых отелей, которые имеют преимущества перед большими. Рынок мини-гостиниц Петербурга находится в самом начале развития, но его тенденции дают основания для оптимистических прогнозов.

Оба рынка являются очень привлекательными для инвесторов, потому что рынок туризма освоен и всегда востребован, а значит и сделанные вложения принесут несомненную прибыль.

В то же время региональный туризм хоть и получает развитие, практически не работает на увеличение инфраструктуры из-за отсутствия крупных инвесторов и денег в регионах на развитие туризма в целом, а значит и на увеличение привлекательности региона. Хотя там гостиничный бизнес может развиваться в направлении сельских гостиниц в крестьянских избах, но он на сегодняшний день активного развития не получил.

Основными проблемами развития малых гостиниц являются: - обеспечение качества гостиничного продукта;

- узость ассортимента предлагаемого продукта;

- отсутствие квалифицированных кадров;

- сложность конкурировать в части обеспечения качества с крупными гостиницами – частями гостиничных сетей;

- сложность продвижения одиночных мини-отелей без создания сетей мини-гостиниц;

- сложность обеспечения безопасности гостей высокого уровня;

- сложность обустройства территории вокруг мини-отеля;

- большая стоимость обустройства фасадов зданий;

- сложность конкурировать в Интернет-среде с использованием компьютерных технологий;

- большая зависимость от туроператора в части своевременной заполняемости.

В настоящее время наметились и некоторые другие положительные тенденции в функционировании гостиничного хозяйства, а именно, уделяется большое внимание качеству обслуживания. При этом стандарт качества формируется на национальном уровне. Наиболее жесткие требования предъявляются к соблюдению условий безопасности проживания туристов. С этой целью в России введена обязательная сертификация туристско-экскурсионных и гостиничных услуг по требованиям безопасности жизни, здоровья туристов, сохранности имущества туристов, окружающей среды и качества предоставляемых услуг. Введена также система добровольной сертификации систем предоставляемых услуг.

В индустрии туризма постоянно возрастает необходимость профессиональной многофункциональности. Отрасли требуются гибко реагирующие и легко адаптирующиеся к переменам и различным видам работ сотрудники. В свою очередь сами люди хотят совершенствовать свою квалификацию и максимально повышать свой личный потенциал и пригодность к работе.

Необходимо провести коренной пересмотр и модернизацию образования и обучения на всех уровнях, включая все аспекты и требования, предъявляемые к профессиям, существующим в туриндустрии.

Достижения гостиничной индустрии России являются очень скромными на фоне общемировой тенденции неуклонного роста, процветания и развития данной сферы деятельности. К основным тенденциям развития предпринимательства в гостиничном бизнесе относится активное развитие малых гостиниц. Это связано с теми предпочтениями, которые формируются у современных туристов: они хотят видеть в гостинице не только средство размещения, но и хотят в полной мере ощутить домашний уют, уникальность и неповторимость, что как раз является одной из отличительных черт малых независимых гостиниц. Конкурентным преимуществом малой гостиницы является индивидуальное отношение к каждому клиенту. Малые гостиницы в полной мере применяют персонифицированный подход к гостям, создают атмосферу дома вдали от дома. Кроме того, малые отели, как правило, применяют более гибкую систему скидок и обходятся клиенту дешевле, чем большие гостиницы аналогичного класса. Все это позволяет малым формам гостиничного бизнеса активно развиваться и быть конкурентоспособными.

В дипломной работе проведена разработка бизнес-плана создания малой гостиницы в Санкт-Петербурге.

Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

В рамках реализации проекта выдвинуты следующие предложения:

1. Финансирование строительства осуществить при помощи привлеченных средств в форме долгосрочного кредита.

2. Анализ условий кредитования показал, что наиболее выгодные условия кредитования юридических лиц из крупнейших банков предоставляет Альфа-Банк. Поэтому кредит на всю сумму инвестиционных издержек - 42 259 тыс. долл. – предложено взять в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.

Как показывают расчеты, наименьшую текущую стоимость платежей дает способ погашения кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.

Форма привлечения заемных средств – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

В работе были подробно рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД, являющиеся основными критериями оценки инвестиционных проектов.

Планируемый объем выручки за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль – 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений без учета инфляции – 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета инфляции – 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого дохода с учетом инфляции – 20274 тыс. долл.

Таким образом, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.

Индекс рентабельности инвестиций также удовлетворяет критерию эффективности: ИД = 1,525; ИД > 1

Внутренняя норма доходности составляет 21,17%, это довольно высокое значение. Критерий эффективности соблюден:

IRR > r,

где r = 12% – норма дисконта;

IRR > WACC,

где WACC = 15% - цена авансированного капитала.

Кроме того, применены следующие методы и выполнены необходимые расчеты:

- расчет границ и уровней безубыточности;

- анализ чувствительности методом вариации параметров;

- оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов риска и в условиях неопределенности и др.

Все критерии оценки инвестиционного проекта свидетельствуют о том, что его практическое применение возможно, т.к. условие эффективности соблюдено по каждому из них.

Простой срок окупаемости проекта составляет 6 лет, дисконтированный срок окупаемости – 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются вполне приемлемыми.

Таким образом, бизнес-план создания малой гостиницы в Санкт-Петербурге удовлетворяет совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность и целесообразность обоснована и оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к реализации.

Список использованной литературы

1.            Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая: официальный текст по состоянию на 1 января 2008 г.- М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2008.- 372 с.

2.            Налоговый Кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая: официальный текст по состоянию на 1 января 2008 г.- Финансы.- М.: 2008г.- 672 с.

3.            Федеральный закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Справочная система Гарант. 2008 г.

4.            Федеральный закон Российской Федерации от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах». Справочная система Гарант. 2008 г.

5.            Постановление Правительства РФ № 752 от 27.06.96. «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Федерации» Справочная система Гарант. 2008 г.

6.            Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы. - М., 2005. - 360 с.

7.            Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М., Финансы и статистика, 2000 г. - 395 с.

8.            Бизнес-план: рекомендации по составлению. - М.: «Издательство ПРИОР», 2002 - 304 с.

9.            Бизнес-план. Методические материалы – 3-е изд., доп. /Под ред. Н.А. Колесниковой, А.Д. Миронова. – М.: «Финансы и статистика», 2006.- 410 с.

10.       Брейли Р., Майерс С. «Принципы корпоративных финансов» - М.: ЗАО “Олимп-Бизнес”, 2004.- 509 с.

11.       Букаяков М.И. Внутрифирменное планирование. Учебник – М.: Инфра-М, 2000.- 312 с.

12.       Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. Издательство С.Петербургского университета, 2006.- 417 с.

13.       Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 2003.- 387 с.

14.       Деловое планирование (Методы. Организация. Современная практика): Учеб. Пособ./ Под ред. В.М. Попова. - М,: Финансы и статистика, 2006. – 368 с.

15.       Дж.К. Ван Хорн, Дж.М. Вахович (мл.). Основы финансового менеджмента - М.: Издат. Дом «Вильямс», 2001. - 308 с.

16.       Зелль А. Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: пер. с нем. – М.: Издательство «Ось-89», 2005.- 487 с.

17.       Ильин А.И. Планирование на предприятии. Учебное пособие. В 2 ч. ч.1. Стратегическое планирование. – Мн.: ООО «Новое знание», 2000.- 678 с.

18.       Ковалев В.В.Инвестиции. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 768 с.

19.       Ковалев В.В. Практикум по финансовому менеджменту. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 288 с.

20.       Кочович Е. Финансовая математика: Теория и практика финансовых расчетов. - М.: Финансы и статистика, 2005.- 189 с.

21.       Кондратенко Е. “Инвестиционные ресурсы - проблемы аккумуляции” М., Ж. “Экономист”, №7, 2007 г.- С. 13-17.

22.       Кравченко Л.И. Анализ хозяйственной деятельности. – М.: ООО «Новое знание», 2003.- 412 с.

23.       Лихачева О.Н. Финансовое планирование на предприятии: Учеб пособие - М.: ООО "ТК Велби", 2004.- 264 с.

24.       Лобанова Т.П., Мясоедова Л.В., Грамотенко Т.А., Олейникова Ю.А., Бизнес-план. Учебное пособие. – М.: «Издательство ПРИОР», 2007. – 96 с.

25.       Любушкин Н.П., Лещева В.Б., Дъякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия:. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 471 с.

26.       Молотков Ю.И. Управление социально-экономическими объектами: Методическое пособие. - Н-ск: Сиб.АГС. 2004.- 210 с.

27.       Маркова В.Д., Кузнецова С.А. Стратегический менеджмент. Курс лекций. – М.: Инфра – М; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2004.- 278 с.

28.       Нагловский С.Н. Логистика проектирования и менеджмента производственно-коммерческих систем. - Калуга: Манускрипт, 2005. - 336 с.

29.       Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами: Учебное пособие для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. – 639 с.

30.       Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - 5-е изд. доп. и перераб. - Минск: ООО "Новое знание", 2002. – 687 с.

31.       Сай В.М. Формирование организационных структур управления. Научная монография. - М.: ВИНИТИ РАН, 2007. - 319 с.

32.       Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ: Учеб. пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 479 с.

33.       Сергеев И.В., Шипицын А.В. Оперативное финансовое планирование на предприятии. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 288 с.

34.       Тупицын А.Л. Управление финансовой устойчивостью предприятия // Новосибирск, 2004. – 100 с.

35.       Финансовый бизнес - план. Под ред. Попова В.М. - М.: Финансы и статистика, 2007. – 480 с.

36.       Финансовый менеджмент: / Под ред. проф. Г.Б. Поляка. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 2005. – 408 с.

37.       Финансовый менеджмент: / Под ред. проф. Е.И. Шохина. – М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2003. – 408 с.

38.       Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента: Пер. с англ.- М.: Дело, 2005.- 548 с.

39.       Чернов В.А. Финансовая политика организации. Под ред. проф. М.И. Баканова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 247 с.

40.       Чернов В.А.Инвестиционная деятельность. Под ред. проф. М.И. Баканова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 686 с.

41.       Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. 5-е изд., испр. и доп. - М.: «Дело Лтд», 2006.- 254 с.

42.       Шарп У., Александер Г., Байли Дж. Инвестиции. Пер. с англ. - М.: ИНФРА - М, 2007.-412 с.

43.       Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 208 с.

44.       Щиборщ К.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий России. - М.: Дело и Сервис, 2003. - 320 с.

Страницы: 1, 2, 3, 4