Ипотека и ее проблемы в России

Ëîãèêà ðàçâèòèÿ äàííîé ìîäåëè ïðåäïîëàãàåò íàëè÷èå äîñòàòî÷íî ðàçâèòîãî âòîðè÷íîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà êîòîðîì ïðîäàþòñÿ óæå âûäàííûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Õîòÿ â Ðîññèè òàêîé ðûíîê òîëüêî íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ, ìîäåëü ïðèâëåêàåò ìíîãèå áàíêè â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî â ïðèíöèïå ðåøàåò ïðîáëåìó äèôèöèòà äîëãîñðî÷íûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ. Îäíàêî êëþ÷åâûì îñòàåòñÿ âîïðîñ î ïîèñêå èíâåñòîðà.

Îòäåëüíûì áàíêàì óäàåòñÿ ðåøàòü åãî ïóòåì óñòàíîâëåíèÿ îñîáûõ îòíîøåíèé ñ ïðåäïðèÿòèÿìè, áåðóùèìè íà ñåáÿ ôóíêöèþ èíâåñòîðà. Îïðåäåëåííûé îïûò ïîäîáíûõ îïåðàöèé íàêîïëåí, íàïðèìåð, ó Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî Èïîòåêîáàíêà, êîòîðûé âûäàåò êðåäèòû ñîòðóäíèêàì ïðåäïðèÿòèÿ, èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî âûñòóïèòü â êà÷åñòâå èíâåñòîðà ïî ýòèì çàéìàì. Ðåøàÿ æèëèùíûå ïðîáëåìû ñâîèõ ñîòðóäíèêîâ, ïðåäïðèÿòèå çàèíòåðèñîâûâàåòñÿ â ïîäîáíàé ñõåìå, êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò åãî îò ðàáîòû ñ çàåìùèêàìè, äà åùå è äàåò íåêîòîðûå íàëîãîâûå ïðåèìóùåñòâà.

Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ èïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè; èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó  ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî ñíèæåíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí òîë÷îê ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.

 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.

Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê  Çàêîíó îá èïîòåêå (ïîêà ïðèíÿòîãî òîëüêî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. 

Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà  è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ  îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 %  â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàùàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.

Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.

Íà÷àëîì  ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü  Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).

Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà  äàþò åìó  ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.

 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12