Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"

Таким образом, за рассматриваемый период наблюдается соответствие двух из трех показателей платежеспособности рекомендуемым значениям, что характеризует баланс компании как близкий к ликвидному.

Анализ деловой активности.

  На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели деловой активности:

-     период оборачиваемости активов

-      период оборачиваемости  текущих активов

-     период оборота дебиторской задолженности

-      период оборота запасов

-     период оборота  кредиторской задолженности

Характиризуя деловую активность ОАО«Торговый дом Москва-Москва», можно сделать вывод о том, что период оборачиваемости активов в среднем за анализируемый период составляет около двух с половиной лет, в том числе текущих активов – около полутора лет, дебиторской задолженности- около десяти месяцев, кредиторской задолженности- около восьми месяцев, период оборачиваемости запасов- более полутора лет.

Анализ рентабельности

  На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели рентабельности:

-  рентабельность текущих активов

-  рентабельность  активов

-  рентабельность  собственного капитала

-  рентабельность реализованной продукции

-  рентабельность инвестиций.

На протяжении рассматриваемого периода наблюдается увеличение рентабельности активов. В том числе текущих активов. Данное увеличение связанно с тем, что темп роста прибыли превосходит темп роста активов, в том числе оборотных активов. За последний 2007 год компания получила прибыль, поэтому показатели рентабельности приняли положительное значение:  0,047 – рентабельность активов (имущества), 0,116 – рентабельность текущих активов. За анализируемый период наблюдается приблизительно равномерный рост рентабельности собственного капитала, но за счет роста прибыли он незначительный (0,071).

Анализируя рентабельность предприятия, можно сделать вывод о том,  что компания характеризуется приблизительно равномерным снижением убытков понесенных за 2005 и 2006 год и полученной 2007 году прибылью которая улучшает показатели рентабельности компании.

Выводы о финансовом состоянии ОАО

«Торговый дом Москва-Москва»

В соответствии с данными отраженными в форме №1 «Бухгалтерский баланс» за период с 2004 по 31 декабря 2007 года, а также в форме№2 «Отчет о прибылях и убытках»

За аналогичный период, можно сделать вывод:

Финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется:

-    приблизительно равными долями внеоборотных и оборотных активов в структуре активов баланса компании;

-    преобладанием собственного капитала в структуре пассивов;

-    финансовой устойчивостью близкой к нормальной;

-    умеренной текущей платежеспособностью баланса.

Таким образом, с учетом периода существования компании, текущее финансовое состояние предприятия можно характеризовать как близкое к устойчивому.

2.6. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Руководствуясь стандартами оценки ФСО №1,№»,№3. Оценщик при проведении оценки должен использовать (либо обосновать отказ от использования) затратный,  сравнительный и  доходный подходы к оценке. Подходы к оценке к оценке рыночной стоимости обыкновенных акций подробно рассмотрены в Главе 1 настоящей работы. В данном разделе обосновывается выбор подходов и методов, применимых к настоящему объекту оценки.

Оценщик пришел к следующим выводам.

           1  Использование  Метода  Сравнения Продаж для сравнения рыночной стоимости  пакета акций  требуется:

         -  или наличие достаточного количества недавних продаж крупных пакетов акций предприятий, аналогичных предприятию, акции которого оцениваются. (Метод  аналоговых сделок)

         -  или наличия достаточного количества котировок акций аналогичных оцениваемому(метод рынка капитала.)

На дату оценки условия для применения  Метода Сравнения Продаж не выполняются в следствие того,  что не было выявлено относительно недавних продаж пакетов акций и/или  котировок акций компаний со сходной структурой активов принадлежащей к аналогичной отрасли. Отсюда следует вывод, что Сравнительный подход не может быть применим для оценки рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва».

Доходный Подход при оценке рыночной стоимости  пакетов акций базируется на прогнозе величины денежного потока, а, по результатам анализа финансового состояния ОАО «Торговый дом Москва-Москва», предприятие ведет  регулярную производственную деятельность, объекты недвижимости, по средством эксплуатации которых (сдача в аренду помещений) являются стабильными, следовательно,  а так же  с учетом того, что текущее финансовое состояние  ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется близкое к устойчивому,  приходим к выводу, что использование  Доходного подхода для целей настоящей оценки возможно с применением метода капитализации.

Не выявлено каких-либо  ограничений, препятствующих оценке объекта оценки Затратным Подходом. В рамках использования Затратного Подхода применяется Метод чистых Активов, так финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.

В рамках данной оценки будет использован метод «сверху-вниз», т.е. сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», который и является объектом оценки.

2.7. Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва" методом чистых активов в рамках затратного подхода

При оценке рыночной стоимости оцениваемой компании методом чистых активов был выбран следующий алгоритм действий:

1) Корректировка балансовой стоимости активов оцениваемой компании исходя из их рыночной стоимости.

2) Корректировка балансовой стоимости обязательств компании.

3) Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании, представляющей собой разность между скорректированной стоимостью активов и скорректированной стоимостью обязательств.

Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представить в следующей таблице:

Оценка рыночной стоимости активов.

Оценка внеоборотных активов

Оценка нематериальных активов

На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» обладает правами аренды на земельный участок.

Анализ представленных документов о правах ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, и о правах указанной организации на находящиеся на нем здания, строения, сооружения, позволяет сделать следующие выводы:

Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Торговый дом Москва-Москва» сроком на 1 (один) год. (Данный Договор зарегистрирован в Московском Комитете по регистрации прав «20» февраля 2000 года). Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.

Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

Оценка основных средств

В соответствии с перечнем основных средств, предоставленным администрацией ОАО «Торговый дом Москва-Москва», оценке подлежат:

- здания (диспетчерская, проходная, складское здание), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5;

- машины и оборудование, состоящие из компьютеров, сигнализации, систем видео-наблюдения, туалетной кабины, контейнера;

- сооружения, состоящие из асфальтового покрытия, шлагбаума-стрелы.

Стоимость для части основных средств (сооружения, машины и оборудование) была скорректирована на индекс цен производителей. Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 1, скорректированная стоимость основных средств составляет    3 059 808,1 руб.

Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 2 и составляет 21 849 353 руб.

Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.

Оценка незавершенного строительства

При оценке рыночной стоимости активов предприятия применялся принцип существенности, который в данном случае состоит в том, что вероятность искажения корректности результата оценки при нескрупулезном изучении активов, удельный вес которых в балансе предприятия очень мал (в аудите, как правило, применяется пороговое значение 5%), несущественна для целей объективного определения стоимости.

Как правило по статье баланса «незавершенное строительство» отражаются затраты по разработке проектов, заключений, проведению экспертиз, связанных с реконструкцией или ремонтными работами, затраты по разработке концепции системы противопожарной защиты объектов недвижимости, авансы, выданные техническому заказчику на проведение проектных работ и т.д.

На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями

- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;

- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.

Таким образом, по первой позиции сумма в 1 664 т. руб. представляет собой понесенные обществом затраты на разработку проектной документации для строительства Культурно-делового центра в части предпроектной проработки концепции строительства. По второй позиции суть заключается в том, что договор купли продажи проходной оформлен, но не оформлено право собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией предыдущего собственника. Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» были понесены затраты в сумме 833,3 т. руб. на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости, но он на текущий момент не является их собственностью.

Ввиду вышесказанного а также ввиду того, что для типичного покупателя оцениваемого нами Общества данный актив не представляет никакой ценности, а для самого Общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.

Оценка долгосрочных финансовых вложений

Долгосрочные финансовые вложения на дату оценки составляют 0,022% (5 000 руб.) в структуре активов баланса. Данные вложения представляют собой долю в ООО «МАГМОС-Восток» в размере 50% Уставного капитала. Данных о ООО «МАГМОС-Восток» оценщику не предоставлено , поэтому данный вид активов принимается равным номиналу 5000 руб.

Оценка оборотных активов

Оценка запасов

Запасы на дату оценки составляют 0,0638% в структуре активов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался , и для расчетов стоимости компании величина запасов была принятой равной их балансовой величине в размере 14000 руб.

Оценка дебиторской задолженности со сроком погашения менее 12 месяцев

По данным финансового анализа средняя скорость оборота дебиторской задолженности составляет 300 дней. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из периода ее оборота, ставки дисконтирования, отражающей риск хозяйственной деятельности предприятия.

Исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основного актива ОАО «Торговый дом Москва-Москва» ставка дисконтирования для оцениваемой компании определенная на уровне доходности при девелопменте административных объектов находится в интервале от 20 - 25%. Для целей настоящих расчетов ставка дисконтирования определена как интервальная величина указанного диапазона доходности -22,5%.

Оценка денежных средств

Денежные средства оцениваемой компании обладают абсолютной ликвидностью, поэтому их рыночная стоимость принимается равной их балансовой стоимости и составляет 347 000 рублей.

Оценка рыночной стоимости обязательств

Оценка долгосрочных обязательств

Долгосрочным обязательства представлены отложенными налоговыми обязательствами. Отложенные налоговые обязательства на дату оценки составляет 0,73% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина отложенных налоговых обязательств была принята равной их балансовой величине в размере 160 000 рублей.

Оценка краткосрочных обязательств: Займы и кредиты

Суммарная стоимость займов и кредитов на дату оценки составляет 11,54% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина займов и кредитов была принята равной их балансовой величине в размере 2 531 000 рублей.

Оценка краткосрочных обязательств: Кредиторской задолженности

Средний период оборота по расчетам с прочими кредиторами по данным проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва» составляет 241 день или 8 месяцев. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из срока ее погашения по  безрисковой ставке доходности. Безрисковая ставка определена нами как ставка Сбербанка России по вкладу «Депозит Сбербанка России» (8 месяцев - 7,25% годовых).

Итоговый расчет стоимости 100% Уставного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» методом чистых активов

Итоговый расчет стоимости собственного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» можно представить в следующей таблице:

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", рассчитанная затратным подходом, составляет 50 513 480 рублей.

2.8. Определение рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО"Торговый дом Москва-Москва" доходным подходом

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В нашем случае выбираем Метод капитализации дохода, потому что доходы предприятия в результате его деятельности в прогнозируемый период не могут резко изменится в силу различных внутренних и внешних факторов воздействующих на него.

Рост  дохода от сдачи в аренду площадей  будет стабильным, а в связи с условиями договоров аренды заключенных на 3 года и предусматривающих изменение арендной ставки  на величину  инфляции  сохранится таким же, как в предыдущие периоды. Следовательно, тем прироста денежных потоков равен темпу инфляции, т.е. по данным www.gks.ru принимается равным 12%.

Данная модель предполагает, что денежные потоки будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Математически данная модель основывается на модели Гордона и может быть сформулирована следующим образом:

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года;

r – требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования);

g - ожидаемый темп прироста дивиденда.

Определение величины денежного потока.

Существуют два вида денежных потоков:

  денежный поток на собственный капитал;

  денежный поток на весь инвестированный капитал.

Так как объектом оценки является пакет акций, который относится к собственному капиталу, то Оценщиком был выбран денежный поток на собственный капитал.

Составляющие денежного потока представлены в таблице, данные взяты из  ф.№ 2 и ф.№ 3 бухгалтерской отчетности ОАО «Торговый дом Москва-Моcrdf» за 2007 год.

Расчет ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал. Она отражает, по своей экономической сути, риски, связанные с инвестированием денег и, следовательно, норму доходности инвестора при данном уровне риска.

Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:

  Для денежного потока собственного капитала:

§                     модель оценки капитальных активов;

§                     кумулятивный метод.       

  Для бездолгового денежного подхода:

§                    модель средневзвешенной стоимости капитала

В данной работе Оценщик применил кумулятивный метод определения ставки дисконтирования, основанный на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемые акции.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как, с факторами общего для отрасли и экономики в целом характера, так и со спецификой данного оцениваемого предприятия.

Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения по следующим факторам риска:

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска.

Последовательность шагов:

§         Определить очищенную от риска норму дохода;

§         Определить премии за риск вложения в предприятие;

§         Просуммировать эти значения.

Определение безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации федерального займа 25059 с сроком погашения 3,1 года,  которая на  дату оценки 31 .12.2007 составляла 6,14% (Бюллютень рынка ГКО-ОФЗ за 24.12.2007-28.12.2007г. ЦБ РФ, www.cbr.ru)

Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:

                                     R= Rf + Kр ,

где

 Rf  – безрисковая ставка дисконтирования.

Kp – компенсация за риск вложения в объект оценки.

Определение факторов риска.

Для определения факторов риска Оценщик применил метод факторного анализа.

Согласно методу факторного анализа каждый фактор риска вложения в оцениваемый проект (бизнес) можно определить, исходя из его разложения на составляющие, от которых будет зависеть его значение.

Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Следовательно, присвоив каждому ответу соответствующее значение риска, можно рассчитать совокупное значение фактора риска. Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска – 0%; ответу «нет» – максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение – 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска  можно рассчитать по следующей формуле :

                        К = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в

где:

 К – итоговое значение фактора риска В1-6 – значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы – 0%, 5% или 2,5%).
Т в – количество составляющих фактора.

Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10