Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге

При осуществлении дальнейших расчетов предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.

Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

Критерием эффективности реализации инвестиционного проекта является чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV). Он представляет собой разность между текущей дисконтированной стоимостью поступлений денежных средств и величиной инвестиций.

Дисконтирование – процесс определения сегодняшней (текущей) стоимости денег, если известна их будущая стоимость.

В качестве будущих поступлений денежных средств используются поступления чистой прибыли и амортизационные отчисления.

Для расчета чистого приведенного дохода требуется предварительно определить сумму чистых денежных поступлений по годам реализации проектов, которые в свою очередь состоят из чистой прибыли и суммы амортизационных отчислений.

Чистая прибыль определяется вычитанием из выручки общей суммы издержек и налога на прибыль в размере 24%.

Сумма амортизационных отчислений по годам реализации проекта определяется исходя из объема (стоимости) инвестиций и заданного метода начисления амортизации. Предприятие установило прямолинейный метод начисления амортизации на сумму первоначальной стоимости объекта – 40 млн. долл.

Суммы ежегодных затрат и денежных поступлений основываются на расчетах, приведенных в табл. 3.1.

Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания из чистых денежных поступлений инвестиционных расходов и процентов за кредит (табл. 3.1).

Допустим, что инвестированный капитал (IС) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P1, P2, ..., Pn . Тогда NPV можно рассчитать по формуле:

n Pk

NPV= å----- - IC, (2)

k=1 (1+r)k

где r – годовая норма дисконта;

k – количество лет реализации проекта.

Чистый денежный поток с учетом инфляции (чистый приведенный доход NPV) определяется путем умножения чистых денежных поступлений по годам на коэффициент дисконтирования в соответствии с уровнем инфляции. В последнее время среднегодовые темпы инфляции в России составляют 12%, т.е. r = 0,12

Коэффициент дисконтирования Кд, отражающий уровень инфляции, на который умножаются денежные поступления по годам, определяется по формуле

Кд =  (3),

где r – норма дисконта;

n – год реализации проекта.

В нашем случае r = 0,12.

Коэффициент дисконтирования для первого года равен

1/(1+0,12) = 0,8929

Для второго 1/(1+0,12)2 = 0,7972 и т.д.

Рассчитаем искомые показатели по годам (табл. 3.3).

Таким образом, планируемый объем выручки за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль – 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений без учета инфляции – 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета инфляции – 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого дохода с учетом инфляции – 20274 тыс. долл.

Таким образом, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.

Это свидетельствует о прибыльности и рентабельности проекта с учетом инфляции. Но полученные результаты не в должной степени характеризуют экономическую эффективность проекта, т.к. не дают информации о получении экономической прибыли в результате реализации инвестиционной программы.

Для уточнения и корректировки результативности выполнения инвестиционной программы следует оценить ее эффективность на основании требуемой рентабельности авансированного капитала, учесть поправку на риск и вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта.

Таблица 3.3 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), тыс. долл.

Но прежде всего следует проанализировать проект на предмет безубыточности и финансовой прочности.

Существуют следующие основные методы оценки эффективности и устойчивости проектов:

укрупненная оценка устойчивости;

расчет границ и уровней безубыточности;

метод вариации параметров;

оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.

Предлагается проанализировать проект несколькими предложенными методами: путем расчета границ и уровней безубыточности; произвести анализ чувствительности проекта методом вариации параметров. Далее будет дана оценка инвестиционного проекта путем учета фактора риска в условиях неопределенности.

Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой.

Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.

Точка безубыточности - [break-even point (analysis), BEP = точка достижения равновесия]. Ее смысл, как это вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытка.

Годовые поступления денежных средств составляют 13140 тыс. долл. без НДС, годовая сумма выплат на эксплуатацию отелей - 2 470 тыс. долл. без НДС. Средняя цена 1 кв. м. определяется делением выручки на площадь сдаваемых в аренду помещений. Таким образом, усредненная ставка дохода на 1 кв. м. площадей включая ставку на эксплуатационные расходы составляет

р = 15612 000/37 700 = 414,11 долл.

Уравнение выручки от реализации (Q) по имеющейся средней цене р = 414,11 долл. имеет вид:

Q = 414,11х,

где х – количество кв. м. сданных в аренду площадей.

Уравнение себестоимости должно учитывать постоянные затраты Сconst.

Величину постоянных расходов за год вычислим на основании табл. 3.1. Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Годовые расходы равны

Сconst = 137 203/10 = 13720,3 тыс. долл.

Стоимость переменных расходов в нашем случае равняется нулю.

Уравнение себестоимости примет вид:

С = Сconst

где Сconst – постоянные затраты.

Их величина равна 13720,3 тыс. долл.

Тогда уравнение себестоимости примет вид

С = 13720300

Точка безубыточности находится в месте пересечения кривых выручки и себестоимости. Математически это определяется приравниванием правых частей уравнений кривых и нахождением количества единиц продукции, обеспечивающих безубыточность производства.

414,11х = 13720,3

х = 13720300/414,11

х = 33 132 кв. м. или 33,132 тыс. кв. м

Таким образом, если предприятие не сможет сдавать в аренду 33,132 тыс. кв. м и более постоянно в течение года, то оно понесет убытки. Эта величина составляет долю 33132/37700 = 0,8788 или 87,88% от общего размера имеющихся площадей, предназначенных для сдачи посетителям отелей. Запас финансовой прочности по имеющимся данным составляет от 12,12% (в случае стопроцентного использования имеющихся площадей, что практически недостижимо) до 5,12% в случае коэффициента использования площадей, равного 93%, принятого нами для расчетов.

Денежная точка равновесия (величина критического объема выручки в денежном выражении) определяется по формуле

ПР = , (4)

где Сconst – постоянные затраты;

 - средняя себестоимость 1 кв. м сдаваемых площадей,

p - средняя арендная ставка 1 кв. м сдаваемых площадей.

Удельная себестоимость определяется делением суммарных затрат за год на площадь арендуемых помещений.

Усредненные данные о совокупных расходах (себестоимости) 1 кв. м арендуемых площадей в год вычислим на основании табл. 2.1.

Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Следовательно, расчетная величина годовой себестоимости 1 кв. м. площади, сдаваемой в аренду (средняя себестоимость одной услуги), равна

 = 137 203/10/37700 = 363,93 долл.

р = 15 612 000/37 700 = 414,11 долл.

Однако, формула (4) верна лишь для производственных предприятий. В сфере коммерческой недвижимости требуется ее модифицированная форма.

Соотношение /p можно охарактеризовать как удельный вес переменных издержек в цене товара и определить отношением совокупных затрат к объему реализованной продукции. Он называется коэффициентом покрытия (а) и показывает, какую долю в цене товара составляют переменные затраты. В итоге последняя формула примет вид:

ПР = Сconst/(1 – а),

где Сconst - постоянные расходы;

a - коэффициент покрытия.

Так в нашем случае товаром являются гостиничные номера, сдаваемые посетителям, дополнительных затрат с увеличением сдаваемых площадей предприятие не несет, т.е. доля переменных затрат равна нулю, коэффициент покрытия также равен нулю.

Порог рентабельности в стоимостном выражении составит:

ПР = 13720,3/1 = 13720,3 тыс. долл.

Естественно, что только путем поддержания показателя выручки на уровне не ниже постоянных затрат в размере 13720,3 тыс. долл. можно обеспечить безубыточность проекта.

Анализ чувствительности проекта методом вариации параметров предлагается провести путем изменения основных базовых компонентов проекта – уменьшения объема выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.

Рекомендуется рассматривать сценарии, в которых границы изменения параметров задаются следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.

1. Пусть норма дисконта возросла с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.

Это приведет к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД, рассчитанного в табл. 3.3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в табл. 3.4.

Таблица 3.4 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта, тыс. долл.

Как видно из приведенного выше расчета, несмотря на повышенную норму дисконта, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0, что положительно характеризует финансовую устойчивость и экономическую эффективность проекта.

2. В параметрах, заданных в табл. 3.3., изменим объем выручки на 15% в каждый год реализации проекта и посмотрим, к каким последствиям это приведет. Базисные показатели примем равными 100%, расчетные – 85%. Расчет приведен в табл. 3.5. Как видно из расчета, ни к каким катастрофическим последствиям для проекта это не привело, что свидетельствует о низкой чувствительности проекта к колебаниям объема выручки.

3. Принятая в расчетах ставка кредитования равна 15% годовых в валюте. Ее увеличение приведет к увеличению стоимости обслуживания кредита и росту основной суммы долга. Увеличенная на 20% годовая ставка процента составит 15*1,2 = 18%.

Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,09 *(1 + 0,09)10/[(1 + 0,09)10 - 1]

Кn = 6584,8 тыс. долл., или 13 169,6 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6584,8 *10 = 65 848 тыс. долл.

Внесем полученные изменения в исходные данные табл. 3.3. Расчет чистого дисконтированного дохода с учетом изменений приведен в табл. 3.6. Полученные результаты свидетельствуют, что сумма ЧДД изменилась незначительно, и он по-прежнему выше нуля, что говорит об устойчивости проекта к колебаниям процентной ставки за инвестиционный кредит.

Таблица 3.5 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с уменьшенным объемом выручки, тыс. долл.

Таблица 3.6 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с увеличенной ставкой кредита, тыс. долл.

Страницы: 1, 2, 3, 4