|
Рефераты Главная Финансовое право Финансовый менеджмент финансовая математика Финансы деньги кредит Французский Компьютерные сети Конституционное право зарубежныйх стран Конституционное право России Краткое содержание произведений Программирование компьютеры и кибернетика Производство и технологии Психология Разное Религия и мифология Трудовое право Туризм Уголовное право и процесс Управление |
Оценка стоимости 100% пакета акций ОАО "Хлебоприёмное предприятие" |
2128975 |
901116 |
|
Машины и оборудование |
11304221 |
137315 |
|
|
Транспортные средства |
1441943 |
222412 |
|
|
Всего |
108190114 |
49906070 |
В то же время из консультаций со специалистами было выяснено, что зерноскладское оборудование, транспортирующие, вентилирующие, приемно-погрузочные и разгрузочные устройства, сушилки, подъездные автомобильные и железнодорожные пути, автотранспорт и т.д., используются на элеваторе не более чем в объеме 25%. При этом практически на все оборудование начислен полный износ.
Исходя из средней за последние годы загрузки предприятия в размере 25-30% от общего объема, специалисты ООО «КОАР», совместно со специалистами предприятия определили перечень основных средств, непосредственно участвующих в технологическом процессе
(Приложение 2) и в получении дохода. Именно этот перечень был скорректирован по рыночной стоимости.
Оценка зданий и сооружений проводилась двумя методами:
затратным и методом капитализации доходов.
При оценке зданий затратным методом не учитывалась стоимость земельного участка, т.к. полные права собственности в отношении земли в России не определены и в данном случае земля находится в аренде.
На основании тщательного анализа информации, имеющейся у оценщика, выполнялись ряд шагов по определению рыночной стоимости затратным методом:
1. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений объекта
оценки на действительную дату оценки.
2. Оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания
строительства, для придания новому сооружению соответствующего
рыночному уровню занятости и обустройства.
3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской
прибыли.
4. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений
объекта оценки.
6.2.1. Оценка восстановительной стоимости.
Стоимость строительства можно оценить двумя способами:
по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
Учитывая результаты исследования о наиболее эффективном использовании объекта как существующего, целесообразно сохранить категорию капитальности и огнестойкости, поэтому в данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления с использованием сметной стоимости строительства.
Оцениваемый объект, расположен в Томской области (Российская Федерация), на основании “Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений”, утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года приложение 3, относится к I климатическому району, II территориальному поясу.
При определении полной восстановительной стоимости зданий были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен 2005 года.
Основная формула настоящего расчета:
CC = (ПВС + КИ + ПП) × Нс;
где: СС - стоимость строительства; КИ - косвенные издержки, не
учтенные УПВС; ПП - прибыль предпринимателя; Нс - сумма
налоговых ставок; V – строительный объем здания в куб. м.;
ПВС = V × УПВ69 × И69- 84 × И84-91 × И91-2005,
УПВ69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили Сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов”;
И84-91 – коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14Д от 06.09.90 г.)
И91-2005 – индекс для перехода от базисных цен к ценам на дату оценки. Индекс удорожания СМР получен по данным Территориального строительного комитета Администрации Томской области по объектам сельскохозяйственного назначения в ценах на IV квартал 2005 г.
Коэффициент перевода цен
а). В цены 1984 г. – 1,18; территориальный коэффициент – 1,03;
б). В цены 1991 г. – 1,59; территориальный коэффициент – 1,06;
Индекс перехода от базисных цен к ценам на дату оценки общий для сельскохозяйственной отрасли – 24,70 (с учетом территориального коэффициента).
6.2.2. Расчет износа зданий и сооружений.
Для оценки износа существует несколько методов (метод сравнения продаж, метод экономического возраста, метод разбивки и т.д.). Воспользуемся методом разбивки, как наиболее подходящим в нашем случае и дающим наиболее точные результаты. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относятся:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний (экономический) износ.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Устранимый физический износ - если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость, включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Неустранимый физический износ - если затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.
Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Принимаем величину функционального износа равной 25%.
Износ внешнего воздействия вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.:
Иэ=(1- (Вф/Вн)n) × 100%,
где Вф – фактическая выработка; Вн – номинальная выработка;
n = 0.9 для недвижимости.
Принимая фактическую выработку в размере 30% от номинальной, получаем величину износа внешнего воздействия в размере 37%.
Общий износ (Ио) определялся по формуле:
Ио =1- (1 - Иф) × (1 - Им) × (1 - Иэ) × 100 %.
Удельный вес и износ отдельных конструктивных элементов
сооружений предприятия.
1. Рабочая башня. Таблица 6.4.
Наименование
конструктивных элементов
Удельный вес, %
Износ,
%
Доля износа (%)
констр. элемента в общем износе.
Фундаменты
9
50
4,5
Стены
54
50
27
Перекрытия
13
50
6,5
Металлоконструкции
9
40
3,6
Лестницы
3
40
1,2
Кровля
1
60
0,6
Проемы
4
60
2,4
Полы
1
60
0,6
Электроосвещение, водопровод, грозозащита
2
60
1,2
Прочие работы
4
60
2,4
ИТОГО
100
50