4. Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, физические характеристики и др.

5. Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.

2.3. Доходный Подход

Доходный Подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Основные этапы процедуры оценки Доходным Подходом.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от имущества при его 100 % использовании без учета потерь и расходов.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход -потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование имущества.

3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход — действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капиталнзации -коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.

6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации..

2.4. Применимость описанных подходов к оценке для целей настоящей оценки

1. На дату оценки не выявлены ограничения оценки Затратным Подходом.

2. Для остального имущества на дату оценки условия реализации Сравнительного подхода не выполняются, т.к. продажи аналогичного имущества носят несистематический разовый характер. Поэтому Сравнительный Подход для целей оценки имущества ОАО «Торговый дом Москва Москва» не применим.

3. Применение Доходного Подхода для оценки рыночной стоимости имущества требует наличие рынка аренды имущества. Применительно к настоящей оценке, на дату оценки указанное принципиальное условие для оцениваемого имущества не выполняется. На дату оценки рынок аренды данных объектов не сложился.

Доходный подход для целей оценки имущества не применим.

3. Оценка Рыночной стоимости основных средств Затратным Подходом

Как показано в п. 2.1. оценка рыночной стоимости основных средств (машин,

оборудования и сооружений) Затратным Подходом предполагает выполнение следующих этапов:

• оценку стоимости замещения сооружений, машин и оборудования;

• оценку износа сооружений, машин и оборудования;

• расчет рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования путем вычитания

из стоимости замещения величины износа. Данные сооружения, машины и оборудование (далее

оборудование) ОАО «Торговый дом Москва-Москва» преимущественно были введены в

эксплуатацию 2000-2004 гг. Стоимость замещения (для большинства позиций) определялась

путем пересчета цен оборудования при помощи индекса цен производителей.

Таблица индекса цен производителей в %, к предыдущему году:

№ п/п	Наименование	2000 год	2001 год	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год
1.	Индекс цен производителей	131,6	110,7	117,1	113,1	128,8	113,4	110,4	125,1

Таблица стоимостей замещения - цен нового оборудования

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Первонач. (восстан.) стоимость, руб. коп.	Дата ввода в эксплуатацию	Индекс пересчета	Стоимость нового оборудования ,руб.

1	2	3	4	5	6	7
1		Машины и оборудование
2	4	Компьютер	33275,32	17.05.2000	3,7129	123547,9356
3	5	КонтейнерМ 71	2810	23.07.2001	2,8214	7928,134
4	6	Монитор	4996,6	31.01.2001	2,8214	14097,40724
5	33	Ноутбук	32522	02.07.2004	1,5662	50935,9564
6	32	ПК CLR	22259,81	20.02.2004	1,5662	34863,31442
7	9	Сигнализация	61004,55	01.10.2001	2,8214	7928,134
8	29	Система видеонаблюдение	26290,7	01.08.2003	2,0173	53036,22911

Краткий статистический сборник Россия в цифрах; данные Интернет сайта Федер. службы государственной статистики «Информация о социально-экономическом положении России»

№	Инвентарный номер	Наименование	Первонач. (восстан.) стоимость, руб.коп.	Дата ввода в эксплуатацию	Индекс пересчета	Стоимость нового оборудования, руб.
п/п
10	10	Системный блок	31000	25.02.2000	3,7129	115 099,90

11	26	Туалетная кабина	15750	01.05.2002	1,6334	25 726,05

12		Сооружения
13	2	Асфальтовое покрытие	1862277,33	01.08.2000	3,7129	6 914 449,50
14	30	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	37392,09	01.09.2003	2,0173	75 431,06

Оценка износа сооружений, машин и оборудования

Для целей оценки износа большинства позиций оборудования используется методика Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Данная методика основана на фактической идентификации визуально определимых признаков эксплутационного износа и соответствующего им состояния с последующей их трансформацией в количественное значение износа, выраженное в процентах.

Метод предполагает наличие информации от эксплуатирующих организаций о фактическом состоянии данного оборудования. В данном случае такая информация была предоставлена специалистами организации в виде характеристик физического состояния конкретной единицы оборудования. Каждой характеристике состояния, может быть поставлен диапазон величины износа в процентном отношении с учетом хронологического возраста.

• Состояние	Характеристика состояния	Износ, %	Остаточный срок службы
Новое	Новое оборудование, установленное и неиспользовавшееся в отличном состоянии	0-5	100-95
Очень хорошее	Новое оборудование, только немного использованное и не требующее замены никаких частей или ремонта	10-15	90-85
Хорошее	Бывшее в употреблении оборудование, но отремонтированное или обновленное в отличном состоянии	20-35	80-65
Удовлетворительное	Бывшее в употреблении оборудование, требующее текущего ремонта	40-65	60-40
Пригодное к использованию	Бывшее в употреблении оборудование, требующее капитального ремонта	65-80	35-20
Плохое	Бывшее в употреблении оборудование, требующее капитального ремонта и замены основных конструктивных элементов	85-90	15-10
Не подлежащее __ продаже или	Нет реальной перспективы быть проданным, за	95-100	2,5-0
Металлом	исключением на металлолом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала

Таблица оценки износа движимых активов

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование ~	Дата ввода в эксплуатацию	Накопленный износ, %3
№ п/п
1	2	3	4	5
1		Машины и оборудование
2	00000004	Компьютер	17.05.2000	75%
3	00000005	Контейнер М 71	23.07.2001	20%
4	00000006	Монитор	31.01.2001	65%
5	00000033	Ноутбук	02.07.2004	15%
6	00000032	ПК CLR	20.02.2004	35%
7	00000009	Сигнализация	01.10.2001	50%
8	00000029	Система видео-наблюдение	01.08.2003	58%
9	00000031	Система видео-слежения	08.10.2003	54%
10	00000010	Системный блок	25.02.2000	75%
11	00000026	Туалетная кабина	01.05.2002	40%
12		Сооружения
13	00000002	Асфальтовое покрытие	01.08.2000	59%
14	00000030	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	01.09.2003	50%

Итоговый расчет рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования Затратным методом

Таблица итогового заключения о рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования:

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Стоимость нового оборудования, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
1		Машины и оборудование
2	4	Компьютер	123547,9356	75%	30 886,98
3	5	Контейнер М 71	7928,134	20%	6 342,51

Для позиций основных средств №5, №6, №8, №9, №13, №14 процент накопленного износа определен исходя из соотношения фактического срока эксплуатации объектов основных средств и их нормативного срока полезного использования

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Стоимость нового оборудования, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
4	6	Монитор	14097,41	65%	4 934,09
5	33	Ноутбук	50935,96	15%	43 295,56
6	32	ПК CLR	34863,31	35%	22 661,15
7	9	Сигнализация	7928,13	50%	3 964,07
8	29	Система видеонаблюдение	53036,23	58%	22 275,22
8	29	Система видеонаблюдение	53036,23	58%	22 275,22
9	31	Система видео-слежения	18691,41	54%	8 598,05
9	31	Система видео-слежения	18691,41	54%	8 598,05
10	10	Системный блок	115099,90	75%	28 774,98
11	26	Туалетная кабина	25726,05	40%	15 435,63
12		Сооружения
13	2	Асфальтовое покрытие	6914449,50	59%	2 834 924,29
14	30	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	75431,06	50%	37 715,53
14	30	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	75431,06	50%	37 715,53
15	Итого:				3 059 808,1
15	Итого:				3 059 808,1

Приложение № 2 Оценка зданий

Оценка зданий

1. Местоположение и характеристики объекта оценки

Объекты оценки расположены по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 и территориально относятся к району «Пресненский» Центрального Административного округа.

Рисунок 1. Расположение объекта оценки

Оцениваемые нежилые здания принадлежат ОАО "ТОРГОВЫЙ ДОМ МОСКВА-МОСКВА".

Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2

Таблица № 1 Диспетчерская, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2

Адрес (идентификация объекта)
Страна		Россия
Город		Москва
Административный округ		Центральный Административный округ
Транспортная магистраль		улица Сергея Макеева
Номер дома		42/9
Номер корпуса (строение)		2
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро		Улица 1905 года
Расстояние от ближайшей станции метро		15 м.п.
Запыленность и загазованность воздуха		В пределах нормы
Уровень шума		Средний
Растительность в окрестностях		редкая
Характеристика земельного участка
Территориально - экономическая зона		9-я
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.		41,8
Ограждение территории		Есть
Освещение территории		Есть
Охрана территории		Есть
Сервитуты	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания		Нежилое административное здание
Группа капитальности здания		II
Общая площадь здания, кв. м		72,7
Строительный объем, куб. м*		280
Год постройки		не указан
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)		Нет данных
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании		2
Подземная часть		нет
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций		пенно блоки
Материал перекрытий		деревянные утепленные
Высота потолков, м		3,2
Количество входов в здание		2
Парковка и транспортное обеспечение		есть
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Архитектурная проработка		рядовая
Состояние фасада		штукатурка, окраска
Крыша		оцинкованное железо
Состояние главного входа		хорошее
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Полы		деревянные
Инженерное оборудование
Холодное водоснабжение		есть
Горячее водоснабжение		нет
Теплоснабжение		есть
Вентиляция		естественная
Кондиционирование		нет
Телекоммуникации
Телефон		нет
Оптико-волоконные линии		нет
Описание наружной и внутренней отделки здания
Наружная отделка		штукатурка, окраска
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Крыша		оцинкованное железо
Полы		деревянные
Выводы:		Общее состояние здания хорошее
Юридический статус
Право на объект оценки		собственность
Право на земельный участок		долгосрочная аренда
Обременения		не зарегистрированы

Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.5

Таблица № 2 Складское помещение, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.5

Адрес (идентификация объекта)
Страна		Россия
Город		Москва
Административный округ		Центральный Административный округ
Транспортная магистраль		улица Сергея Макеева
Номер дома		42/9
Номер корпуса (строение)		5
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро		Улица 1905 года
Расстояние от ближайшей станции метро		15 м.п.
Запыленность и загазованность воздуха		В пределах нормы
Уровень шума		Средний
Растительность в окрестностях		редкая
Характеристика земельного участка
Территориально - экономическая зона		9-я
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.		470
Ограждение территории		Есть
Освещение территории		Есть
Охрана территории		Есть
Сервитуты	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания		Нежилое производственно-складское здание
Группа капитальности здания		II
Общая площадь здания, кв. м		427,5
Строительный объем, куб. м*		2265
Год постройки		1991
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)		Нет данных
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании		1
Подземная часть		нет
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций		железобетонные блоки
Материал перекрытий		железобетонные
Высота потолков (офисная часть), м		5
Количество входов в здание		1
Парковка и транспортное обеспечение		есть
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Архитектурная проработка		рядовая
Состояние фасада		окраска
Крыша		оцинкованное железо
Состояние главного входа		удовлетворительное
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки
Полы		плитка
Инженерное оборудование
Холодное водоснабжение		есть
Горячее водоснабжение		нет
Теплоснабжение		есть
Вентиляция		естественная
Кондиционирование		нет
Телекоммуникации
Телефон		нет
Оптико-волоконные линии		нет
Описание наружной и внутренней отделки здания
Наружная отделка		окраска
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки
Крыша		оцинкованное железо
Полы		плитка
Выводы:		Общее состояние здания удовлетворительное
Юридический статус
Право на объект оценки		собственность
Право на земельный участок		долгосрочная аренда
Обременения		не зарегистрированы

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10