Экономической рентой называется разница между фактической платой за использование ресурса и минимальным количеством средств, которое необходимо заплатить владельцам факторов, чтобы они согласились продавать факторы на рынке. Понятие ренты аналогично понятию излишков продавца и покупателя.

На рынке труда (фактора) может быть и несовершенная конкуренция и даже монополия или монопсония. Монополия на рынке труда связана с деятельностью профсоюзов. Профсоюзы стремятся к максимизации совокупной ренты от использования труда и для этого сокращают предложение труда относительно конкурентного уровня, назначая цену на труд выше предельных издержек на воспроизводство данного фактора. Модель установления монопольной ставки зарплаты аналогична модели монопольного ценообразования.

Фирма-монопсонист, обладая рыночной властью и диктуя работникам свои условия найма, назначают ставки зарплаты ниже уровня MIC и ниже конкурентного уровня. AIC - средние издержки на фактор - соответствуют предложению фактора, стоимость предельного факторного продукта равна предельной доходности продукта по фактору и соответствует спросу на фактор. Затемнённая область - стоимостная оценка монопсонной власти - дополнительный доход фирмы. Е - точка конкурентного равновесия.

30. Выбор между трудом и отдыхом. Дифференциация ставок заработной платы.

На формирование отношения человека к труду и его соответствующее поведение влияет большая группа объективных — внешних и субъективных — внутренних факторов.

К объективным факторам относятся, прежде всего, социально-политическая обстановка в стране, экономическое состояние региона и отрасли, в которых действует работник. Кроме того, объективными будут условия труда на конкретном предприятии, определяемые содержательностью труда, его безопасностью, санитарно-гигиеническим состоянием производственной среды, уровнем организации и оплаты труда, социально-демографической структурой коллектива, морально-психологическим климатом в нем и др.

Субъективные факторы — это личностные характеристики_сзмого работника: его пол, возраст, образование, воспитание, профессия, стаж работы, его личный опыт, общая и профессиональная культура, ценностные ориентации и др.

Само отношение работника к труду проявляется через объективные и субъективные показатели его деятельности и социальной активности.

Объективными показателями являются уровень выполнения производственных заданий, качество выполненной работы, состояние дисциплины труда работника, степень его инициативности, творческого поиска путей улучшения деятельности и др.

Субъективные показатели — степень удовлетворенности трудом, уровень работоспособности человека, его настроение и т.д.

В рамках политики доходов и зарплаты необходимо создавать условия для стимулирования труда и исключения нежелательных явлений дискриминации или уравниловки. При этом взаимодействие субъекта экономического действия с рыночной средой облегчается при наличии самообеспечения населения в целях поддержки и стимулирования трудовой активности и получения дополнительных доходов.

Среди социальных отношений, возникающих в процессе взаимодействия людей на предприятии, важнейшим можно признать отношение работников к труду. От этого отношения зависит состояние реализации на производстве человеческого фактора, зачастую решающим среди факторов эффективности.

Потребность — первоисточник мотивации, это нужда в том, что необходимо для существования личности (коллектива, общества), их нормального функционирования.

Первичные потребности — это физиологические потребности человека в пище, одежде, жилье, продлении рода и др., они определяют самое необходимое для его жизни. Потребности более высокого порядка — духовные, культурные, интеллектуальные, социальные определяют положение человека на производстве и в обществе. К последним относится и потребность в труде.

Будучи осознанными, потребности принимают форму интересов к различным благам, объектам, видам деятельности, способным удовлетворить потребность. Реальные интересы побуждают человека к определенным социальным действиям.

Мотивы — это осознанное отношение к своим действиям, поступкам, это внутреннее обоснование личностью своего поведения, состояние предрасположенности или готовности к определенным действиям. Мотивы могут иметь разный характер. Материальные мотивы отражают потребность в зарабатывавши средств на жизнь, духовные мотивы определяются интересом к содержательной части работы, социальные мотивы выражают стремление к занятию какой-либо социальной роли в коллективе и т.д. Мотивы непосредственно предшествуют действию. Они, как правило, существуют не в чистом виде, а во взаимосвязи друг с другом, образуя мотивационное ядро. Характерным для мотивов является их большая подвижность, изменчивость. Если же отношение человека к определенной ситуации характеризуется стабильностью, большей готовностью к непосредственным действиям, то такое отношение называется установкой.

Ценности — это представление человека о значимости для него различных явлений, предметов, о главных целях жизни, труда, а также о средствах достижения целей.

Одной из форм ценностей являются идеалы как высшая цель, как абсолютное сочетание положительных качеств и свойств явлений, предметов, личности.

Ценностные ориентации — это устойчивое отношение к совокупности материальных и духовных благ, ценностей, идеалов, вызывающее стремление у человека к их достижению и служащее ему ориентиром в поведении и действиях.

Стимулы — это силы, оказывающие внешнее воздействие на человека с целью побудить его к определенному трудовому поведению.

Таков набор побудительных сил, который определяет мотивацию действий человека и его трудовое поведение.

1) Рабочие - неоднородны. Они различаются по способностям, а также уровню подготовки и в результате попадают в не конкурирующие друг с другом профессиональные - группы.

2) Виды работ различаются своей привлекательностью; неденежные аспекты различных работ неодинаковы.

3) Рынки труда обычно характеризуются несовершенной конкуренцией.

Рабочие не являются однородными; они в значительной степени различаются своими умственными и физическими способностями и уровнем образования и подготовки. Отсюда в любой период времени рабочую силу можно рассматривать как состоящую из ряда неконкурирующих групп, каждая из которых может включать одну или несколько профессий, которые и определяют состав данной группы. Например, относительно небольшое число рабочих имеет врожденные способности быть нейрохирургами, скрипачами-исполнителями. химиками-исследователями, но лишь немногие имеют финансовые средства для получения необходимой подготовки. В результате предложение этих конкретных видов труда является очень небольшим по отношению к спросу на них и соответственно заработная плата - высокая. Эти и подобные им группы не конкурируют друг с другом или с другими квалифицированными или полуквалифицированными рабочими. Скрипач не конкурирует с хирургом, как и мусорщик или продавец не конкурируют ни со скрипачом, ни с хирургом.

Эти различия можно объяснить на основе неденежных аспектов данных двух видов работ. Строительные работы предполагают грязные руки, боли в спине, несчастные случаи, нерегулярную занятость как по сезонам, так и по циклам. Банковская работа - это белый воротничок, приятное окружение, кондиционер, незначительный риск несчастных случаев и увольнений. Легко понять, почему, при прочих равных условиях, рабочие предпочитают браться за бланки финансовых документов, а не за лопату. В результате подрядчики на стройках должны платить более высокую заработную плату, чем платят банки, чтобы компенсировать непривлекательные неденежные аспекты строительных работ. Такие различия в оплате труда называются выравнивающими различиями, потому что они предназначены для компенсации неденежных различий разнообразных видов работ.

Может показаться странным или даже бессмысленным проведение такого же анализа инвестиций в рабочих, как и анализ решения о покупке станка. Аналогичным образом можно проанализировать решение об инвестициях, скажем, для .получения четырехлетнего образования в колледже. Индивидуумы с более высокими инвестициями в образование получают более высокие доходы в течение своей трудовой деятельности, чем те, кто сделал меньшие инвестиции в образование.

31. Рынки капиталов. Типы капиталов. Воспроизводство капитала.

Капитал является одним из основных элементов общественного богатства. Капитал в широком смысле слова – это любой ресурс, создаваемый с целью производства большего количества экономических благ. Получение определенного потока товаров и услуг в будущем предполагает наличие в производственном процессе определенного запаса ресурсов длительного пользования, т.е. капитала. Различают две основные формы капитала: физический(материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т.д.) и человеческий капитал(общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт и т.д.). Строго говоря, человеческий капитал – это особая разновидность трудовых ресурсов. Поэтому под капиталом в собственном смысле этого слова обычно подразумевают только физические, материальные факторы. Физический капитал разделяется, в свою очередь, на основной капитал, куда относятся реальные активы длительного пользования, такие как здания, сооружения, машины, оборудование, и оборотный капитал, расходуемый на покупку средств для каждого цикла производства: сырья, основный и вспомогательных материалов труда. Основной капитал служит в течение нескольких лет и подлежит замене(возмещению) лишь по мере его физического или морального износа. Оборотный капитал полностью потребляется в течение одного цикла производства, и его стоимость включается в издержки производства целиком, в отличие от основного капитала, стоимость которого учитывается в издержкам по частям.

Ссудный капитал – это цена, уплачиваемая собственнику капитала за использование его средств в течение определенного периода времени. При анализе обычно рассматривают капитал исключительно в денежной форме, подразумевая, что на деньги покупают физический капитал. Ссудный капитал - денежный капитал, предоставляемый в виде ссуды на условиях возвратности с выплатой ссудного процента Капитал - один из четырех основных факторов производства, представленный всеми средствами производства, которые созданы людьми для того, чтобы с их помощью производить другие товары и услуги. Современные экономисты различают:

-физический капитал (производственный капитал);

-природный капитал;

- человеческий капитал.

Рынок капиталов(Capital market) - рынок, на котором торгуются долгосрочные долговые обязательства со сроком погашения более 1 года

Для создания и увеличения капитала необходимы вложения денежных средств – инвестиции. На самом деле в понятие международного рынка капитала, или внешнего фондового рынка, стоит включить все иностранные (в том числе развивающиеся) финансовые рынки, инвестиционная деятельность на которых регулируется некоторыми общепринятыми правилами. Основными операторами международного рынка капитала являются крупнейшие западные инвестиционные банки и фонды, а инфраструктуру составляют международные расчетно-депозитарные организации и фондовые биржи, располагающиеся в таких мировых финансовых центрах, как Лондон, Франкфурт-на-Майне, Нью-Йорк, Гонконг, Токио и др. В зависимости от вида фондового инструмента, торговля той или иной ценной бумагой может происходить как на биржевом так и на внебиржевом рынке; как с использованием электронной торговой системы так и по непосредственной договоренности сторон; как в рамках централизованного наднационального депозитария, так и с поставкой ценных бумаг между частными депозитариями.

Иными словами, говоря о «международном рынке капитала», мы имеем в виду общность рынков тех финансовых инструментов, обращение которых отвечает международным стандартам инвестиционной деятельности (например, наличие признаваемого кредитного рейтинга, первичное размещение синдикатом ведущих инвестиционных банков, включение в котировальные листы авторитетной фондовой биржи и т.д.) и которые не представляются потенциальным инвесторам экзотическим и рискованным способом вложения свободных ресурсов.

Воспроизводство - воссоздание израсходованных факторов производства посредством их последующего производства. В экономической теории различают воспроизводство капитала, простое воспроизводство и расширенное воспроизводство.

Воспроизводство капитала - постоянное возобновление капитала. Простое воспроизводство(Simple reproduction )- воспроизводство в неизменных размерах. Расширенное воспроизводство - воспроизводство во все увеличивающихся размерах.

На базе обособления денежного капитала от промышленного возникает рынок судных капиталов. Международный рынок ссудных капиталов представляет собой совокупность национальных и международных рынков ссудных капиталов, каждый из которых обладает своими особенностями, известной самостоятельностью и обособленностью. Поэтому следует отметить, что мировой рынок ссудных капиталов не существует в форме единого рынка, подобно тому как совокупность домов создает город, но негигантский дом. Иногда не делают различия между понятиями мировой рынок ссудных капиталов и международный рынок ссудных капиталов. Действительно международный рынок ссудных капиталов, являясь обособившейся от национальных рынков системой рыночных отношений, вместе с тем тесно связывает их, переплетает взаимные потоки денежных средств. Однако, охватывая внешние ссудные операции на национальных рынках, он не включает внутренние (основную часть всех ссудных операций) и по этому не может быть назван мировым рынком. Единым механизмом в сфере международного кредита являются еврорынки. Среди них выделяются рынки евродепозитов, еврокредитов и еврооблигаций, которые тесно взаимосвязаны перемещениями средств и составляют рынок евровалют..

Рынок долгосрочного ссудного капитала - рынок, на котором совершаются операции с ценными бумагами компаний. Рынок краткосрочного капитала - рынок для биржевых дилеров, которые покупают и продают надежные краткосрочные ценные бумаги: векселя, депозитные сертификаты, банковские акцепты, коммерческие векселя.

Фиктивный капитал (Fictitious capital фр.Fictif От лат.Fictio – вымысел)- капитал, который сам по себе не создает доход, а лишь способствует перераспределению дохода. Фиктивный капитал - капитал в форме ценных бумаг, который в отличие от реального капитала представляет собой право на получение дохода

Промышленный капитал(Industrial capital)- капитал, авансированный для создания товаров и услуг в сфере материального производства. В процессе кругооборота капитала различают три формы промышленного капитала: денежный капитал, производительный капитал и товарный капитал.

Заемный капитал (Borrowed capital; Debenture capital )- капитал, образуемый за счет займов: получения кредитов, выпуска и продажи облигаций, получения средств по другим видам денежных обязательств. Заемный капитал предназначается для финансирования деятельности предприятий.

Безопасный капитал(Security capital )- капитал, подверженный минимальному риску.

Денежный капитал - капитал в денежной форме, в виде денежных средств. Обычно образование денежного капитала предшествует созданию на его основе физического капитала. Денежный капитал - промышленный капитал на исходной и заключенной фазах его кругооборота.

Авансированный капитал (Авансированная стоимость Advanced capital; Invested capital; Advance value ) - денежный капитал, предназначенный для приобретения средств производства, организации дела, осуществления бизнес-проектов. Авансированный капитал аккумулируется на этапе образования или активизации деятельности предприятия.

Человеческий капитал (Human capital ) - капитал в форме интеллектуальных способностей и практических навыков, полученных в процессе образования и практической деятельности человека. Человеческий капитал - в экономической науке - способность людей к участию в процессе производства.

Рынок евровалют является универсальным международным рынком, сочетающим в себе элементы валютных, кредитных и комиссионных операций. Совершающиеся на нем депозитно-ссудные операции часто сопровождаются переводом ресурсов из одной валюты в другую .Имея отличия от национальных рынков ссудных капиталов, рынок евровалют вместе с тем тесно с ними связан, поскольку на нем используется практически те же виды банковских операций и денежных документов, а также переплетаются денежные потоки. Операции на евровалютном рынке осуществляются путем установления непосредственных контактов либо при помощи услуг брокеров. на национальном рынке ссудных капиталов постоянными участниками являются кредитные учреждения и фондовая биржа, на международном - евробанки и иногда фондовые биржи, котирующие и размещающие еврооблигации. К временным следует отнести, с одной стороны, первоначальных кредиторов, которые формируют источники ссудного капитала за счет высвобождающихся средств, а с другой конечных заемщиков, использующих их по мере необходимости.

32. Краткосрочное и долгосрочное инвестирование. Оценка эффективности инвестиций.

1.Общая характеристика методов оценки эффективности

Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).

3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2, ... , CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для

· возврата исходной суммы капитальных вложений и

· обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

· дисконтированный срок окупаемости (DPB).

· чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV),

· внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR),

Данные показатели равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах:

· для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить,

· для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных.

3. Метод чистого современного значения (NPV - метод)

Этот метод основан на использовании понятия чистого современного значения (Net Present Value)

Термин “чистое” имеет следующий смысл: каждая сумма денег определяется как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков.

В соответствии с сущностью метода современное значение всех входных денежных потоков сравнивается с современным значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения.

Процедура метода.

Шаг 1. Определяется современное значение каждого денежного потока, входного и выходного.

Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV.

Шаг 3. Производится принятие решения:

· для отдельного проекта: если NPV больше или равно нулю, то проект принимается;

· для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV, если только оно положительное.

Общий вывод таков: при увеличении нормы доходности инвестиций (стоимости капитала инвестиционного проекта) значение критерия NPV уменьшается.

Для полноты представления информации, необходимой для расчета NPV, приведем типичные денежные потоки.

· дополнительный объем продаж и увеличение цены товара;

· уменьшение валовых издержек (снижение себестоимости товаров);

· остаточное значение стоимости оборудования в конце последнего года инвестиционного проекта (так как оборудование может быть продано или использовано для другого проекта);

· высвобождение оборотных средств в конце последнего года инвестиционного проекта (закрытие счетов дебиторов, продажа остатков товарно-материальных запасов, продажа акций и облигаций других предприятий).

Типичные выходные потоки:

· начальные инвестиции в первый год инвестиционного проекта;

· увеличение потребностей в оборотных средствах в первый год(ы) инвестиционного проекта (увеличение счетов дебиторов для привлечения новых клиентов, приобретение сырья и комплектующих для начала производства);

· ремонт и техническое обслуживание оборудования;

· дополнительные непроизводственные издержки (социальные, экологические и т. п.).

Ранее было отмечено, что результирующие чистые денежные потоки, призваны обеспечить возврат инвестированной суммы денег и доход для инвесторов. Рассмотрим, как происходит разделение каждой денежной суммы на эти две части с помощью следующего иллюстрирующего примера.

4. Влияние инфляции на оценку эффективности инвестиций

Анализ влияния инфляции может быть произведен для двух вариантов

· темп инфляции различный по отдельным составляющим ресурсов (входных и выходных),

· темп инфляции одинаковый для различных составляющих затрат и издержек.

В рамках первого подхода, который в большей степени отвечает реальной ситуации, особенно в странах с нестабильной экономикой, метод чистого современного значения используется в своей стандартной форме, но все составляющие расходов и доходов, а также показатели дисконта корректируются в соответствии с ожидаемым темпом инфляции по годам. Важно отметить, что произвести состоятельный прогноз различных темпов инфляции для различных типов ресурсов представляется чрезвычайно трудной и практически неосуществимой задачей.

В рамках второго подхода влияние инфляции носит своеобразный характер: инфляция влияет на числа (промежуточные значения), получаемые в расчетах, но не влияет на конечный результат и вывод относительно судьбы проекта. Рассмотрим это явление на конкретном примере.

5. Внутренняя норма прибыльности (IRR)

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

7. Принятие решения по критерию наименьшей стоимости

Существуют инвестиционные проекты, в которых трудно или невозможно вычислить денежный доход. Подобного рода проекты возникают на предприятии, когда оно собирается модифицировать технологическое или транспортное оборудование, которое принимает участие во многих разноплановых технологических циклах и невозможно оценить результирующий денежный поток. В этом случае в качестве критерия для принятия решения о целесообразности инвестиций выступает стоимость эксплуатации.

8. Допущения, принятые при оценке эффективности

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.

1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.

2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.

33. Рынок земли: особенности спроса на землю.

К 2002 г. земельный потенциал России составляет 1.7 млрд. га земли (12.5 % мировой территории), включая 55 % черноземных почв мира. Начата ликвидация государственной монополии на землю, введено платное землепользование. Приоритетные направления реализации стратегии развития рынка земли и Российской Федерации следующие:

1) реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость;

2) стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота;

3) институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости

К 2002 г. рынок земельных участков практически отсутствует. Земля как средство производства и пространственный базис размещения производительных сил и социальных объектов является природным ограниченным ресурсом. Она дифференцируется по качеству и местоположению. Эти свойства земли по-разному проявляются применительно к землям различных категорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенных пунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельном рынке. Предложение земли есть практически величина постоянная. Это обусловливает неэластичность предложения земли по отношению к спросу на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли. В этом смысле динамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю как строительное место различна на земельном рынке Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель. Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией. Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Оценка недвижимости для налогообложения в настоящее время не основана на рыночных ценах. Сами эти цены чаще всего недоступны для публичного ознакомления. Непомерно высокие государственные пошлины (нотариальные сборы) вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.

Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идет крайне медленно.

Органы власти, обладая фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат, та как документы на покупку передаются от администрации одного уровня власти к другому Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость.Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.

Все перечисленное предопределяет большие риски и неоправданные затраты вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).

Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли :

- сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;

- процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);

- наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;

- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;

- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;

- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;

- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;

- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.

С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов Российской Федерации. Такая передача земли - при одновременном установлении четких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости - ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого (на первом этапе) и налогообложение которого будет обеспечивать значительную часть местного бюджета.

Разгосударствление земли должно включать три элемента:

1) передача участков под строениями в собственность их собственникам (строений и предприятий);

2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий;

3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.

До тех пор, пока хозяйствующие субъекты и органы власти имеют дело с неопределенными "территориями", земля не может быть предметом гражданского оборота, поскольку не является объектом недвижимости. Таковым она становится только после выделения из массива земель конкретных участков и их кадастрового учета. В этой связи принципиально важным для создания рынка недвижимости становится оперативное и недорогое землеустройство и кадастровый учет участков.

Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

- формирование земельных участков как объектов недвижимости;

- организация кадастрового учета объектов недвижимости в интересах владельцев и в целях налогообложения;

- установление федеральным законодательством максимально быстрого и низкозатратного кадастрового учета объектов недвижимости и выдачи соответствующими органами кадастровых планов для регистрации прав - по желанию заявителя - с фиксированными (в виде линии на местности) или общими (в виде описания) границами участка;

- упрощение процедуры и сокращение продолжительности процесса получения инвесторами прав на земельные участки для строительства.

Рынок земли и иного недвижимого имущества — это фрагмент экономического пространства, область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связи с большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до акта их купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимости рассматривать во взаимосвязи всех его форм.

34. Теория ренты: типология понятий ренты, дифференциальная рента.

В переводе с немецкого Rénte, - это платёж. Рента - это часть дохода землевладельца (землепользователя), не принадлежащая ему. По естественному праву она должна быть передана собственнику земли (государству, муниципалитету или другому юридическому лицу - носителю статуса земельной собственности). Не случайно классиками - основателями теории земельной ренты подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет. Ее цену, рентную стоимость, создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функцию города. Земля либо выступает как непосредственный фактор производства (в сельском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. В современных условиях не воспроизводимый фактор производства становится более значимым. Таким фактором теперь выступает вся природная среда, которая превращается в условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом. Впрочем, природная среда во многих своих проявлениях еще только начинает широко включаться в реальные экономические отношения, влияющие на воспроизводство как отдельного, так и всего общественного капитала. Ниже мы рассматриваем один из главных невоспроизводимых факторов производства – землю.

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, - существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов.

Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

В соответствии с теорией физиократов рента – это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.

Дифференциальная рента- Рента, полученная за счет использования единиц ресурсов более высоких порядков в той ситуации, когда ресурсы ранжируются по их производительности. Источник дифференциальной ренты - прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве.

Дифференциальная земельная рента I - дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях. Качество земельного участка, его местоположение представляют различия, которые неустранимы. Земля является более или менее плодородной и содержит в своих недрах большие или меньшие богатства, климатические условия различаются в зависимости от местности. Труд, прилагаемый к земле, имеет поэтому различную производительность. Рыночная цена, с другой стороны, едина для всех. Когда речь идет о промышленном производстве, это средняя общественная цена производства, имеющая тенденцию изменятся в сторону минимальных издержек, поскольку все факторы производства перемещаемы и заменяемы. Не так обстоит дело в случае сельскохозяйственного производства: земля не является ни перемещаемой, ни заменяемой. Производителем, нужным рынку, последним, или предельным, будет тот, кто определит уровень колебания цены. Этот производитель должен на деле из своей нужной рынку продукции покрыть все издержки: уплатить абсолютную земельную ренту, или арендную плату, покрыть все производственные затраты и получить среднюю прибыль. Следовательно, цена будет определяться ценой производства на менее плодородных участках земли.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10