Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"

Таблица № 11.          Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5

Таблица № 12.          Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9

Таким образом, рыночная стоимость объектов  оценки, при использовании сравнительного подхода по состоянию на 31 декабря 2007 года составляет:

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2

5 690 390 (Пять миллионов шестьсот девяносто тысяч триста девяносто) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5

18 072 285 (Восемнадцать миллионов семьдесят две тысячи двести восемьдесят пять) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9

8 816 423 (Восемь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч четыреста двадцать три) рубля.

5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода, однако, является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД);

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД);

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные издержки), который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке;

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разницы ДВД и эксплуатационных издержек;

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Aст - средняя ставка аренды объекта оценки,

S – площадь объекта оценки.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

Кнд - коэффициент недоиспользования;

Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

na - общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) Кн, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось по данным различных риэлторских фирм г. Москвы.

функциональное назначение,

расположение объекта, транспортная доступность

коммерческая привлекательность объекта.

Далее в таблице представлена подборка сравнимых объектов с указанием соответствующих ставок арендной платы, а также вычисляется усредненная ставка арендной платы с учетом корректирующих поправок.

Таблица № 13. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2

Таблица № 14. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5

Таблица № 15. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр. 9

5.2 Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы

Для оцениваемых объектов коэффициент недоиспользования составит 8,3% и определяется из расчета того, что арендодатель в среднем тратит месяц на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

5.3 Определение величины эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

условно-постоянные;

условно-переменные;

расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

платежи за земельный участок;

некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое обслуживание;

на управление;

прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

В силу того, что заказчиком не были предоставлены сведения, касающиеся величины эксплуатационных расходов для объектов оценки, оценщиком принято решение использовать для расчетов среднерыночные показатели величины эксплуатационных расходов, выраженные в процентном отношении к полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. В настоящий момент они составляют: 5% - для складских помещений, 10% - для офисных и 15 – для производственных.

5.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Для определения текущей стоимости объектов, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

метод прямой капитализации доходов;

метод капитализации по норме отдачи на капитал:

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемых объектов генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объектов недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данных объектов. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемым объектам, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. Этот метод используется, если:

-           Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

-           Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

-           Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

-           Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

-           Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. Данный метод используется, если:

-           Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

-           Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объектов недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Для определения стоимости объекта оценки мы используем следующую формулу:

где V – стоимость объекта оценки на настоящий момент;

ЧОД – рассчитанный на текущий год чистый операционный доход;

n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;

j – ставка дисконтирования;

g – прогнозируемый темп прироста чистого операционного дохода в процентах годовых;

FV – прогнозируемая будущая цена объекта оценки в конце периода владения.

В связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост чистого операционного дохода ежегодно в течении ближайших трех лет. При этом предполагается, что рыночная стоимость оцениваемого объекта будет возрастать ежегодно такими же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в ближайшие три года не изменится. В этом случае формула для определения стоимости объекта оценки принимает следующий, более простой вид:

где j’определяется из соотношения:

Расчет коэффициента капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования) а также окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Ставка дисконтирования включает в себя как безрисковую ставку, так и премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой, могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются следующие составляющие премии за риск:

премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

премия за низкую ликвидность;

премия за инвестиционный менеджмент.

Ставку дисконтирования мы определяем методом кумулятивного построения (методом суммирования). Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования  равна сумме безрисковой ставки и поправок на риск.

Формула для расчета ставки дисконтирования следующая:

j = jб + jн + jл + jи, где

j - ставка дисконтирования;

jб - безрисковая ставка процента;

jн - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

jл - премия за риск ликвидности;

jи - премия за риски в инвестиционном менеджменте.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки в странах с развитыми рынками принимают доходность по государственным облигациям с десятилетним сроком погашения. В условиях России в качестве безрисковой ставки процента на долгосрочные инвестиции может быть принята усредненная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) серий 46017 и 46014 со сроками погашения соответственно 9,8 и 11,9 лет («Бюллетень рынка ГКО-ОФЗ», www.cbr.ru). Несмотря на то, что на российском рынке недвижимости арендные ставки традиционно номинируются в долларах США или ЕВРО, ввиду отсутствия в обозримом будущем тенденций к росту курса вышеуказанных иностранных валют, вполне оправданно, с нашей точки зрения, использование в качестве индикаторов процентных ставок по госбумагам, номинированным в рублях РФ. По состоянию на 31.12.07 получаем безрисковую процентную ставку в размере 6,5%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Далее в таблице представлен расчет премии за риск.

Таблица № 16. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:

где:

П – премия за низкую ликвидность;

jб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.

Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования

Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.

Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объектов, чем и достигается цель оценки.

Для определения рыночной стоимости помещения были использованы следующие методы: затратный, доходный, метод сравнения рыночных продаж.

Оценки, полученные этими методами, различаются. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина. Для согласования полученных результатов используются следующие критерии:

полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой при применении подхода;

способность подхода учитывать изменения конъюнктуры;

способность подхода отвечать интересам стратегического инвестора;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Сравнение проводилось отдельно по каждому критерию. При последовательном сравнении различных методов оценки используются коэффициенты, характеризующие степень преимущества одного из методов.

Таблица № 19.

Таблица № 20           Результаты сравнения используемых подходов по критерию 1 .

Таблица № 21           Результаты сравнения используемых подходов по критерию 2.

Таблица № 22           Результаты сравнения используемых подходов по критерию 3.

Таблица № 23           Результаты сравнения используемых подходов по критерию 4.

Таблица № 24           Оценка значимости критериев сравнения

Таблица № 25. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 2

Таблица № 26. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение  5

Таблица № 27. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение  9

Принимая во внимание присвоенные каждому подходу весовые коэффициенты с учетом их значимости, достоверности и влияния на конечный результат, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 31 декабря  2007 года составляет:

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2

3 602 374 (Три миллиона шестьсот две тысячи триста семьдесят четыре) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5

12 319 880 (Двенадцать миллионов триста девятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9

5 927 099 (Пять миллионов девятьсот двадцать семь тысяч девяносто девять) рублей.

Приложение 3

В копиях:

-Устав ОАО «Торговый дом Москва-Моcква»

-Выписка из реестра

-Свидетельства о собственности на здания

-Документы БТИ

-Договор аренды земли

-Копия диплома оценщика

-Копия страхового полиса оценщика

-Выписка из реестра СРО

_____________________________________________

_________________________________________

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10