Ипотека и ее проблемы в России

Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.

 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:

¨     ïðóæèííàÿ;

¨     ðîëë-îâåðíàÿ;

¨     ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;

¨     ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;

¨     ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;

¨     ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.

Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.

Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.

Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþíêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).

Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - “øàðîâàÿ” èïîòåêà, ïðåäó- ñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà. ”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèå íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëàòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.

Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.

Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.

Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.

 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.

 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.

Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Êç) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:

                                                                    Êç =  È / Ê õ 100 %,

ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;

 Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.      

×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà, íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.

Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.

Ïðèìåð.

Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè ðàâåí:

Êç = 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.

Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ïè) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:

Ïè = Ä / È õ 100 %,

ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;

        È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.

Ïðèìåð.

Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðîöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:

Ïè = 40 / 200 õ 100 = 20 %.

Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâîíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.

Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðîöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.

Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè âåí÷óðíûå (ðèñêîâûå) îïåðàöèè.

Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.

Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:

·         ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;

·         ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;

·         ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;

·         ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.

Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).

Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëûì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12