Ипотека и ее проблемы в России

Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.

Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.

Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.

×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.

Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé  áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ  è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.

Ëèòåðàòóðà

I.         Áàëàáàíîâ È.Ò. Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ â Ðîññèè. - Ì.: Ôèíàíñû è ñòàòèñòè-êà, 1996.

II.       Êëèìîâè÷ Ì. Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 5.

III.      Áàíêè. Èíâåñòèöèè. Íåäâèæèìîñòü: Áóñîâ Â.È. Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè // Äåíüãè è êðåäèò. - 1996. - N 2.

IV.    Å. Ìàøèíèñòîâà. Êðåäèòíûå èíñòèòóòû êàê ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ îïåðàöèé ñ æèëüåì // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 7

Êëþ÷åâàÿ êàòåãîðèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - çàëîã. Êðåäèòîð-çàëîãîäåðæàòåëü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà ïî âîçâðàòó ññóä îáðåòàåò ïðàâî ïîëó÷èòü êîìïåíñàöèþ çà ñ÷åò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ïåðâîî÷åðåäíîì ïîðÿäêå (â ñðàâíåíèè ñ äðóãèìè êðåäèòîðàìè). Ðàçíîâèäíîñòüþ çàëîãà ÿâëÿåòñÿ çàêëàä.  îòëè÷èè îò îáû÷íîãî çàëîãà ïðè çàêëàäå èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæàåòñÿ íå çàëîãîäàòåëü, à çàëîãîäåðæàòåëü, ò. å. áàíê-êðåäèòîð.

Êíàñòîÿùåìó âðåìåíè îòå÷åñòâåííûå êîììåð÷åñêèå áàíêè è ðèýëòîðñêèå ôèðìû ðàçðàáîòàëè ðÿä ñõåì êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå îòíîñèòåëüíî óñïåøíî ïðèìåíÿþòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïðè ýòîì îñíîâíûå óñèëèÿ íàïðàâëÿëèñü íà ðåøåíèå ñëåäóþùèõ ïðîáëåì:

a)       îáåñïå÷åíèå äîëæíîé þðèäè÷åñêîé îáîñíîâàííîñòè ñäåëîê è çàùèòà ïðàâ åå ó÷àñòíèêîâ (â ïåðâóþ î÷åðåäü ïðàâ êðåäèòîðà);

b)       ïðåâðàùåíèå îïåðàöèé â ôèíàíñîâî âûãîäíûå äëÿ ó÷àñòâóþùèõ ñòîðîí;

c)       ãàðàíòèðîâàííèå ñîîòâåòñòâèÿ ñäåëîê äåéñòâóþùèì ïðàâèëàì è èíñòðóêöèÿì, ðåãóëèðóþùèì êîììåð÷åñêóþ è áàíêîâñêóþ äåÿòåëüíîñòü, è îòâå÷àþùèì òðåáîâàíèÿì  áóõãàëòåðñêîãî ó÷åòà.

Ðåøåíèÿ ýòèõ ïðîáëåì â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ñëàáî ñòûêóþòñÿ, â ñèëó ÷åãî âûðàáàòûâàåìûå ñõåìû äîâîëüíû ñëîæíû, ñîïðÿæåíû ñ íåìàëûìè äîïîëíèòåëüíûìè ðàñõîäàìè ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè è êëèåíòîâ. È òåì íå ìåíåå ñïðîñ íà ïîäîáíûå âèäû ôèíàíñîâûõ óñëóã ñðàâíèòåëüíî âûñîê è óñòîé÷èâî ðàñòåò.

Íûíåøíèå âèäû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü íå áîëåå êàê ïðîòîòèïû áóäóùåé ñèñòåìû æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, êîòîðàÿ ïðèçâàíà âûïîëíÿòü òðè îñíîâíûå ôóíêöèè:

1)       îáåñïå÷èâàòü ìîáèëèçàöèþ ñðåäñòâ íà ôèíàíñèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêè æèëüÿ;

2)       ïðåäîñòàâëÿòü è îáñëóæèâàòü êðåäèòû (èìåÿ â âèäó è èõ ðåôèíàíñèðîâàíèå );

3)       îñóùåñòâëÿòü ôóíêöèþ èíâåñòîðà.

 ýòîé ñâÿçè  ñ ó÷åòîì  èìåþùåãîñÿ ìèðîâîãî îïûòà ìîæíî âûäåëèòü äâå ïðèíöèïèàëüíî ïðèåìëåìûå ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Ïåðâàÿ - ìîäåëü

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12