|
Ипотека и ее проблемы в России
Êðåäèòû
ñ
ðåãóëèðóåìîé
îòñðî÷êîé
ïëàòåæåé
âïåðâûå ñòàë
âûäàâàòü
Ìîñáèçíåñáàíê
(â ìàå 1994 ã.).
Íûíå ñõåìîé
ÈÐÎÏ
çàèíòåðåñîâàëñÿ
åùå ðÿä
áàíêîâ,
ïðè÷åì, êàê
ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû,
óðîâåíü
êðåäèòíîãî
ðèñêà ïðè åå
ïðèìåíåíèè
âïîëíå
ïðèåìëåì.
Ìíîãèå
ñïåöèàëèñòû
ñ÷èòàþò,
÷òî ìåõàíèçì
ÈÐÎÏ,
îñíîâàííûé
íà
ìåæáàíêîâñêîé
ñòàâêå
ïðîöåíòà,
ïðàêòè÷åñêè
ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò
äëÿ áàíêà
ðèñê
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè.
Îäíàêî
çàäåéñòâîâàíèå
ÈÐÎÏ òðåáóåò
äîñòóïíîãî
è àáñîëþòíî
íàäåæíîãî
ïîêàçàòåëÿ
ñòàâêè ïî
ìåæáàíêîâñêèì
êðåäèòàì. Ê
òîìó æå
èñïîëüçîâàíèå
êðåäèòíûõ
èíñòðóìåíòîâ
ñ
èíäåêñàöèåé
îñíîâíîé
ñóììû äîëãà
(êîãäà
îñíîâíûå
âûïëàòû ïî
êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ
íà áîëåå
ïîçäíèå
ñðîêè
êðåäèòíîãî
ïåðèîäà)
ñîïðÿæåíî ñ
ïðîáëåìàìè
ðîñòà êðåäèòíîé
çàäîëæåííîñòè
è
“íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”,
÷òî
óâåëè÷èâàåò
ðèñê ëèêâèäíîñòè.
Ðå÷ü
èäåò îòîì,
÷òî íà
ïðîòÿæåíèè
îïðåäåëåííîãî
ïåðèîäà
âðåìåíè
ïðèòîê
íàëè÷íûõ ñðåäñòâ
â áàíê ìîæåò
îêàçàòüñÿ
íåäîñòàòî÷íûì
ïî
ñðàâíåíèþ ñ
âåëè÷èíîé
àíàëîãè÷íûõ
ïëàòåæåé ïî
òðåáîâàíèÿì
âêëàä÷èêîâ (â
òîì ÷èñëå
ïëàòåæåé ïî
ïðîöåíòàì).
Ðèñê
ëèêâèäíîñòè
îáû÷íî âûøå
äëÿ òåõ
áàíêîâ,
ïàññèâû
êîòîðûõ
ñêîíöåíòðèðîâàíû
â
êðàòêîñðî÷íûõ
äåïîçèòàõ, à
àêòèâû - â
äîëãîñðî÷íûõ
êðåäèòàõ.
Õàðàêòåðíî,
÷òî áàíêè,
ïðèìåíÿþùèå
âàðèàíò ÈÐÎÏ
èëè äðóãèå
àëãîðèòìû
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ñ èíäåêñàöèåé
ñóììû
îñíîâíîãî
äîëãà, îêàçûâàþòñÿ
ïåðåä
ïðîáëåìîé
ëèêâèäíîñòè
÷àùå, ÷åì
áàíêè,
ïîäîáíûå
ñõåìû íå
èñïîëüçóþùèå.
Äåëî â òîì,
÷òî ïåðåíîñ
÷àñòè
ïëàòåæåé ïî
êðåäèòàì íà
êîíåö
êðåäèòíîãî
ïåðèîäà
ìîæíî
ïðèíÿòü çà
ïðåäîñòàâëåíèå
áàíêîì
êðåäèòîâ
áîëüøåãî
ðàçìåðà òåì
æå
çàåìùèêàì
(ïðè÷åì áàíê
íå èìååò âîçìîæíîñòè
êîíòðîëèðîâàòü
ïðåäîñòàâëåíèå
“äîïîëíèòåëüíûõ”
êðåäèòîâ). Â
òå÷åíèå âñåãî
ñðîêà, ïîêà
íàêàïëèâàåòñÿ
êðåäèòíàÿ
çàäîëæåííîñòü
ïî
èíäåêñèðóåìûì
èïîòå÷íûì
êðåäèòàì (ò. å.
ñîõðàíÿåòñÿ
“íåãàòèâíàÿ
àìîðòèçàöèÿ”),
áàíê îáÿçàí
âûïëà÷èâàòü
êëèåíòàì
ïðîöåíòû ïî
âêëàäàì,
òîãäà êàê åãî
ñîáñòâåííûé
äîõîä â âèäå
ïðîöåíòîâ ìîæåò
ïîñòóïèòü
ëèøü ïîçäíåå,
ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò
â äàííûé
ìîìåíò
ïðîöåíòíûé
äîõîä.
Ñêàçàííîå
õàðàêòåðíî
äëÿ âñåõ
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ,
ïðåäïîëàãàþùèõ
îòñðî÷êó
ïëàòåæåé.
Ïîýòîìó
áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ
äåðæàòü â
èíäåêñèðóåìûõ
êðåäèòàõ
ëèøü
íåáîëüøóþ
÷àñòü ñâîèõ
àêòèâîâ, îñîáåííî
â ïåðâûå ãîäû
ïîñëå
íà÷àëà ïîãàøåíèÿ
ññóä ïî
äàííîé
ñõåìå
êðåäèòîâàíèÿ.
Â
ïîñëåäóþùèå
ãîäû
ïðîáëåìà
ëèêâèäíîñòè
ðåøàåòñÿ
àâòîìàòè÷åñêè
- çà
ñ÷åò
ïîñòóïëåíèÿ
êðóïíûõ
ïëàòåæåé ïî âûäàííûì
ðàíåå
ññóäàì,
êîìïåíñèðóþùèõ
ìèíèìàëüíûé
ïðèòîê
ñðåäñòâ â
âèäå ïëàòåæåé
ïî êðåäèòàì,
ïðåäîñòàâëåííûì
íåäàâíî.
Â
îáùåì
ïðîáëåìà
ëèêâèäíîñòè
íàïðÿìóþ ñâÿçàíà
ñ ìîäåëüþ
æèëèùíîãî
êðåäèòîâàíèÿ.
Ïðè ýòîì äëÿ
ðàçíûõ
ó÷àñòíèêîâ
äàííîãî
ïðîöåññà îíà
ïðîÿâëÿåòñÿ
ïî-ðàçíîìó.
Òàê, åñëè äëÿ
äåïîçèòíîãî
èíñòèòóòà
ðèñê
ëèêâèäíîñòè
ìîæåò ñòàòü
ñåðüåçíîé
óãðîçîé, òî
äëÿ èïîòå÷íîé
êîìïàíèè,
êîòîðàÿ
ïðîäàåò
âûäàííûå
êðåäèòû, îí
ïðîñòî
îòñóòñòâóåò:
êîìïàíèÿ íå
ïðèâëåêàåò
âêëàäîâ, à
ôèíàíñèðóåò
ñâîè
àêòèâíûå
îïåðàöèè çà
ñ÷åò
âûðó÷åííûõ
îò ïðîäàæè
çàéìîâ
ñðåäñòâ.
 öåëîì
òàêîé î÷åíü
èíòåðåñíûé
èíñòðóìåíò
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ,
êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû
øèðîêî
èñïîëüçîâàòüñÿ
â Ðîññèè, íî ñ
îäíèì
óñëîâèåì:
åñëè áóäåò
íàéäåí ìåõàíèçì
êîìïåíñàöèè
êðåäèòîðó
óïóùåííîé èì
â ñâÿçè ñ
îòëîæåííûìè
ïëàòåæàìè
ïî êðåäèòó
âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ
íåîïðåäåëåííîñòü
êðåäèòíîãî
ìåõàíèçìà
âìåñòå ñ
äðóãèìè
íåãàòèâíûìè
ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè
ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî
ñäåðæèâàåò
ðàçâèòèå
èïîòåêè â
Ðîññèè.
×òîáû
ñäåëàòü
ìåõàíèçì
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
èñïðàâíî
ðàáîòàþùèì,
â íåì
íåîáõîäèìî
ó÷åñòü íå
òîëüêî âûñîêèé
óðîâåíü
èíôëÿöèè,
êîòîðûé
áóäåò ñóùåñòâîâàòü
â Ðîññèè åùå
êàêîå-òî
âðåìÿ, íî è
îñîáåííîñòè
ôóíêöèîíèðîâàíèÿ
åå ôèíàíñîâîé
ñèñòåìû,
áàíêîâñêîé
äåÿòåëüíîñòè,
ðûíêà
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà,
ðàçìåð è
ñòðóêòóðó
äîõîäîâ
íàñåëåíèÿ,
òðàäèöèè,
ïðîòèâîðå÷èâûå
ðåàëèè åå
ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ
ïðèâàòèçàöèÿ:
èïîòå÷íûå
ìåõàíèçìû
âûêóïà
íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå
“âàó÷åðíîãî”
ýòàïà
ïðèâàòèçàöèè
è
îáðàçîâàíèå
êîðïîðàòèâíîãî
ñåêòîðà
ýêîíîìèêè
ïîñòàâèëè
ïåðåä íîâûìè
ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè
ìóíèöèïàëüíûõ
è ãîñóäàðñòâåííûõ
ïðåäïðèÿòèé
äâå
âçàèìîñâÿçàííûå
çàäà÷è:
1)óïðàâëåíèÿ
íåäâèæèìîñòüþ;
2)ìîáèëèçàöèè
äåíåæíûõ
ðåñóðñîâ äëÿ
ðåàëèçàöèè
èíâåñòèöèîííûõ
ïðîåêòîâ è
âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî
èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå
ýòèõ çàäà÷
ïîêà ÿâíî
çàòðóäíåíî,
çäåñü
ñêàçûâàþòñÿ
è
íåñîâåðøåíñòâà
ïðàâîâîé
áàçû, è
íåóñòîé÷èâîñòü
ïîëèòè÷åñêîé
ñèòóàöèè, è
îãðàíè÷åííîñòü
ñîáñòâåííûõ
ðåñóðñîâ ÀÎ
è ÒÎÎ, è
ñëàáîå
îñâîåíèå èõ
ðóêîâîäèòåëÿìè
èíñòðóìåíòîâ
ðûíî÷íîé
ýêîíîìèêè.
Ê
÷èñëó
ïîäîáíîãî
ðîäà
èíñòðóìåíòîâ,
â ïðèíöèïå
ïîçâîëÿþùèõ
ïîñëåäîâàòåëüíî
ðåøàòü
ïðîáëåìû
âûêóïà
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà
(âêëþ÷àþùåãî
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ
èíâåñòèöèé,
îòíîñÿòñÿ
èïîòåêà - ññóäà
ïîä çàëîã
íåäâèæèìîñòè.
Âàæíî ïîä÷åðêíóòü:
ïðåäìåòîì
èïîòåêè
ìîæåò áûòü íå
òîëüêî
áåçóñëîâíîå
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè,
íî è ïðàâî
äîëãîñðî÷íîãî(êàê
ïðàâèëî, áîëåå
49 ëåò)
ïîëüçîâàíèÿ
íåäâèæèìûì
èìóùåñòâîì,ò.
å. àðåíäà.
Ïîñëåäíåå
îáñòîÿòåëüñòâî
îñîáåííî
çíà÷èìî
ïðèìåíèòåëüíî
ê çåìåëüíûì
ó÷àñòêàì.
Êàê
èçâåñòíî, â
ìîñêîâñêîé
ïðàêòèêå
çåìëÿ íå
ïðîäàåòñÿ (è â
ïðåäâèäèìîé
ïåðñïåêòèâå
ìîðàòîðèé
íà ýòó ïðîäàæó,
ïî-âèäèìîìó,
ñîõðàíèòñÿ),
à ïðîäàåòñÿ
ïðàâî
äîëãîñðî÷íîé
àðåíäû, ÷òî
ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì
îñíîâàíèåì
äëÿ
îáåñïå÷åíèÿ
êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó
âûêóï (àðåíäà
íà 49 ëåò)
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà äëÿ
áîëüøèíñòâà
ñîáñòâåííèêîâ
îñíîâíûõ
ôîíäîâ
îáúåêòîâ
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà íà
äàííîì
ýòàïå
âåñüìà çàòðóäíèòåëåí
(õîòÿ áû ïî
÷èñòî
ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì),
Ìîñêîìçåì
âïîëíå
îïðàâäàííî (äàáû
íå
çàòðóäíÿòü
âûêóï
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà)
äàåò
ñîãëàñèå íà
çàëîã
ìàãàçèíà,
ñòîëîâîé,
ïðà÷å÷íîé è
äðóãèõ
àíàëîãè÷íûõ
îáúåêòîâ ïðè
òîì, ÷òî
äîãîâîðîì
îáóñëàâëèâàåòñÿ
ïåðåäà÷à â
çàëîã ÷àñòè
ïîìåùåíèÿ
(îáû÷íî 75-80%). Ýòî
ïîìàãàåò
óéòè îò
íåîáõîäèìîñòè
ïåðåäàâàòü
çàëîã
ïðåäïðèÿòèå
êàê öåëûé
èìóùåñòâåííûé
êîìïëåêñ.
Ñðåäè
îáùèõ
îñîáåííîñòåé
èïîòåêè
(íàðÿäó ñ
îáÿçàòåëüíûìè
íîòàðèàëüíûìè
çàâåðåíèÿìè
è
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèåé)
-
äëèòåëüíîñòü
ñðîêà, íà
êîòîðûé
äàåòñÿ êðåäèò;
â
êëàññè÷åñêîì
ñëó÷àå ýòî 15-30
ëåò. Óñëîâèÿ
ïðåäîñòàâëåíèÿ
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ íà
ñòîëü
çíà÷èòåëüíîå
âðåìÿ â
Ðîññèè (è â Ìîñêâå)
ïîêà
îòñóòñòâóþò,
îäíàêî
ïîëîæèòåëüíûå
ñäâèãè â
ýòîì
íàïðàâëåíèè
íàëèöî:
ñåðüåçíûå
áàíêè óæå
íà÷àëè
âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå
íåäâèæèìîñòüþ
ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå
êðåäèòû. Â
öåëîì ìîæíî
êîíñòàòèðîâàòü
çíà÷èòåëüíûé
ðîñò
èíòåðåñîâ
ìîñêîâñêèõ
áàíêîâ,
îñîáåííî
êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó
êðåäèòîâàíèþ.Ýòî
îáüÿñíÿåòñÿ
ðÿäîì ïðè÷èí,
â ÷àñíîñòè,
ñíèæåíèåì
äîõîäíîñòè
âàëþòíûõ
îïåðàöèé,
ôàêòè÷åñêèì
ðàñïàäîì
ìåæáàíêîâñêèõ
êðåäèòîâ,
óìåíüøåíèåì
ïðèâëåêàòåëüíîñòè
ãîñóäàðñòâåííûõ
öåííûõ
áóìàã.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
|