Ипотека и ее проблемы в России

·         ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;

·         îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;

·         áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;

·         îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

·         âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

·         îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.

Ñåãîäíÿ ìíîãîå èç âûøåïåðå÷èñëåííîãî óæå äåëàåòñÿ â Ðîññèè. Ïðèìåðîì òàêèõ íà÷èíàíèé ìîãóò ñëóæèòü ïðèìåíÿåìûå íåêîòîðûìè èç ðîññèéñêèõ áàíêîâ ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Ïåðâàÿ - ìîäåëü äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà, à ïðèìåíèòåëüíî ê íàøèì óñëîâèÿì - ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà. Äåëî çäåñü â ñëåäóþùåì. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè àêêóìóëèðóþò ñðåäñòâà íà öåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ãëàâíûì îáðàçîì ÷åðåç âêëàäû è êîíòðàêòíûå ñáåðåæåíèÿ; îíè æå ïðåäîñòàâëÿþò èïîòå÷íûå çàéìû è îáñëóæèâàþò èõ: ñîáèðàþò ðåãóëÿðíûå ïëàòåæè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòîâ, âåäóò ñ÷åòà, ðàáîòàþò ñ äîëæíèêàìè è ò. ï. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè ñàìè âûñòóïàþò â ðîëè èíâåñòîðîâ, ò. å. ôîðìèðóþò çà ñ÷åò âûäàííûõ êðåäèòîâ èíâåñòèöèîííûé ïîðòôåëü. Ïîäîáíàÿ ìîäåëü âïîëíå àäàïòèðîâàíà â Ðîññèè è â äðóãèõ ïîñòñîþçíûõ ðåñïóáëèêàõ.

Âîçìîæíàÿ ôîðìà ìîáèëèçàöèè ðåñóðñîâ äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ðàñìàòðèâàåìîé ìîäåëüþ - ñèñòåìà êîíòðàêòíûõ “ñòðîéñáåðåæåíèé”. Ïîäîáíàÿ ôîðìà ïîëó÷èëà øèðîêîå ðàñïðîñòðàíåíèå â ðÿäå çàïàäíî-åâðîïåéñêèõ ñòðàí (â òîì ÷èñëå âî Ôðàíöèè è â Ãåðìàíèè). Ñïåöèôèêà äàííîé ñõåìû - çàìêíóòîñòü: â êà÷åñòâå èñòî÷íèêà ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ íà æèëüå èñïîëüçóþòñÿ òîëüêî òå ñðåäñòâà, êîòîðûå íàêîïëåíû ó÷àñòíèêàìè ñõåìû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé. Áàíêè, ïðèìåíÿþùèå åå (â Ðîññèè ýòî ïîêà òîëüêî ñáåðáàíêè), îáðåòàþò âîçìîæíîñòü ïðåäîñòàâëÿòü êðåäèòû íà óñëîâèÿõ ëó÷øèõ, íåæåëè ðûíî÷íûå, èáî óðîâåíü âûïëà÷èâàåìûõ ïî ñáåðåæåíèÿì íàñåëåíèÿ ïðîöåíòîâ ó íèõ òàêæå íèæå ðûíî÷íîãî. Ìîäåëü äîïîëíÿåòñÿ (â öåëÿõ ñòèìóëèðîâàíèÿ ñáåðåæåíèé) ðàçëè÷íûìè ãîñóäàðñòâåííûìè äîòàöèÿìè äëÿ âêëàä÷èêîâ (ðåæå äëÿ áàíêîâ). Ðàäè ïðèâëå÷åíèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äåíåæíûõ ðåñóðñîâ íåêîòîðûå îòäåëåíèÿ Ñáåðáàíêà Ðîññèè íà÷àëè âíåäðÿòü àíàëîãè ñèñòåìû “ñòðîéñáåðåæåíèé”.

 ÷èñëå ïåðâûõ áàíêîâ Ðîññèè, íà÷àâøèõ ðåàëèçàöèþ ïðîãðàììû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé, - Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê (ÈÀÁ) â Ìîñêâå. Íà áàçå èçó÷åíèÿ çàðóáåæíîãî îïûòà èïîòåêè è îñîáåííîñòåé ðîññèéñêîé äåéñòâèòåëüíîñòè ÈÀÁ â êà÷åñòâå ïåðâîãî ýòàïà ïîäãîòîâêè ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ñ ìàðòà 1994 ã. ââåë â ïðàêòèêó öåëåâûå ñåìåéíûå æèëèùíûå íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà (ñåìåéíûå ñ÷åòà), îòêðûâàåìûå äëÿ ñâîèõ àêöèîíåðîâ . Öåëü ñåìåéíîãî ñ÷åòà - íàêîïëåíèå äåíåæíûõ ñðåäñòâ äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ïðèîáðåòåíèå  (ñòðîèòåëüñòâî) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (äîìà, êâàðòèðû, äà÷è , ãàðàæà è ò. ï.) .

Ïðè÷åì íàèìåíüøèé ïåðèîä íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ íà ñ÷åòå, äîñòàòî÷íûé äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà, - ãîä. Êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïðè óñëîâèè íàêîïëåíèÿ íà ñ÷åòå 30 % ñóììû, íåîáõîäèìîé äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Êðåäèò ñîîòâåòñòâåííî âûäàåòñÿ â ðàçìåðå 70 % ñóììû ïîä çàëîã ïðèîáðåòàåìîãî (ñòðîÿùåãîñÿ) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè.

Ïðèíöèïèàëüíîå óñëîâèå âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà - ïðîâåðêà ïëàòåæåñïîñîáíîñòè êëèåíòà, êîòîðûé ìîæåò òðàòèòü íà ïëàòåæè ïî êðåäèòó ëèøü òðåòü ñîâîêóïíîãî ìåñÿ÷íîãî äîõîäà ñåìüè. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êðåäèòîâàíèÿ - ãîä, ìàêñèìàëüíûé - äåñÿòü ëåò. Ïðè ýòîì åñòü îðèåíòàöèÿ íà ëüãîòíóþ ïðîöåíòíóþ ñòàâêó, âûâîäèìóþ íà îñíîâå ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ÖÁ ÐÔ, êîððåêòèðóåìîé èñõîäÿ èç ðåàëüíîé ñèòóàöèè â ýêîíîìèêå è èç âîçìîæíîñòåé ÈÀÁ.

Ñîãëàñíî ïðèíÿòîìó ýòèì áàíêîì  àëãîðèòìó, äåíüãè íà ñåìåéíûé ñ÷åò âíîñÿòñÿ íå ðåæå îäíîãî ðàçà â êâàðòàë è, êàê ïðàâèëî, ðàâíûìè äîëÿìè, ÷òî îáåñïå÷èâàåò ïîñòîÿííûé ïðèòîê ñðåäñòâ â áàíê. Ðóáëåâûå ñóììû íà ñ÷åòå èíäåêñèðóþò ïî êóðñó äîëëàðà, ÷òî â îïðåäåëåííîé  ìåðå çàùèùàåò èõ îò îáåñöåíåíèÿ.

Ðàññìàòðèâàåìûå ñåìåéíûå ñ÷åòà ïðåäñòàâëÿþò äëÿ áàíêîâ, îðèåíòèðîâàííûõ íà èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, çíà÷èòåëüíûé èíòåðåñ.  óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ êðåäèòíûõ èñòîðèé çàåìùèêîâ ñåìåéíûé äàåò âîçìîæíîñòü ïîçíàêîìèòüñÿ ñ êëèåíòîì, îöåíèòü óðîâåíü åãî äîõîäîâ,äèñöèïëèíó ïëàòåæåé è ò. ä.; ïîäîáíûå ñ÷åòà ïîçâîëÿþò òàêæå ïîñòîÿííî ïîïîëíÿòü  ðåñóðñíóþ áàçó áàíêà. Êëèåíòó æå ñåìåéíûé ñ÷åò ïîçâîëÿåò ïîñòåïåííî íàêîïèòü ñóììó, íåîáõîäèìóþ äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïðàâà íà èïîòå÷íûé êðåäèò.

Êîíöåïöèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñõåìû íàêîïèòåëüíûõ ñ÷åòîâ (“ñáåðåãàòåëüíûõ æèëèùíûõ êîíòðàêòîâ”) çàäåéñòâóåòñÿ è Ñáåðáàíêîì Ðîññèè. Ñîãëàñíî ýòîé êîíöåïöèè è ñîîòâåòñòâóþùåé ïðîãðàììå ìåæäó âêëàä÷èêîì è ó÷ðåæäåíèåì Ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà çàêëþ÷àåòñÿ æèëèùíûé êîíòðàêò, ñîäåðæàùèé óñëîâèÿ è ïîðÿäîê íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, èñïîëüçóåìûõ íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ èëè ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ, è óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ëüãîòíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êîíòðàêòà - ãîä.  ñëó÷àå âûïîëíåíèÿ âñåõ åãî óñëîâèé êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïî ñíèæåííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêå è íà ñðîê, çàâèñÿùèé îò ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ.

Ãëàâíàÿ ïðîáëåìà ðåàëèçàöèè ñèñòåìû ñòðîéñáåðåæåíèé â Ðîññèè - íå òîëüêî è íå ñòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, ñêîëüêî óãðîçà óñòàíîâëåíèÿ îòðèöàòåëüíûõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ïî âêëàäàì (ñòàâîê íèæå ïðîöåíòà èíôëÿöèè). Ïðè îòñóòñòâèè êîìïåíñàöèè èëè äèïîëíèòåëüíûõ ãîñóäàðñòâåííûõ äîòàöèé âêëàä÷èêó â ýòîì ñëó÷àå ïðèõîäèòñÿ íå òîëüêî äåëàòü âçíîñû äëÿ âûïîëíåíèÿ óñëîâèé êîíòðàêòà, íî è íàêîïëèâàòü äîïîëíèòåëüíûå ñðåäñòâà äëÿ êîìïåíñàöèè óìåíüøåíèÿ ðåàëüíîé âåëè÷èíû ñáåðåæåíèé.

 óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äëÿ øèðîêèõ ñëîåâ íàñåëåíèÿ Ðîññèè êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ ïîäîáíàÿ ñèñòåìà âñå æå ïîçâîëÿåò ïðèâëå÷ü îïðåäåëåííûå äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû íà êðåäèòîâàíèå æèëüÿ. Îäíàêî îíà îáëàäàåò âåñüìà ñóùåñòâåííûì íåäîñòàòêî: îãðàíè÷èâàÿ ðàçìåð ïðèâëåêàåìûõ ñðåäñòâ òîëüêî îáåìàìè ñáåðåæåíèé ïðÿìûõ âêëàä÷èêîâ, çàèíòåðåñîâàííûõ â ïîëó÷åíèè æèëèùíûõ êðåäèòîâ, îíà íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà ñáåðåæåíèÿ äðóãèõ, íåçàèíòåðåñîâàííîé, ÷àñòè íàñåëåíèÿ, ðàâíî êàê è íà ñâîáîäíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû þðèäè÷åñêèõ ëèö.

Âòîðàÿ ñõåìà îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íàçûâàåòñÿ ìîäåëüþ èïîòå÷íîé êîìïàíèè. Çäåñü äåéñòâóþò èíûå ïðèíöèïû: èïîòå÷íûå êîìïàíèè âêëàäû íàïðÿìóþ íå ïðèâëåêàþò, íà÷àëüíûå îïåðàöèè ôèíàíñèðóþòñÿ çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà è ñðî÷íûõ çàéìîâ. Êîìïàíèè âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è îáñëóæèâàþò èõ, îäíàêî, âûäàâ çàåì, îíè ïðîäàþò åãî òðåòüåìó ëèöó - èíâåñòîðó. Ïðîäàæà ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ íåïîñðåäñòâåííî èëè ïóòåì âûïóñêà öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ ïóëîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âûðó÷åííûå ñðåäñòâà èïîòå÷íûå êîìïàíèè ñíîâà ïóñêàþò â îáîðîò (âûïóñêàÿ íàâûå çàéìû), à èõ ïðèáûëü ñêëàäûâàåòñÿ èç ñáîðîâ çà ïðäîëòàâëåíèå êðåäèòîâ è ïëàòåæåé çà èõ îáñëóæèâàíèå.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12