Ипотека и ее проблемы в России

Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.

Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.

Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ  èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.

Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.

Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.

Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.

 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.

Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ  äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12