Ипотека и ее проблемы в России

Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ  - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.

Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.

Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ  ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.

Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.

Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.

Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä  çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12