Рынок подобных объектов в месте оценки и на дату оценки не обнаружен, поэтому подход, основанный на принципе сравнения недавних продаж наиболее схожих объектов оценки, к ценам которых оценщик вносит стоимостные поправки на различия, существующие между сравниваемым и оцениваемым изделиями, не применялся.

6.2.5. Доходный подход.

Для расчетов доходным подходом оценщик ориентировался на максимальные и минимальные арендные ставки и Методиками по расчету аренды нежилых помещений, утвержденных распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом №453 от 30 июня 1998 года, Оценщик предполагает, что в Камышенском районе, по месту расположения оцениваемого объекта, арендные ставки не могут отличаться от ставок в других районах, т.к. распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом №347 от 20 мая 1999 года утверждены территориальные коэффициенты.

Согласно этим документам минимальная арендная ставка составляет 6,2 рубля, максимальная в сельском районе 75 рублей, в некоторых городских районах до 150 рублей (без НДС).

Применение в расчетах документов, регулирующих арендные ставки в муниципальных образованиях, вызвано тем, что данных по аренде отдельных производственных помещений элеваторов обнаружить не удалось.

Произведем расчет по минимальным ставкам арендной платы для одного из зданий зерноскладов, принимая при этом для простоты расчетов минимальную ставку арендной платы, а ставку дисконтирования текущих платежей в размере 15%.

Таблица 6.7.

Наименование операции

Реверсия

Ставка аренды руб./месяц

9,6

10,1

10,6

Площадь

6 000,00

Потенциальный вал. Доход тыс. руб.

57,60

60,48

63,50

Возможные недоборы

30,0%

Действительный вал. доход в месяц

40,3

42,3

44,5

5 000,0

Коммунальные услуги тыс. руб./год

10,0

10,5

11,0

5,0%

Расходы на замещение тыс. руб./год

25,0

26,3

27,6

Расходы на управление недвижимостью

тыс. руб./год

30,0

31,5

33,1

Расходы на уборку и содержание территории тыс. руб./год

10,0

10,5

11,0

Расходы на обеспечение безопасности

тыс. руб./год

10,0

10,5

11,0

Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт тыс. руб./год

150,0

157,5

165,4

Текущие расходы тыс. руб./месяц

179,00

20,56

21,59

Первоначальные инвестиции тыс. руб.

250,0

Налог на имущество тыс. руб./месяц

0,83

Чистый операционный доход тыс. руб./мес.

(139,5)

20,9

22,0

4 750,0

Норма дисконтирования текущих платежей

15,0%

Норма дисконтирования в месяц

1,25%

Текущая стоимость годового потока

(1 795,7)

232,0

244,1

Норма дисконтирования для CF

15,0%

Текущая стоимость CF

(1 795,7)

201,7

184,6

3 123,2

Текущая стоимость

1 713,8

Полученные данные позволяют сделать вывод об очень малой вероятности аренды отдельных помещений элеватора по примененным выше минимальным ставкам арендной платы. Оценщик считает применение доходного метода в данном случае нецелесообразным.

6.3. Оценка оборудования.

По данным бухгалтерского учета в обществе на момент оценки имеется оборудование по остаточной стоимости на сумму 137315 рублей. Более половины его имеет 80% функциональный износ, 80% износа по нормативному сроку службы, что видно из сравнения с балансовой стоимостью в размере 11304221 руб.

Исходя из того, что примерно только 30% имеющегося оборудования задействовано в производственном процессе, специалисты ЗАО “Консульт” произвели выборочную переоценку оборудования, непосредственно занятого в производственном процессе и участвующем в получении дохода (Приложение 2), остальная часть была исключена из расчетов. Для оценки оборудования использовался затратный подход, как расчет восстановительной стоимости по затратам на производство объекта за вычетом обесценения, вызванного совокупным износом активов. Восстановительная стоимость рассчитывается как сумма оптовой цены предприятия – продавца (цены приобретения) и стоимости сопутствующих затрат (транспортных расходов к месту монтажа, заготовительно-складские расходы, устройство фундаментов, монтаж и шефмонтаж оборудования, пуско-наладочные работы).

В общем виде формула определения стоимости воспроизводства имеет вид:

Свосст. = Саналог х (1) + Ссопутствующие

где: - поправочные коэффициенты, учитывающие параметрические и

иные отличия объекта-аналога от объекта оценки.

Далее рассчитывается величина обесценения (снижение эксплуатационной пригодности, потребительских качеств) объекта под влиянием физического, функционального и внешнего износа.

При оценке рассматриваются:

а) Физический износ, как ухудшение физико-механических характеристик объекта под влиянием времени и условий эксплуатации.

Ниже приведена шкала соответствия технического состояния машин и оборудования и степени их физического износа.

Таблица 6.8.

Оценка

состояния

Характеристика технического состояния

Коэффиц.

износа, %

Новое

Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27