Ипотека и ее проблемы в России

Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé  ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé  ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.

Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.

Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü  ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ  àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ  êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.

 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.

 öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.

Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íå òîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.

Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.

Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:

1)óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;

2)ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.

Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ  è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.

Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî,  áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.

Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12