Ñåãîäíÿ èäåò àêòèâíûé ïîèñê îáõîäíûõ ïóòåé â ñôåðå èïîòåêè. Ìíîãèå èïîòå÷íûå áàíêè ïðèìåíÿþò òàêóþ ôîðìó îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòà, êàê ïðîäàæà ïî ìèíèìàëüíîé öåíå êðåäèòîäàòåëþ äîìà ñ çåìåëüíîì ó÷àñòêîì, îôèñà, êâàðòèðû èëè èíîé íåäâèæèìîñòè.

Ïðè ñâîåâðåìåííîì âîçâðàòå ññóäû ïî óñëîâèÿì äîãîâîðà êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðîäàòü îáðàòíî óêàçàííîå èìóùåñòâî. Çàåìùèê â ýòîì ñëó÷àå ïðàêòè÷åñêè ëèøåí ïðàâà íà ñóäåáíóþ çàùèòó, òàê êàê îáÿçàòåëüñòâà êðåäèòîðà íå èìåþò ïðàâîâîãî õàðàêòåðà. Ñíèçèòü ñòåïåíü ðèñêà ìîæíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäèæè ïîä îòëàãàòåëüíûì (ôàêò íåóïëàòû) èëè îòìåíèòåëüíûì (ôàêò óïëàòû ïðîäàâöîì âûäàííîé åìó äåíåæíîé ññóäû â óñòàíîâëåííûé ñðîê) óñëîâèÿìè. Òî åñòü â äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ óñëîâèå î òîì, ÷òî îíî âñòóïàåò â ñèëó, è áàíê ïðèîáðåòàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî ëèøü ïðè íåâîçâðàòå â óêàçàííûé ñðîê çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì äîëãà.

Â öåëÿõ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èïîòåêè è ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ Ïðåçèäåíò ÐÔ èçäàë 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ”.1

Ñîãëàñíî äàííîìó Óêàçó ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà íà ñîîðóæåíèå æèëîãî äîìà â äîãîâîðå îá èïîòåêå ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà êâàðòèðàìè, íåçàâåðøåííûì ñòðîèòåëüñòâîì âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè äëÿ íåãî ìàòåðèàëàìè è îáîðóäîâàíèåì, ïðèíàäëåæàùèì çàëîãîäàòåëþ.

Çäàíèå, â òîì ÷èñëå æèëûå äîìà è èíûå ñòðîåíèÿ, è ñîîðóæåíèÿ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûå ñ çåìëåé ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òîëüêî ñ îäíîâðåìåííîé èïîòåêîé ïî òîìó æå äîãîâîðó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ýòî ïðåäïðèÿòèå, çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå, ëèáî ÷àñòè ýòîãî ó÷àñòêà, ôóíêöèîíàëüíî îáåñïå÷èâàþùåé çàêëàäûâàåìûé îáúåêò, ëèáî çàëîãîì ïðèíàäëåæàùåãî çàëîãîäàòåëþ ïðàâà àðåíäû ýòîãî ó÷àñòêà èëè åãî ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòè. Äðóãèìè ñëîâàìè, åñëè çåìëÿ ïîä íåäâèæèìîñòüþ àðåíäóåòñÿ, òî âëàäåëåö íåäâèæèìîñòè ïî äàííîìó Óêàçó íå èìååò ïðàâà íà ïîëó÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì ÐÔ áûëè ïðèíÿòû 14 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç N 198 “Î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïîä îáåêòàìè íåäâèæèìîñòè â ñåëüñêîé ìåñòíîñòè” è 7 ìàðòà 1996 ã. Óêàç N 337 “Î ðåàëèçàöèè êîíñòèòóöèîííûõ ïðàâ ãðàæäàí íà çåìëþ”.

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:

ñäàòü â àðåíäó;

âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;

ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.

Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.

Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.

Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿæàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçäàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.

Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.

Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, à òàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.

Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.

Ê äîãîâîðó îá èïîòåêå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ïðèëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäàííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.

Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).

Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.

Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.

Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 3 ãîäà. Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ. Â 1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.

Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.

Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:

· çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;

· ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12